买房基础知识入门

我想写的文章很多，欠的债更多。今天LP还没有起床，女儿也睡着，所以有时间写一点东西。

正好前面有人发帖问，《买公寓还是买别墅》，其实这个问题和你们的思路不同。就好比职业赛车手，和仅仅是车开得比较快的；完全是是二个路子的。

一）关键词

首先我们来讲第一件事，假设你是一个小白领，今年27岁，马上就要结婚有个女朋友生小孩，请问你会买什么样的房子。

或许你会毫不犹豫地说，中外环间，半远郊的二室一厅，100平米左右，新开发大型小区，有地铁直达。地段偏远一点，荒郊一点不要紧。

好了，请我们注意这里面极重要的一个数字，100。

然后我们再来问第二个问题，假设你今年35岁。事业成功，在企业里面当高级经理，年薪也有三四十万。和老婆结婚已经有7年，小孩子也5岁了。第一套房子由于2005年买的早，目前已接近还清。存款有一二百万，每年还有几十万新增储蓄，请问你会买什么房子。

答案是，有二个选择。一是换大房子，二是在原有的基础上，再买一二套作为投资。

请记住这里的关键词，300平米。

现在，再看我们第三个例子，假设你有一个网名，叫做Villa_77，你的人生理想是拥有77套房子。用excel表格来整理自己的房屋信息。目前你已经凑满了全副黑桃，并将触角伸向了商铺和商业地产。请问，你会买什么样的房子。

在这里，我们有一个关键词，1000平米。

二）化蛹

这里，我们牵涉到一个很高阶的概念，一般人根本难以理会。

在你买第一套房，甚至是人生的重要住所时，你考虑的问题，其实和扑克族完全不同的。作为人生第一套房，第一住所，你要求这套房子宽敞明亮，心旷神怡。

你要求他靠幼儿园近，最好还能进名牌小学。你要求他地段可以偏远，但一定要拿得出手，乡下亲戚来时能显得体派，在上海站稳脚跟。老公房是绝对不考虑的。

作为人生第一套房，你会有很多挑剔。譬如采光，得房率，动线，甚至仅仅厮所离过道口差十几厘米，你也会不加考虑。

作为人生第一套房，你掺杂了太多的感情因素。“爱”成了这套房子最核心的考虑。

但是，假设你是那个35岁成功男人。第一住所早已买好，现在开始追求品质和有回报的投资。你会想写什么呢。

对于第二套房，感情的因素就会薄很多。买房子最主要的是考虑性价比，升值潜力，风险搭配。

许多VVDR小白领热衷于购买的张江、唐镇房屋，其实是性价比非常非常之低的。这些房子生活既不方便，供应又显太多。更糟糕的是，他们买入价太贵。象唐镇，川沙这种地段，你花20000/m买入。许多年都不能翻身了。

当象Villa_77这种人，凑满了第一把黑桃，再开始凑第二把红桃，对房屋“爱”的因素就更薄了。房子只不过是一种筹码，就象昨天抛掉了500股股票一样。

也就是说，职业炒房者，和你们思考的思路是很不一样的。职业炒家，以获利最大化为第一目标，而对于房屋“爱”的因素极少。

三）侧翼和后卫

以前有个笑话，二个老农商量皇帝吃什么，最后讨论结果，每天吃1000个馒头，还是肉馅的。

炒房是一门很专业的活，如果说精细和认真程度，与外科心脏医生也差不多。炒房和普通购房者的区别，绝不是我买了100平米二房，再买第二套，再买第三套……就象专业赛车手，其整个运作流程，都很“开快车”的人不同的。

对于专业炒房来说，假如大家都买100平米，那是差别不大的。因为我们都要达到Multi Task，既要可以住，又要可以升值，既要照顾到男女双方上班路径，最好还不失体面。

但是，量变发生在300平米时，在1000平米时就更明显。

假设你要购买1000平米房产，你会怎么买。会不会在同一个清林泾小区里面买10套，会不会在同一个金桥板块买8套？

答案是不会的。因为这样做有很多弊端。首先，你的投资过于集中，一旦金桥板块发生利空，就是全军覆没的结局。

第二，10套清林泾的架构，其实并不满足你的风险喜好。最典型的例子，假设你在很短时间内，急需100W。那你怎么办，抛售清林泾会导致对手盘太少，非常严重的压价行为。

第三，10套清林泾的架构。其实并没有利用投资回报最大化。众所周知，投资的金额标的越大，越是蓝海。金额越小，越是红海。而150~200W的刚需盘，又处于远郊次新二房，其实是小白领们争抢得最激烈，性价比最低，最最不划算的楼盘。哪怕你仅仅增加100W预算，250~300W都可以买好得多的房子。

四）航母编队

那么，买100平米时，大家毫无办法毫无差异。当你买600㎡时，你该怎么做呢。

正确的做法，是对整个资产组合包，作出巨大的调整。

首先，你要买几套老公房，这是为了保证充足的流动性。当有需求时，老公房可以迅速地在市场上变现，而且几乎不受压价损失。在许多时候，老公房肯定是普通住宅，而且超过五年。税费也很低。

老公房虽然涨幅比较慢，但变现容易，租金回报率高。在整个“投资组合”中保持老公房，相当于二翼巡狩的游骑兵。

其次，我的建议是，集中力量。组织一套“核心标的”。

核心标的的定义是：金额大涨幅更大。人绝大多数的财富，是由一二笔交易而来的。我的建议是，集中资金，走出蓝海。

你需要的是，看中看准一套非常有潜力的标的。贵一点不要紧，不容易转手，短时间内不可能抛售，也不要紧。如果一旦紧缺，你可以抛老公房。

但是，这个标的必需是核心的，疯涨的，有良好巨幅升值潜力，前途无限。其他所有的事，都是为这个“核心”服务的。

最后，还剩余的资金，可以购买一些“流动性中等，涨幅中等”的标的。

这样一来，你的整个投资组合，其实类似于一个航母编队。以一艘核心战力的航母为中心，其他的舰船都是为航母服务的。

因为害怕不可测的因素，导致资金链危机。所以你要保持一些“流动性很强，涨幅较小”的老公房。相当于整个编队中，反舰反潜驱逐舰。

其次，你也可以适当配置一些，追逐热点，和优雅美观的次新房。相当于编队中的巡洋舰，这也是一股战斗力量。

这样一个投资组合遇见普通的十套八套房子，就好比一个“兵种齐备，搭配合理”的职业军团，对上清一色长枪大刀的几千农民，战斗力自然是不言而喻的。

五）流动性三悖论

翻开任何一本金融投资书，书上都会介绍，金融产品具有三性：“回报性，安全性，流动性”。

一般而说，这三股属性是互相平衡，此消彼长的。不可能面面俱到。当流动性高了，回报率自然就低。就好比“定期存款”永远比活期存款回报率高一样。

当你的资产组合足够大，大到超过100平米，大到形成一个“资产包”的时候，其实你可以对内部进行优化。

我们的诀窍是，你并不需要对100%的资产包，都保持流动性。事实上，你只要保持20%的流动性就足够的。剩下的资产，可以追求更高的回报率。

当我们讨论房产时，我们永远讨论的是一个资产包。有前锋，有侧卫，有中军，有后卫。

我们主要的策略，就是削减流动性到20%以下，然后尽可能争取低流动高回报产品。

浅谈财务配置中的航母

前二天Zhifei问我，你总是说财务配置要围绕航母。但什么才是航母。假设我现在有300W现金，我要购买什么样的资产，才是我的航母。商铺，写字楼，厂房，土地，企业。。。。？

答案很简单，三个字：“不知道”。

一）不知道

不知道。这个答案回答了无数次，讨论了无数次。堪称我们最了解，也是最不了解的答案。

为什么，因为当我们问：“什么是航母”时，其实相当于我们问另外一个问题，二个问题是完全等价的“什么资产最升值”。

今时今日，什么资产最升值，什么房产最有回报空间？

这个问题，我们已经讨论过了无数多次，争论过无数多次。相关的巨著，可以灌满几张光盘。简单点说，可以分为浦西帮，浦东帮，康城帮，仁恒帮，老公房帮，清林泾帮，空关炮房帮。。。。。。。

那么，今时今日，如果我们要买房子，哪一款房子最升值呢，答案还是三个字：“不知道”。

二）所谓航母

对于哪套房子最能升值，我们已经讨论了无数年，迄今也没有一个结果。所以我不能回答Zhifei，他应该买哪项资产作为一个航母。

那么，航母理论还有什么价值呢？

航母理论，其实是说的一个仓位定理。

就好像在原著《炒房基础知识入门》中所说的一样，如果你有1个亿，你可以选择购买100套价值一百万的小房子。

但这样做的缺点是什么呢。你并没有最大化你的利益。

譬如说，“投资门槛”始终存在。所以某些一千万的项目，回报率会比一百万项目高一点。

如果你全部买100个一百万项目，就丧失了更高收益的机会。

再譬如说，100个雷同的项目，不能有效地错开时间，地点，市场风险。有“鸡蛋放在一个篮子”里的危险。

一旦上海遭遇核辐射，你就全军覆没了。又或者政策调整，额外增加房票价值，对老公房的打击也是很大。

所以，如果你有1亿投资房产。较好的架构应该使用“航母理论”。以核心资产为重心，并以外围辅助资产提供流动性平衡性。

那么，航母应该是多大的资产呢。

答案是不确定。

譬如对于很多外地来沪人员，家里的钟点工阿姨，她们奋斗一生最后的结果，就是顺理地在上海买一套房子，哪怕是30平米很小的老公房。

对于她们来说，这套老公房就是她们的航母，就是她们的核心资产。而另外还有一些定期存款，理财产品，作为周边的护卫舰。

而如果上海的普通白领人家呢。

或许他们会有一套中环三房，价值400~500万。就占去了他们的核心资产。对于他们运筹帷幄调度所有资源，层次换房最终换上三房，就是他们一辈子奋斗的结果了。

这些普通白领们，或许另外还会有套几十万的老公房。一些现金和股票，作为他们的外围资产。

第三个层次，则是象Zhifei这样，如果你的财富已经达到1XXX万。那么你可能会考虑汇聚一项六七百万的项目。这个项目可以只追求收益性，许多年不用担心流动性变现。你可以“长期，坚毅，持有”。

那么，航母是什么。30万，300万，3000万，都可以是航母。

你要问航母是什么，就好比外来打工妹问“30万，最佳的房产购买策略是什么”。

就好比普通白领问，“300万购房款，请问最佳策略”。

就好像大户问，“3000万买房子，如何最优”。

对每一个价位，其实都是某一对应阶层的航母。每当你问三十万买什么房子时，可能就是打工仔一世的性命。

三）航母的优势

前面问到，航母是什么。

http://www./forum.php? ... 2832&extra=page%3D1，有一个人诙谐地回答说，20套西渡的破房子。

2002年时，我去看西渡房产，当时大约9~11万一套，单价每平米800元。现在大概涨了10倍。的确是不错的资产。

二十套西渡的房子，是不是航母呢。还是不屑地说人家小炮舰？

答案是：是的。

航母并不一定是一个整体。我们并不要求，航母就一定是一套房子。

航母的意思是什么，是说你可以“动用700万”去购买一项资产。他可以是一套房子，可以是十套房子，可以是一幢六层十二套老公房。

航母的意思是什么，是多一个选择。可分可合。可以是一套大房子，可以是十二套全幢老公房，可以是二个弄堂的西渡房产。

航母只是让你多一个选择。而我们知道，选择越多，回报越高。门槛越高，回报越高。

四）实际分析

最后我们说点实际的，譬如Zhifei同志，他问他的航母该如何配置。别扯这么多云里雾里的。

我手里有一个Zhifei的2008年资产列表。根据我的分析，他主要有以下几个缺点：

1）没有财富增长源

2）没有现金流规划

3）没有互补性

具体来说，他并没有任何一项资产。为未来的三年会升值3倍。而他的现金流很弱，饿不死撑不饱。最后就是板块混乱。

对Zhifei的推荐，应该集中精力，在天津找一项“未来三年升值3倍”的资产。具体是什么，我不知道。

这套资产需要多大的购买能力，或许超过Zhifei的吞吐实力。但不要紧，他可以以各种方法筹款。筹款的最终目的，就是围绕啃下“三年三倍”的资产。

然后，Zhifei可以调整一下他手中的筹码。抛掉一些前景不明朗的，保留一些租金回报高的。因为航母的建造过程，肯定是负现金，肯定吞噬大量现金。所以要周围物业给他输血。

最后，持有这套“很大，而且三年升3倍”的资产。三年之后，你的总资产就会是现在的5倍。

以上分析合不合逻辑？其实完全是乱写。

因为限购、限贷、限交易，现在已经错过了调仓位最好的时机。所以，还是歇歇吧。

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