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在不久前召开的中国物业管理协会第四次会员代表大会上，原住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠当选为新一届中国物业管理协会会长。对新当选的沈建忠会长进行专访，早在记者计划之中，但完成专访却在计划之外。2014年11月7日上午，沈建忠会长出现在由英国特许房屋经理学会亚太分会主办的“国际商业物业运营与管理论坛”上，同在现场的记者因事先并不知道沈会长会参加论坛，临时决定见缝插针完成这次面对面的专访，但由于沈会长深圳行程安排太满，一路追踪的记者几乎找不出空隙，最终以书面方式完成了这次专访。 关于深圳物业管理行业与企业总体印象 记者：沈会长，您好。您11月7日至8日拨冗来深，在参加了英国特许房屋经理学会亚太分会主办的“国际商业物业运营与管理论坛”后，又马不停蹄深入深圳房地产和物业管理进修学院以及万科等物业服务企业调研，可否简要说说您这次深圳之行的感受？您对深圳物业管理行业以及企业的总体印象如何？有何新的期待？ 沈建忠：此前我也曾来深调研过，过去是站在官方的角度，现在是从协会的角度。我认为深圳物业管理行业及企业，仍然在全国具有排头兵的作用。深圳物业服务的经营收入相当于全国的十分之一，一级资质物业服务企业占全国比重将近十分之一，物业服务企业第一家上市公司产生于深圳。有知名度、有品牌的物业公司总部，深圳也占了相当的比重。当然，这次来深圳，印象最深刻有两点：一是服务创新，二是转型发展。 作为现代服务业的重要部分，为客户提供专业的优质服务是企业的使命所在，深圳的物业服务企业普遍具有服务创新意识。把市场竞争的核心价值归结为优质服务的竞争，以优质服务的理念激发创新的热情，以创新的思路提升服务的水平。 当前，传统的物业服务遭遇了发展瓶颈问题。深圳的物业服务企业经过30多年的发展，也正在积极探索向现代服务业转型升级的途径，不仅是为了应对劳动密集型、用工难和成本持续上涨的问题。而是在寻求新的商业模式的突破，在坚守专业与品质的同时，通过社区资源的整合与物业服务产业链的延伸，实现管理水平和经营绩效的跨越式发展。深圳物业服务企业的这些开拓性经验和做法，具有榜样和示范的效应，对提升全行业的社会形象和地位具有积极意义。 深圳作为改革开放的前沿阵地，我们期待深圳物业服务企业继续勇立潮头，发挥排头兵作用，对创新、转型发展的企业多给支持和鼓励，形成一个好的社会氛围。 正如刚刚结束的APEC会议所体现的精神，在破解发展难题上，要培育建设性的伙伴关系，相互尊重和体谅，合作共赢。 关于创新多元商业模式的迷茫与困惑 记者：您在中国物协第四次会员代表大会上讲话时曾指出，物业管理行业应创新多元商业模式、加强新技术应用，深圳有些企业在这些方面进行了有益的探索，利用云服务、微社区、微信公众平台、APP等创新了一些商业与服务模式，比如彩生活、万科、长城、中航等，在行业起到了一定引领与标杆作用，但也有不少企业在社会与经济结构急速转型之中，迷失了方向，变得不知所措，无所适从，对于这些企业的转型升级，您有何建议？万科物业事业部首席执行官朱保全曾表示，新技术的应用是一个痛苦的实践过程，探索成本高昂，但复制的边际成本极低，他认为合作共赢才是物业行业的方向。您认可他的说法吗？ 沈建忠：记得有篇文章说，这是一个跨界的时代，每一个行业都在整合，都在交叉，都在相互渗透。未来的竞争是资源整合的竞争。所以，企业在转型升级过程中，合作共赢已经成为共识。在房地产开发企业中，越来越多的企业走联合投标、共同拿地、合作经营的路子。一些成长性好的企业，其核心竞争力就在于他们集合了大量的上下游企业，组成战略合作联盟。你提到的万科、彩生活、长城、中航等企业，创新了一些商业与服务模式，起到了一定引领与标杆作用，合作是其成功的基本要素之一，仅万科就有20多家战略合作伙伴。中国物协支持并鼓励物业服务企业走创新、多元商业模式，加强新技术应用，利用协会的平台和影响力，为行业内的合作与交流提供更好的机会，也希望在行业内形成尊重知识产权的良好氛围，更好地促进先进管理理念和技术的融合，分享创新发展的成果。 中国有7万家物业服务企业，其中80%以上是中小企业。相对而言，这些企业面临的困难和挑战更多一些，在中国物协的未来工作安排中，我们将继续加强实地调研，尽可能多地为中小型物业服务企业发展瓶颈和发展需求提供解决的指导意见。我不太赞成有一些企业在转型过程中出现了一些问题，就认为是迷失方向，无所适从。 企业要持续发展，既要有梦想，也要有危机感，只要你不抛弃梦想，梦想就不会抛弃你，只要你意识到企业发展的问题所在，就一定能找到解决问题的钥匙。相信就是力量，努力一定会有收获。 关于资本介入与行业存在根基 记者：多年前在采访深圳一家企业老总的时候，他曾有过一个担忧，就是当未来资本市场关注物业管理行业的时候，行业会受到极大的冲击。而今此担忧似乎正在成为现实。事实上现在已有大量资本涌入物业管理行业，当然，资本所关注的更多是在社区商务领域。在资本的诱惑、影响甚至胁迫下，当物业服务企业更多关注社区商务的时候，社区的基础物业服务会否受到影响？会否出现本末倒置的现象？如果大批的物业服务企业被资本“收买”，会否动摇到物业服务行业存在的根基？ 沈建忠：在一个市场化的时代，任何一个企业家都不会对资本的到来持拒绝态度。我的担忧却是相反的，资本市场对行业的关注还远远不够，7万多家企业，仅有彩生活一家上市。我曾经提过，一个行业的员工平均收入水平处于下游的时候，无法保证能吸引高素质人才，一个员工流动率很高的行业，无法保证让员工对企业有归属感、尊严感。收入与之服务的职业是对应的关系，就如质价相符的物业服务价格机制是一个道理。所以，资本的进入是好事，不是坏事，要想方设法吸引和鼓励更多资本进入物业行业。大家都看到了社区这最后100米的服务资源和最后一公里的信息资源。物业服务企业处在最好的一个位置，得天独厚，抱着金饭碗，守着一个金矿。借助资本的东风，就能产生巨大的效益。至于社区的基础物业服务是否受到影响，是否会出现本末倒置的现象，动摇物业服务企业的根基。这种担忧我认为大可不必，因为道理很简单，我们的终端消费群体是广大业主，如果业主们最基本的服务都享受不到的时候，他们一定会用脚来评价服务。相反，好的社区商务模式，一定是建立在社区基础服务之上的，或者至少有紧密的关联。 关于依法治国与国家条例修订 记者：刚结束不久的“四中全会”，提出了依法治国是国家治理现代化的根本保障，这对我们的物业管理行业，会产生哪些具体的影响？2007年《物权法》出台时，国务院《物业管理条例》进行了修订，但是仍受到一些批评，比如，物权法规定，业主是可以自管的，但条例却没有写入业主如何自管。您认为，条例是否可能做出进一步的修订？ 沈建忠：2003年9月1日，《物业管理条例》正式颁布实施。《条例》确立了业主大会制度等七项基本制度。随后，住房城乡建设部相继制定了《住宅专项维修资金管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业管理师制度暂行规定》、《承接查验办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《前期物业服务合同（示范文本）》、《业主临时公约（示范文本）》和《物业服务企业资质管理办法》等一系列的配套法规政策。2007年《物权法》的颁布实施，奠定了物业管理活动的民事法律基础，以《物权法》为准则，及时修订了《条例》。经过十年努力，我国物业管理法规体系基本完备。 《物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”《物权法》将建筑物的管理方式分为两种，一种是由业主自行管理的方式，另一种是委托物业服务企业或者其他管理人管理的方式。 《物业管理条例》是从维护业主和物业服务企业的合法权益，明确双方的权利、义务等方面，对物业管理活动进行了规范。因此，《条例》仅对业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的物业管理行为进行规范。而业主可以自行管理建筑物及其附属设施，并不属于《物业管理条例》的规定范畴。因此《条例》未将业主自管内容纳入。当然，不排除下一步修改的时候，对这一部分进行规范。 关于会否取消注册物业管理师 记者：根据国务院的部署，人力资源与社会保障部陆续取消了不少职业的资格许可与认定事项，比如房地产经纪人、注册税务师等，行业内大家比较关注的是，注册物业管理师会否也被取消？如果不取消，您认为如何能更好地发挥注册物业管理师的专业作用？ 沈建忠：现在似乎有一种观点，认为物业服务就是简单的重复劳动，对建立物业管理师制度持怀疑态度，这是片面的。 物业管理具有准公共性。其服务对象是各类物业及其业主，其执业活动涉及到主体是资产规模最大的利益群体。什么概念？全国物业服务的面积是150亿平方米，每年还要以10亿平方米的面积增长，资产总值超过50万亿，每天至少有4—5亿人在接受物业服务。其业务能力和职业道德，直接关系到业主共同利益和社会公共利益。同时，物业管理具有专业化。前几天刚参观了广州的金融中心，这座超高层建筑，涵盖产权的多元化和建筑智能化、信息化，其物业服务必须具备法律、工程、环保、消防、公共关系、甚至停机坪管理等多方面的专业人才。很难想象，如果没有具备良好的知识和协调能力的物业管理专业人员，进行全面专业地管理，很难能保证这样一座资产数十亿甚至上百亿的大厦的良好管理和维护。 因此，物业管理的上述特点，决定了现行物业管理执业资格制度，符合《行政许可法》关于“提供公共服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项”的规定。事实上，早在中办、国办发布《2002-2005年全国人才队伍建设规划纲要》时，人事部、住建部按照纲要中提出的“建设一支职业经理人队伍。逐步实行职业资格制度，加紧研究制定资质认证标准和市场准入规则。”的要求，对注册物业管理师制度建立的必要性、可行性进行了长期的充分认证。其后在《物业管理条例》中作为制度性安排。在2012年国务院印发的《服务业发展“十二五”规划》中进一步明确，“继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。”从这几年实施的情况看，这项制度得到了行业的欢迎和支持，有利于提升行业竞争力，规范市场秩序，有利于与国际接轨。 关于业主组织法人化试点 记者：关于业主组织法人化的问题，业界已经讨论多年，深圳目前正在罗湖区进行业主组织法人化的试点工作，您如何看待深圳的这项试点工作？ 沈建忠：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内的全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主组织法人化符合十八届四中全会审议通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》。国家积极推进多层次多领域依法治理，支持各类社会主体自我约束、自我管理。业主组织走法制化道路，用法治化的手段管理和规范业主行为，能够为构建和谐社区打下良好的基础。 中国物协也将积极按照四中全会关于“发挥人民团体和社会组织在法治社会建设中的积极作用”的精神，发挥好行业自律和专业服务的功能，发挥好对会员行为导引、规则约束、权益维护的作用。 关于绿色物业管理的推广 记者：深圳是最早在全国提出“绿色物业管理”概念的城市，但从目前推广的范围与效果看，还不是特别理想，您认为原因何在？中国物协在推动“绿色物业管理”方面，会否有些举措？ 沈建忠：为实现城市社会经济可持续发展目标，提高物业管理的科技含量和服务水平，在物业管理中全面导入资源节约、环境保护理念，推进绿色物业管理工作，2011深圳市住房和建设局出台《绿色物业管理导则（试行）》，取得了初步工作成效。绿色物业管理是全新的概念，提出时间较短，理念的推广需要物业服务企业、业主方、相关单位等社会各方的共同努力，是一项长期的、有意义的工作。 新一届协会将积极引导物业服务企业的经营管理模式向绿色物业管理发展模式转变，促进物业管理与房地产业、建筑节能产业等上、下游产业的合作，推动物业管理与绿色地产、建筑物节能改造、低碳智慧社区建设、智慧城市建设等领域的紧密结合。新一届理事会将主要开展以下几个方面工作：一是按照住房城乡建设部工程建设标准规范制修订计划，与中国建筑科学研究院共同完成《绿色建筑运行维护技术规范》的编制工作。二是加大对绿色物业管理的宣传力度，增进行业在绿色物业管理实践经验方面的交流与借鉴。三是通过科学管理、技术改造和行为引导，提高企业及业主对绿色物业管理的认识，有效降低各类物业运行能耗，提高物业管理对可再生能源、资源的循环利用率，为绿色物业管理发展创造必要的社会环境。四是协助企业积极争取鼓励既有建筑节能改造相关政策（资金与税收等）支持，鼓励有条件的企业积极主动付诸行动，调动起更多的企业参与到节能减排工作中来。 关于中国物协未来的动作 记者：在与企业的接触过程中，明显感觉到大家对于新换届的中国物协充满期待，不知接下来中国物协会有一些什么样的动作？对于行业一些多年未能解决的问题，比如物业费政府指导价多年不动，甚至出现调低现象的问题，中国物协会否有些举措？现在中国物协的常务理事已达500人之多，如何发挥这些常务理事的作用？ 沈建忠：中国物协经过14年的打造，在行业中树立了较高的威望和凝聚力，积累了很多好的经验和做法，这是做好新一届协会工作的基础。我们将继续在提供服务、反映诉求、规范行为上下功夫，把服务政府参谋决策、服务行业转型升级、服务企业创新发展，三个服务作为工作宗旨，真心实意围绕物业行业发展做好服务工作，汇聚行业智慧，调动会员单位、理事单位，特别是常务理事单位的积极性。 常务理事单位在行业内有较高的威望，在专业技能、理论研究和工作实践中，都有很好的成果和创新。这是中国物协推动行业发展的中坚力量。他们将对协会的决策、提升行业形象、培养行业人才、推动区域协作、反映企业诉求、维护行业权益等方面，发挥主力军的作用。中国物协的当务之急是积极推动以市场为主导，理顺物业服务价格体系。与市场脱轨的服务价格机制，已经严重制约了行业的整体发展和进步，不利于建立公平竞争、诚信服务的物业管理市场秩序。为此，要举全行业之力，突破瓶颈问题。近期，我们向主管部门进行了多次汇报，提供了相关行业数据和材料，得到了有关方面的肯定，他们表示将认真研究“质价相符”的物业服务价格联动机制。 后记： 沈建忠会长在记者采访的最后表示，当前，我国物业管理行业正处在发展的关键时期，机遇与挑战并存，希望我们的物业人有共识、敢担当、有作为，为行业的进步做出新贡献，同时，他也真诚地希望大家对中国物协给予指导、关心和支持。对于记者提出的“会否取消物业管理资质管理、对业主联合组织的看法、对行业协会类社会组织放开登记的看法”等敏感热点话题，沈会长未作正面回应。 来源：住宅与房地产杂志 |
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