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廖杰华 1月9日，当港企嘉里建设有限公司（以下简称“嘉里建设”）以38.6亿元拿下前海一块商业用地时，“各方”都长舒了一口气。 这里面的各方，既包括拿地方嘉里建设，也包括此前已入主前海的“地主们”，更包括卖地方前海管理局。 自2013年7月首次拍地以来，前海对外出让的土地价款已超过500亿元，但前海管理局一直期待的港资开发商并没有出现。 对于前海的土地出让规划，前海管理局曾多次明确表态，1/3的土地留给港企，并且在土地出让起始价、出让方式、操作模式等方面衔接香港惯例和通行规则。嘉里建设此次拿地也意味着前海终于迈过了一道坎。 嘉里建设38亿拿地 2015年1月9日，深圳前海的土地拍卖终于迎来了香港地产巨头。与以往热火朝天的拍卖现场不同，此次土地开拍时，现场仅菁翠投资有限公司和嘉里置业中国有限公司两家竞买人。 菁翠投资成立于2014年10月10日，是港企新世界(10.49, -0.26, -2.42%)以及恒基地产的“马甲”公司，而嘉里置业则是另一家港企嘉里建设的子公司。 这两家公司的猎物是位于前海深港合作区七单元的一块商业用地，使用年限为40年。该宗地的土地面积为32485.15平方米，建筑面积为19.5万平方米，挂牌起始价31.5亿元，折合楼面地价为16153.8元/平方米。拍卖短短十几分钟便结束，嘉里置业以38.6亿元夺下该地块，楼面地价为19795元/平方米，溢价率22.5%。 根据前海管理局发布的竞拍要求，竞买人最新财政年度（2013年或2014年财政年度）总资产值不低于1000亿港元。最新财政年度中，已经建成的香港各类投资或收租物业体量不少于200万平方呎。另外，还需独自或合作开发建设位于香港的单一项目体量不少于150万平方呎。 “一方面从资质来看，除了长地、新鸿基、嘉里建设这样的港企巨头，能达到此条件的没有几个；二是从前海官方的用语来看，竞拍对象也基本锁定在港企身上，内陆的房地产开发计量单位是平方米，香港才用平方呎。”深圳一地产公司高管表示。 这不是前海管理局第一次为吸引港企专门设置条款。 资料显示，2013年11月27日，前海推出两块商业性办公用地，前置条件是竞标方必须在前海注册，但其母公司（或其实际控制人）须为在香港注册的企业。 当时，市场一致认为包括嘉里建设在内的港企中标概率极高，但嘉里建设并未现身。 观望两年终出手 2014年深圳共出让45宗土地，土地出让金额552亿元，其中前海出让的9宗商业用地，土地出让金达229亿元，占深圳全市土地出让收入的41.4%。 嘉里建设拿地之前的一年半中，前海一共出让了14宗地块，成交价逾502亿元。这14幅土地的6宗被香港企业竞得，但无论是腾讯、华润、还是恒昌科技、弘毅资本、香江集团、世茂，都不是纯正的香港企业。 房地产业内对前海土地和未来的判断出现了泾渭分明的两线分化，“一是内陆开发商的热情远超香港，除了参与此次拍地的嘉里建设、新世界以及恒基地产，在此前的历次的拍地中，香港的地产巨头均未现身；二是内陆中小开发商的热情要高过大开发商，万科、中海、保利等千亿军团目前均未在前海拿地。”上述高管表示。 谈及个中原因，港资地产公司一位人士表示，与内陆开发商的激进风格不同，港资地产公司相对谨慎，一般不会贸然出手，而且香港地产商对前海也有一个逐步认识和接受的过程，他们不太在意一时的得失，哪怕后期地价高一些，他们也会看准了再进。 一位港资地产公司中层表示，早在2011年、2012年，前海管理局已与新鸿基和新世界等巨头完成了多轮沟通，“非常深入”，已提交成熟的方案。 “前海管理局看中的是我们在香港的开发经验，与内陆的地产开发商相比，香港的地产商规划能力更强，综合开发的经验更丰富。”上述人士表示。 获得的资料显示，前海管理局高层认为，香港发展商知名度高、实力强、经验丰富、业内影响力大。而且也希望整合引进香港优质服务资源和香港先进的规划建设理念，向港企全面深度开放市场，为前海提供国际一流标准的便捷的城市公共配套服务，提升前海区域的营商环境。 即便如此，港企大鳄们还是观望了两年才出手，而此过程中，各方已为港企的进驻创造了十分优厚的条件与环境。 2014年12月4日，《前海深港现代服务业合作区促进深港合作工作方案》正式公布。根据方案，深圳前海出台50条政策措施，在土地、市场、体制等方面为港人、港资、港企提供更好服务，拓展香港服务业发展空间，助推深港合作进一步提速。 方案明确，前海1/3的土地留给港企，并且，在土地出让起始价、出让方式、操作模式等方面衔接香港惯例和通行规则，充分听取香港企业的意见和建议，向港企让利，促进香港的经济结构优化和产业升级。 另外，方案还提出了前海与香港合作的具体目标，到2020年实现的“万千百十”的蓝图，即由港资、港企开发的建筑面积超过900万平方米，港资服务业规模突破1000亿元，孵化培育港资创新创业领军企业超过100家，建设香港优势产业十大集聚基地。 历史难题仍待解 前海管理局另一个棘手的问题是前海土地历史遗留问题的处理。 记者从深圳官方获得的一份内部文件显示，在前海14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。 由于历史原因，在已出让的6.43平方公里土地中，招商局、中集集团(19.02, -0.19, -0.99%)、深圳国际旗下的西部物流三家公司在前海合作区内合计拥有超1/3的土地储备。香港券商对这些土地的估值高达3800亿元。 但对这些土地的最终处理方案，目前还没有明确的说法。作为地主之一，在A股上市的中集集团受到的关注颇多。 中集集团总裁麦伯良在2013年的股东大会上曾表示，中集前海地块商业价值在700亿-800亿元，公司的底线就是政府和企业各一半，且不会等太久。 2014年6月27日，麦伯良称，公司在前海的定位，既要做粤港合作的示范区，又要做高端服务业路径的探索区，经过过去一年时间公司与香港、深圳、国家发改委、国家海洋局、工信部等方面的沟通，得到前海等方面的高度评价，现在公司正在做相关落地方案。 麦伯良称，在方案的落地上，参与的不仅仅是中集集团。目前公司的想法是中集联合深圳前海，一家香港公司，一家金融机构，四方共同来做这件事情。 日前，在深交所[微博]的投资交流平台互动易上，针对投资者关于前海土地问题的提问，中集集团给出了最新说法：本公司一直与深圳市政府、前海管理局就本公司前海地块相关事宜保持密切沟通、协商；截至目前尚未达成最终协议；一旦达成协议，本公司将按照相关监管要求及时公告。 中集集团还表示，到目前为止，本公司前海土地的规划、开发方案仍在协商制定中。需要企业、深圳政府、香港、国家部委等参与并协调各方，因此时间和进程具有不确定性。 不过，在广东自贸区相关方案即将发布的倒逼下，困扰深圳前海多年的土地问题或加速推进解决。 知情人士表示，自贸区获批后，前海土改的解决方案可能会被倒逼着加速出台，可能的方式是由几大土地持有者和深圳市属的相关企业成立合资公司来开发相关地块。 上述知情人士称，由于三家企业所拥有的土地规模巨大，补交地价款并非小数，而如果是让深圳市政府收回土地，也是一笔天文数字。 对于上述说法，中集集团证券事务代表王心久在不久前接受采访时称，成立合资公司的说法无法证实，目前还没有和深圳市政府达成具体的方案，会继续协商和谈判。 |
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