普洛斯是全球现代物流设施提供商，管理着全球20多个国家121个市场的2800多个项目，包括4890万平米的物流基础设施，形成了服务于4900家客户的高效网络。 布局.选址贸易发达国家及城市，临港、临空、加工基地等物流需求集中区域普洛斯的项目主要分布在中国、日本及巴西三大地区，国家贸易额是普洛斯选址布局的重要考量因素。2013年，中国、日本、巴西的进出口总额分别为41590亿美元、15483亿美元、4818亿美元，10年间分别增长了2.6、0.5、2.0倍。中国、日本、巴西三国贸易往来频繁，中国是日本、巴西最大的贸易伙伴。2013年，日本18.1%的出口商品销往中国，21.7%的进口商品来自中国。同期巴西19.0%的出口商品到中国，15.4%的进口商品来自中国。 图：2004年与2013年中国、日本、巴西商品进出口情况 数据来源：世界银行 普洛斯中国布局主要分布在东部经济发达地区、交通枢纽城市、工商业繁荣城市，选址于临空、临港、加工基地等贸易集中流转区域。截止2014年9月，普洛斯在中国布局的已完工物业覆盖城市总数34个，已完工物业总建筑面积1010万平方米。 表：普洛斯中国区域已完工项目分布情况 数据来源：普洛斯官网 国内消费是推动普洛斯物流设施需求的主要驱动力。2013年，普洛斯所布局物业的34个城市的社会消费品零售总额为10.3万亿，过去10年间增长3.0倍，占全国全社会消费品零售总额的比重达到43%。 产品.产品形态紧扣物流园区货物量需求，规模适度，分期开发，成本控制到位普洛斯物流园产品形态以双层、单层仓库、集装箱堆场为主、辅以办公室附属设施。物流园平均规模12万平方米。园区分3-5期进行开发。 客户.分布于全球的客户网络和市场网络方便快速精准找到客户，保证物业的出租率截止2014年，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作伙伴关系，客户类别主要以第三方物流公司、制造业和零售业企业为主，大型企业占多数。其中国物业出租率已达到90%以上，部分物业出租率甚至已经达到97%。 表：普洛斯部分合作客户 资料来源：普洛斯官网 资金.一体化的资产资金管理模式、金融化的融资模式解决资金难题开发、运营、融资采取一体化联动管理模式，保证资金流动效率。普洛斯将其主营业务分为三大部门来运营。CDFS业务部负责取得土地并开发地产，而后出售给地产基金或者第三方；基金管理部将其来自于第三方或CDFS部门的地产打包发行房地产投资信托基金（REITs）募集资金，并负责地产基金的长期投资管理；地产运营部负责基金管理部及CDFS业务部拥有的长期投资资产、工业物流和零售地产的管理和出租。 图：普洛斯业务关系图示 资料来源：中国指数研究院整理 从普洛斯收入构成来看，2013年4月1日至2014年3月31日，普洛斯集团营业收入5.98亿美元，其中租赁收入是普洛斯营业收入的主要来源，占比达89%。 图：2013.4-2014.3普洛斯营业收入构成 数据来源：2014年普洛斯年报 利用上市公司地位直接在资本市场融资和发行房地产投资信托基金（REITs）是其在产业地产开发领域最大的优势。作为资金密集型行业的公司，普洛斯主要通过三个资金渠道解决资金问题：一是普洛斯以其新加坡证券交易所上市公司的优势在资本市场直接融资；二是通过旗下基金管理公司发行房地产投资信托基金（REIT）的方式募集资金；三是通过银行贷款。
腾飞集团是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。业务遍及新加坡、中国、印度等10个国家和地区，开发项目包括科技园、物流地产、孵化器等多种类型，代表项目有新加坡科学园、印度班加罗尔国际科技园、中国苏州工业园区的腾飞新苏等。 布局.主要布局在亚洲范围内，选址靠近已有工业区或邻近交通枢纽大区选择主要布局在亚洲范围内：腾飞集团的产业地产亚洲范围内分布广泛，包括新加坡、印度等10个国家和地区。在中国内陆的产品布局范围涵盖北京、西安等7个城市。 图：腾飞集团中国主要产品布局 资料来源：腾飞集团官网 区位选址普遍位于或毗邻已有工业区或邻近交通枢纽：腾飞集团在科技园、物流地产和工业地产上的选址，普遍选择位于或毗邻已有科技园区、工业区或者临近高速公路和地铁站等具有区位优势的地块。例如，科技坊一期位于宏茂桥工业区，离中央高速公路和地铁站的车程不到5min，交通条件十分便捷。 产品.以科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间为主产品主要开发科技园、工业空间、办公和商务空间、物流和配送空间、定制空间等：腾飞开发多样化、精细化的产品类型，结合腾飞专业的管理支持模块，对项目进行精确定位，有针对性地开发适合该项目的产品。 表：腾飞集团不同产品优势及代表项目 资料来源：腾飞集团官网 建立配套设施，周边配套服务设施齐备：腾飞集团通过提供周边齐备配套设施和多样化的服务，使得入驻企业获得满意的物业空间体验。例如，新加坡科技园周边设有餐厅、会议室等常规场所，还包括健身房、游泳池等健身场地，并配有上下班高峰时间段班车服务。 平台.利用龙头企业带动效应招商，搭建一体化服务平台招商策略采取多领域、大企业带动品牌效应：从招商策略来看，腾飞首先引进龙头企业，带动园区招商。以新加坡科技园一期为例，入驻企业包括路透社、索尼、英石油、朗讯科技、富士施乐等，涉及能源、信息技术、通讯、材料与化学等领域。 搭建系统化服务平台，为企业提供一体化服务：服务作为产品延续，是平台化发展的重要内容。 表：腾飞集团服务内容 资料来源：腾飞集团官网 资产管理.结构式资产管理，以REITs回笼资金带动滚动式开发结构式资产管理：由于产业地产投资规模大，投资回收期明显长于住宅，产业地产的开发需采取滚动式开发模式，而这一开发模式对企业的融资能力有较高要求。腾飞集团于2002年成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、增值、出售、再投入等操作。 以REITs回笼资金，带动滚动式开发：从资本运作来看，分为增加资产、增强资产和剥离资产3个阶段。增加资产阶段，开发新产品或收购有价值资产。资产增强阶段，招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育成成熟项目。剥离资产阶段，通过REITs的形式打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目的开发或收购，从而实现滚动式开发。 图：腾飞集团地产开发与融资流程示意图 资料来源：中国指数研究院整理 以上就国际产业地产的翘楚—普洛斯和腾飞集团，从项目选址、产品定位、特色服务、资本运作等方面进行了详细解析。由于国内行业环境、政策等均不同于国外，国内产业地产商正在摸索中，下一期中我们将对此进行分析。
|
|
|
