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【 · 原创:51socai 2008-04-27 21:14 】
远远宝兄并没有对深基地进行量化就得出了深基地不值得投资的结论，并且远远宝兄对深基地的考虑放在了工业用地转成商业用地的可能性上，由此得出深基地不值得投资，显然与sosme兄以及各位对深基地价值的考虑不同。帖子讨论的重点显然是深基地仓储业务的盈利情况，不知远远宝兄何以得出这块业务物流仓储的收益只不过是次要考虑的的结论的。
【 · 原创:51socai 2008-04-27 21:41 】
一季度报告出来了，圣宝旺真是一个大炸弹啊，业绩严重下滑，另外财务费用很高啊，以后借款利息越来越高怎么办？管理层还在拼了老命的加速扩张，不知道财务费用管理层到底如何考虑的呀？
【 · 原创:小谷子 2008-04-27 22:20 】
sosme君,很冒昧,我也赞同 远远宝 的观点,
我反复的阅读你写的"（1）在你手中持有现金的情况下，应该抵制住购买股票的诱惑；不是因为手里有现金而是因为价格降到非常有吸引力的时候才会考虑购买股票；"
不说万科B,
就说招商银行,张峪B,
我认为至少招商银行就是这样的企业.07年增长1倍,08年增1.5倍,完美的财务指标,20的PE.
【 · 原创:feiyjiang 2008-04-27 22:20 】
对上海宝湾总投资额尝试作了一些分析，但不会贴表格，相关内容暂时贴在“徐星价值论坛”中，会弄表格的请帮忙转贴下，谢谢
【 · 原创:sosme 2008-04-27 22:24 】
这几天关于深基地的信息量还是很大的，今天深基地2008年的一季报出来了：
每股收益：0.09元（同比下跌40％）
净资产收益率：2.4％（同比下跌1.70个百分点）
同时经营净现金流量同比下跌12.88％
公司披露本报告期净利润较上年同期下降39.33 ％，主要原因为：
1 ）管理费用2008 年1 季度累计达1,262.5 万元，较上年同期增长48.2
％。其中增幅较大的是石油后勤本部和广州宝湾的土地使用税计提增加158 万元；天津宝湾和昆山宝湾土地使用权摊销增加100
万元；新增宝湾公司开办费69 万元；员工保险费较上年同期增加22 万元。
2 ）由于投资项目增加带来的贷款额增加，以及贷款利率的上涨，造成一季度财务费用累计达922
万元，较上年同期增加482万元，增长109.4 ％。
3 ）投资收益较上年同期下降76.3 ％，原因是赤湾胜宝旺贡献收益2008 年一季度累计为313 万元，上年同期为1,416
万元，下降幅度达77.9 ％。
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这个结果似乎在验证远远宝君的这个观点：其参股的海洋工程业务可说在吃海油工程（sh.600583）的残羹冷饭，业绩并不稳定且无核心竞争力。
在以前的分析中指出：管理费用与财务费用的大幅度增长并不出人意料，随着各地物流项目的陆续开工这两部分费用可以预期还会继续上升，物流基地是个较长时间周期的项目，前期投资巨大而收益只能随时间慢慢呈现，这里再借用远远宝君的疑惑：如果光从仓储物流的收益来看，转型后的基地究竟有什么优秀的项目呢？我们需要等待到什么时候呢，又是否值得我们等待呢？这些都是不确定的东西。
我的判断与以前一样：深基地目前正在为未来的持续增长“先期”付出代价，这要回到我主帖中我最感兴趣的核心问题：宝湾项目与股东权益之间的关系问题！“物流地产”是一个长周期项目、考虑到资本成本因素后成长到底能不能创造额外的股东价值呢？宝湾物流能为我们提供一个“通过成长创造持续增长的股东价值”的经典案例吗？出于对深基地的历史表现我对此仍有信心但还需长期关注。
关于赤湾胜宝旺我同意远远宝君的部分判断：业绩并不稳定但是否有核心竞争力仍有待观察。不过我过去的不理性乐观确实被深刻的教训了，这个我已先远远宝君做了“自我检讨”，哈哈
【 · 原创:sosme 2008-04-27 22:36 】
徐星价值论坛zhubenyin君的部分观点：
1、主要的原因就是胜宝旺的业绩大幅度的下滑啊，一季度少了1100多万，合每股5分左右了，如果胜宝旺业绩持平的话，利润有0.14，几乎和去年差不多的；
2、昆山宝湾6月份可能要全部投入使用了，期待物流业务带来的利润弥补胜宝旺的业绩下滑吧，但是不知道胜宝旺的业绩什么时间可以起来？期待中......
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对一家公司40％的大幅度业绩巨挫无论如何是让人触动的，但通过对深基地的了解我不认为是基本面出现了某些质的恶化，关于对深基地一季度短期业绩的判断我基本同意zhubenyin君的观点。
【 · 发布:sosme 2008-04-27 22:48 】
感谢feiyjiang君提供的资料，我先转贴过来！
表一：2002年－2007年年报中上海宝湾“在建工程”附注信息
年份 工程项目 资金来源 期初数 本期增加 本期减少 本期转入固定资产 本年转入投资性房地产 本期转入无形资产
当年年底备注
（折合人民币）
2002 上海物流园区 自有资金 0 1,087,353.26 （美元） 0 0 0 0
9,003,285.00
2003 上海物流园区 自有资金 1,087,353.26（美元） 10,016,204.50
（美元） 0
30,584.71
（美元）
① 0 0 91,684,216.86② 2003年一期工程建成投入使用（汇率为8.28）
2004 上海物流园区 自有资金 91,684,216.86（人民币，下同）
16,713,377.97（人民币，下同）③ 108,377,593.83 （人民币，下同）④
20,001.00
（人民币，下同） 0 0 0
一期于2003年10月建成，仓库（7.4万平米）利用率于2004年10月达到100％，仓库租金从23元/平米增加到27元/平米
2005 上海宝湾二期 借款 56,066,636.00 60,994,598.00 0 0 0 0 117,061,234.00
工程投入达51％,二期320亩
2006 上海宝湾二期 自筹及借款 117,061,234.00㈠ 62,864,731.00 ㈡
0 148,347,498.00 0 31,578,467.00 ㈢ 0
二期已建好8个库，8万平米，并于06年投入使用，剩余两个库（1.7万平米）计划于07年建成
2007 上海宝湾二期 0 0 34,179,894.00㈣ 0 4,320,000.00
21,930,000.00 0
7,929,894.00
【 · 发布:sosme 2008-04-27 22:52 】
表二：2004－2007年年报关于上海宝湾无形资产的信息（2004年以前无相关信息）年份
类别原始金额
（人民币） 期初数 本期增加 本期转出 本期摊销 累计摊销 年末余额 剩余摊销年限 年报备注
2004 土地使用权 44,403,581.60 0 43,307,081.60
296,116.80 1,392,616.80 43,010,964.80 ⑤ 581
本期新增土地使用权系上海国际宝湾公司购入
2005 土地使用权 24,085,887.00
23,330,392.00 481,867.00
1,237,362.00 22,848,525.00 573 购入
⑥
2006 土地使用权 55,664,251.00 22,848,525.00
32,355,665.00 1,564,648.00 2,024,709.00
53,639,542.00 ⑦ 561
该土地使用权为上海宝湾的土地使用权，于2006年12月31日，原值为31,578,466元的土地尚未取得土地证
2007 上海宝湾土地使用权 113,369,547.00 109,523,931.00⑧ 0 0
2,267,670.00 6,113,286.00 107,256,261.00
该土地使用权为上海宝湾的土地使用权于2006年12月31日，原值为31,578,466元的土地尚未取得土地证。本公司认为取得相关土地使用权不存在任何问题
【 · 原创:solino 2008-04-27 23:01 】
一季报出来，说明胜宝旺业务处于“停顿”，没有改观的迹象，在徐星论坛里，有好事者去胜宝旺厂区宣传栏拍照，文字内容可看出其目前的业务处于萧条状态。但是海油工程的偶然性较大（胜宝旺的说法，不记得在哪里看到的），既然这样没有也吧，如果有的就算锦上添花了。
本来，我对基地感兴趣主要是因为胜宝旺的海油工程。以为传统业务加这快基本就可以值目前这个价钱了。现在看来是过于乐观了，远远宝说的没错，只是残羹冷炙，对这块业务不能报太大期望，记得有人说过基地有可能会放弃这块业务，现在看不是没有可能。因为基地对这块只是投资收益，并不参与运作。
财务费用的增加是意料之中的，去年多次加息都在今年体现出来了，我想管理层应该是心知肚明的，只是要指望宝湾项目的收益还有待时日。这一点，我到也赞同远远宝的说法，基地转型过程是否能实现预期的收益，还有待观察，物流租金的回报率不是那么乐观，可能与管理层的预期有差异。基地在物流管理和业务拓展方面真的有过人之处吗。上海这几年的仓库确实很容易出租，收益不错，但是其他地方的？对此需要做进一步的学习。
我们在这里谈论在陆地上行走100年也不如实际在陆地行走1年啊。^_^供S君和各位基地迷考虑。我对原来的判断产生疑问。但并不失去信心，一切还有待考证，需要的是耐心和信心。
支持S君的努力，但也希望能多听听不同的意见。远远宝君有什么具体的内容也不妨拿出来晒晒。
【 · 原创:远远宝 2008-04-28 09:08 】
很高兴看到冰雪婉儿,wang_ll,51socai,小谷子,sosme,solino诸位关注了我的意见。
其实我本来是想来说声抱歉的。
因为上次回帖中"更不用说其管理层在拿地之初重点考虑的是工业用地转成商业用地的可能性，物流仓储的收益只不过是次要考虑的。并想当然的拿深圳的经验去推测全国，殊不知深圳作为特区只能看成个案，许多城市的总体用地规划要提前二十年制定，要想改变用地类型，需要层层论证，修编，审批，并不是很容易的事情。"这一段话确实说的过于冒昧，并无真凭实据。
昨晚的季报可能是一个机会，长期看好基地的朋友可以考虑增持。
在此希望sosme和基地的各位股东们好运，希望基地不要辜负了你们的期望。
ps:对sosme兄的豁朗胸怀甚感钦佩。
【 · 原创:恐惧与贪婪 2008-04-28 12:16 】
【 · 发布:sosme 2008-04-27 22:52
】从200053的事例看出,对于长线投资者来,中短期的安全边际也是必要的.因为只要是公司就会有不确定性,且时间越长不确定性越大.我还是认为从中短期来看安全边际不够.
【 · 原创:恐惧与贪婪 2008-04-28 12:18 】
sosme是否可以研究一下港股中的消费类股票.
【 · 原创:长期投资 2008-04-29 16:53 】
即将投产的昆山物流园市场需求怎样？以及其他各地物流园的前景要是有行家分析就好了。
【 · 原创:爱吃江边鱼 2008-04-29 17:40 】
深基地不好把握，
幸亏，
在赢面不明确的时候，我下单比较小。
【 · 原创:为股痴狂 2008-04-29 19:52 】
sosme兄可不可以把基地和 怡亚通作比较来分析呢，或许我们可以看出更多我们想了解的东西。
【 · 原创:ISDN 2008-04-29 20:33 】
其实，大家的大多数疑问，在股东大会上应该可以得到比较好的解答。不妨大家将自己关心的问题列出来，如果有赴股东会的坛友，可以代为提问求答。
另外，我想问问：是否参加股东大会，需要到券商开具证明？是否要等到5.12日收市开具的证明才有效？谢谢。
【 · 原创:焦大 2008-04-30 14:51 】
这个公司属于博弈价值很高的品种，我给儿子买的己套了三元．业绩一年内出不来，可以很好观察并找机会摊低成本．
失败：仓库租不出去，那就破产．
成功：只要仓库租得出去，且租金能抵得上贷款利息，租金不低于180元一平方一年，那不存在真实的亏损．帐面亏损可以被折旧之类抵消．而如果租金在现有水平上涨30％，也就是涨一百元一平方，以现在170万平方仓库一年后250万左右储备．租金增加2.5亿，而如果租金翻倍，一年多收7.5亿，那时候乐观情绪产生戴维斯双击，股价可能一百元以上了．租金会怎么样，很难说，上海甲级写字楼过去四年租金涨三倍．有点参考意义．
关键是不能破产，那只要时间拉长，租金二十年涨个五倍总是有可能的吧，到时仓库可能五百万平方都不止了，就以300万平方算，1500元一平方一年，45亿租金收入，市值可能也在千亿．再加上二十年的净利累积．到时自然还会考虑50亿以上固定资产折旧产生的现金流．
是个权证型的品种．或者跌成零，或者涨十倍．
安全边际现在不存在，虽然重估光上海宝湾也有15亿以上了，而公司现金流1.5亿，基本等于物流后勤+折旧无形资产摊销+物流．如果投资收益能分红，2亿左右一年的实际资金收入可以用来物流建设．
不能破产，如果公司负债巨大后，经济不景气，仓库租不出去，那就不好办了．
现在容积率为一的工业厂房，原始建设成本1000元一平方不到（土地价十万以下），现在租金100元一年，市场转让价1600元一平方以上．而200053的容积率0.5,成本2500元一平方，租金300元，以市场工业厂房转让价租金*16算，每平方重估4800元，而物流租金的上涨速度远大于工业厂房．从上面也可以看出，工业用房改成物流仓储并不能增加收益，对物流仓储没有什么竟争．
最后，研究200053,落实到研究物流仓储的未来趋势上．其它都是次要的．
【 · 原创:焦大 2008-04-30 14:57 】
安全边际现在不存在，是因为公司现在加速购地建仓储基地，所以重估现在资产没有多少意义，如果到时租不出去，问题就比较麻烦．
公司现在的利息支出，其贷款不是目前在产生利润的资产在使用，其实应该以资本化这部分利息来看待，包括名类前期费用，也应该资本化，天津昆山南京项目的各类费用，分摊到每一个公司头上去．这样更客观些．
投资交流非常有意义，如果荐股，这个股与我一起买的人都深套了．允许发些一些投资失败，逻辑上投资理由好象是成立的．
连跌边看，观察昆山天津项目的租金与出租率，决定到时候的行动．
【 · 原创:ISDN 2008-04-30 17:53 】
是否存在到时候银行收紧银根，加速回收贷款导致公司现金流枯竭资金链断裂的问题？通常这样的高负债经营，这是很大的风险。公司没有很容易变现的资产吧？
【 · 原创:冰雪婉儿 2008-05-01 08:27 】
个人非常认同焦大的观点，说到点子上了！
【 · 原创:ISDN 2008-05-01 11:33 】
兄台好，对于000061，研究不够，如果能够大规模推广租金+佣金模式，那么前途应该不错。
【 · 原创:零下6度 2008-04-25 22:37 】
【 · 原创:ISDN 2008-04-25 09:23 】
这几天，脑海里一直呈现的是巴菲特０８年股东会对于三种公司的经典论述：
１．See's
Candy类：未来的投资规模很小，业务规模和现金流却可以持续大规模增长的企业；巴菲特比喻为类似于“亚当和夏娃开创的事业”，使两个人发展到布满地球的６０亿人口；
２．FlightSafety类: 业务规模依赖投资规模不断增长的企业；
３. 航空类企业： “如同往掉了底子的瓮底不断灌水”
我原来认为深基地可以归类为第一类，因为其一次投入，未来长期现金流输出。
但是真的这么简单么？
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000061的模式有点类似于深基地，却明显优于深基地。
兄以为呢？
【 · 原创:焦大 2008-05-01 13:42 】
ISDN，你的担心是需要考虑的问题，加息与经济不景气．这是主要的担心．
我个人认为不该加息，中国的经济总与货币量不对等．千方百计保持经济活力，配合体制改革，融入世界主流，并成为代表性的一支有正义与道义的国际力量，是中国的最佳策略，比如国内以法治国大旗张扬，纵式结构的政府框架（司法立法环保财政等全纵式，削弱地方权力，保证集中，但部门间各有制衡）的建立，民生民本的低税与全民社保医保机制，往劳动者方向进行利益流动．．．．说这些，是希望中国经济在将来能维持成长，中国经济与美国经济都以现在速度发展，九年后中国就超过美国经济总量，这当中肯定有很多阻力．时不我待．
乐观方面：物流因为对税收与就业贡献少，所以地方政府不太原意批地给物流，这种一得就一大块的土地，只会因为为地方经济配套服务才会批，没有一定背景，不是全国性大物流公司，很难得地．另外，从利润而言，30％自有资金70％贷款，象上海就是1.6亿自有资金，其实从现金流角度，三年收回成本，如果不考虑拉住主要长期客户，可能租金上涨趋势下，1.2元的现在上海仓储租金，20万平方就是8000万，再有个10％或20％的惯性年租金上涨，两年就可以收回一个全部实际自有资金投入．这样的项目多，那复利是多少？当然上海是特例，不过以现在情况20％的物流净资产收益率是有的．
如果因为近期投入巨大，且对经济景气的担心，跌到8倍市盈率，4元人民币5元港币一股，那也是合理的．
是机会还是陷井？不知道．博弈性品种．买股比自己从政府手中买工业用地合算得多．
【 · 原创:solino 2008-05-01 15:25 】
谈一点看法。最近关于深基地的信息都是相对负面的，包括年报和季报，包括信贷压力对利润的损害等等，似乎大家当时对基地看好的基本面都不复存在。
我想着或许又是集体性盲目，不利因素正在不断在投资者心中放大并得到强化。让我们再回头看，基地的传统服务每年能产生稳定的现金流至少可以确保公司的财务安全，海油工程的投资收益现在正处在最坏的时候，那么基本也不会再造成更多未知的伤害。那么唯一不确定的就是物流了。最近有2件身边的事情。
一是，BOSS
TOWN节目里联邦快递中国区总经理（也许是总裁，香港籍）谈到，FEDEX在中国开展限时投递服务并把价格做到30元，国际物流巨头已经开到国内物流的巨大潜力，虽然暂时还没有听说DHL，UPS等进入国内业务，但估计也只是早晚的问题。中国的国内物流蛋糕已经开始长大到有足够的吸引力了，那么我们也有理由相信，物流仓库的市场潜力。
二是，身边的很多朋友越来越习惯网上购物，从最初的图书，到现在的食品、服装、电器、家具等等，网上购物需要不断强大的物流系统。那么，我们只要关注，淘宝网和卓越等在线C2C网站的发展，也可以大致洞察物流的脉络。
原来一直把基地的物流仓库和普通的厂房仓库等同，及时那样，现在的租金也已经并不便宜，那么有优秀管理的物流仓库自然有了更多的附加值提高。
做投资，很忌讳过分的乐观，但过度的悲观也同样不足取。
【 · 原创:sosme 2008-05-01 21:48 】
Solino君认为“似乎大家当时对基地看好的基本面都不复存在”并不符合事实，其实除了海油工程业务让人失望之外，上面对深基地的其它分析基本上还是客观的、实事求是的。关于宝湾物流项目的各项费用大增（特别是财务费用）对利润的暂时消耗早在我们的预期之中。
上面焦大君提出“部分费用资本化”的问题很有意思，其实这只是短期业绩的修饰手段，对长期投资而言并无实质意义，深基地的保守财务手段是“牺牲眼前利益换取长期持续增长利益”的策略，至于资金链的安全问题我相信基地管理层的智慧。
基地的海油业务还能对公司的业绩造成多大的伤害－－如果最坏的情况已经出现那还有更坏的情况吗？未来我考虑的谨慎估值是剔除海油业务的贡献，如果在这一前提下还有安全空间仍然可以考虑继续增持（当然海油业务的业绩也可能有改善空间，那就权当意外吧）。目前关注的核心点是宝湾物流项目将如何推进、如何实现股东收益，让我们持续跟踪吧！
同意solino君的这个观点：过分乐观是不可取的、当然过分悲观也是不可取的。
【 · 原创:焦大 2008-05-01 22:36 】
谢谢冰雪婉儿的认同．
200053是一种简单的博弈品种，不具备大的研究难度．对物流租金中短期趋势有点不好把握，但我自己买卖过工业用地，现价的200053就是以零价处理非物流资产，也比现在自己直接从政府手中买工业用地合算（不是从市场买），这样的一笔生意，做还是不做，看法上从生活中来的人与在股市的人是不一样的，恰如租金收益5万的物业，市价180万，现在100万卖给你，从股市角度讲太贵，从生活角度看，只要地理位置好，租金长期上涨有希望，还是不错的．关键是看清未来能上涨．这才是研究的主要方面．
非物流资产产生的利润不用太当回事，能有一些帮助对付财务费用，解决一些目前所需的资金，就可以了．增长不可能象物流这样长期值得期待．买200053就是买物流．
投资就是抓住主要矛盾，简单明确的逻辑，有可能的成功大概率，空间上具备没有顶的可能，就是上上之选．
200053的管理层如果能多想象，比如借签一下产权式酒店之类方式，把部分仓库的五年或三年使用权以什么价给客户，盘活一些资金，是不是可以呢？创新上是不是可以做点文章？
【 · 原创:sosme 2008-05-02 01:59 】
特别感谢“焦大”君奉献的很多精彩观点！
1、如果基地的“物流业务”成功那么基地的“非物流业务”将微不足道，但现在可能还未到言成功的时候，如果“物流业务”失败那么“非物流业务”将为我们提供什么最基本的保障呢？我认为这一问题还是具有现实意义；
2、当然对“非物流业务”分析主要目的是为我们判断“物流业务”的成功几率提供证据，特别是对管理层能力的分析提供事实基础；
3、焦大君提到的“借签一下产权式酒店之类方式，把部分仓库的五年或三年使用权以什么价给客户，盘活一些资金，是不是可以呢？创新上是不是可以做点文章？”很有意义，我个人认为这类策略都会在基地管理层的考虑之中。我自己也在市场中做生意，如果市场里的生意火爆那么市场方是很强势的，比如我所在的市场就很火爆在这里要拿一个铺面除先预付一个季度的房租外、还要支付相当于一年房租的所谓保证金，从目前深基地的物流项目看也有供不应求的火爆迹象，具有采取焦大君所提议的盘活资金的策略，通过签署部分长期和约的方式回笼大批后续开发资金，这确实是解决资金问题的有效方式。
“焦大”君：我想我们不能假设我们比深基地的管理层更睿智，我们想到的他们应该早就想到，我们没想到的他们可能也早已想到。
【 · 原创:冰雪婉儿 2008-05-02 09:32 】
如果可以在二级市场融资，那么风险会有所降低，和董秘的交流中，他也谈到确实对此有所期待，今年年初证监会确定的08年4项重点工作，解决纯B股公司的再融资是其中一项。
【 · 原创:v248 2008-05-02 11:25 】
看得多 有点晕 比较简单一点 基地的物流是否可以看成0690的发电机2024的连锁店？
【 · 原创:v248 2008-05-02 11:30 】
再简单一点 是不是只要中国经济能保持适当的增长 不大步衰退 2053就能赚大钱
【 · 原创:jkljkl06 2008-05-02 17:11 】
sosme大师详细分析了200053的价值，本人看到了200053的一些问题，与大家分享一下。
1从宏观基本面来看，基础性的大工业（包括海洋工程）利润拐点来临，下一个景气周期不知要多久以后，而海洋工程虽有其独特性（石油价格飞涨造成的需求增加），但近期也进入了利润下滑阶段，因此需要给予200053海洋工程业务较低的估值。
2在物流方面的快速布局可能会造成资金面巨大的压力，现在053的流动资产远小于流动负债，虽然大多借款由南山集团提供并不会有短期偿债风险，但这种资金的依赖性会不会成为公司发展的约束。本人猜测公司也许会采取资产证券化来解决这种问题。
3仓储物业对于位置要求较高，上海的获得了巨大成功，但是其他经济较落后地区的同类高标准物业能否获得欢迎值得观察
4市盈率维持在高位，而利润连续下降，短期交易性风险较大
【 · 原创:jkljkl06 2008-05-02 17:25 】
200053的许多优点，大家都分析了，关于安全边际，我想在此提出一个债券价值的观点，就是200053的特性造成其在大熊市中也不会有非常巨大的跌幅，石油后勤的债券价值大约在2。8--3。6元人民币左右，而上海的宝湾物流债券价值（考虑此类物业租赁价以10%再增长两年）在2。3--3元人民币左右，因此，200053的极限价格也在5元人民币左右，另外，本人虽然无法算出上海宝湾的真正收益率，但是综合普洛斯的一些资料，上海宝湾的收益率不会低于15%。
【 · 原创:爱吃江边鱼 2008-05-02 17:30 】
焦兄的意见非常有意义。
兄台买卖过工业用地，但今时不同往日，但是像现在的珠三角和温州的一些地区，
很多厂房和仓库都招租不上，此外深基地的用地用途是明确的，
和一般的工业用地是否有区别？
虽然，土地的价格长期看一般是上涨的，但是深基地的危险也是不言而喻的。
这个股票确定性太差了，实在不宜重仓和封底加仓。
慎重！慎重！
【 · 原创:焦大 2008-05-02 17:55 】
投资与生活紧密相联．这里再多说几句200053.
ＪＬ说得很好，投资对很多人而言，与大盘没有什么关系，就是在股市找有没有值得做的生意．
200053目前市值人民币20亿左右．07年非物流资产净利1.2亿左右，折旧无形资产摊销等4800万左右．非物流应该也值个20亿了．那么，现价的200053相当于你入伙与一个有背景能得到政府提供极低价的土地且人品很好（200053的历史表明股东利益的一致性，这样的公司两市很难找到）的朋友一起搞物流项目，银行跑贷款他也有路子不用你烦心，且你可以做甩手掌柜，不用去跑项目请吃饭，这都是很累的，这样的生意机会值不值得做呢？各人不同的观点不同的看法，最后还是落实到你对物流业长期的看法上面．
另一方面，上海单个项目的话，以现在上海市场租金，两年收回资本金，那物流产生的现金流的长远收益，资产收益率是多少市盈率该是多少？
循规蹈矩的公司往往缺少创新与激情，0541是一个这样的典型例子，前几年，公司一直只经营主业，大量现金放在银行贬值，董事长以专注主业不搞地产为荣，结果就是它一直是一个平凡的公司．没有成为一个伟大的公司，伟大的公司需要前瞻与激情．200053是怎么样一个公司？从行业上看它比0541好得多，本身具有资产保值与收益增长两种模式．
投资的成功需要看到方向与股价的高度．这需要大智慧，其它都是次要的．而一定的失败率也肯定是不可免的，关键是你的组合中得有一些能上涨十倍几十倍的品种．
【 · 原创:焦大 2008-05-02 20:15 】
【 · 原创:jkljkl06 2008-05-02 17:11 】
3仓储物业对于位置要求较高，上海的获得了巨大成功，但是其他经济较落后地区的同类高标准物业能否获得欢迎值得观察
－－－说得很对，需要观察．这是目前最需要观察的一个问题．
【 · 原创:爱吃江边鱼 2008-05-02 17:30 】
但是像现在的珠三角和温州的一些地区，
很多厂房和仓库都招租不上，此外深基地的用地用途是明确的，
和一般的工业用地是否有区别？
－－－－很有道理，我其实也反复想过这个问题．从成本竟争等多方面想过，比如同样一平方物流仓库体积是厂房一倍多等，所以边看边说，无法下结论的投资，如果现在光是上海天津南京项目再加海洋后勤服务海洋工程的资产，确定性就强多了．边走边看．其实该说的都说透了，说不透的属于博弈范围．很多东西都是这样不确定性走过来的，回想2003---2006,一直担心煤炭产能这几年释放会过剩使得这板块在2006真实市盈率只有五六倍，2004年担心地产要被调控地产股大跌，2006年初一度有色大跌等等等，使得我现在对宏观资产方向下结论极度小心，有时现实生活是更实际的，可以观察到更多真实的需求．
【 · 原创:阳光蔚蓝 2008-05-02 21:19 】
个人认为200053最大的问题都不是上述的问题，而在于信息透明度方面。一切的信息披露极其简单，很多具有疑惑性的问题。都没有答案，这不禁让人捏上一把汗。也让本该理性的判断多了几分猜测，也让对基地的未来把握多了几分不确定性。
原油的繁荣还会持续相当长的时间，因为现在的原油生产国都不具备大规模提高现有油田产能的能力。也就是说需要发现更多的大油田来弥补现有油田产能的下降，另一方面是需求的上升只需要走在街上可以发现许多未上牌的车这些都是新增的需求。而且可以预期的时间内这种新车销售的速度并不会下降。但是这些繁荣与否与胜宝旺的业绩并无完全必然的关系。
就算胜宝旺的估值为零，就是石油基地这一块的稳定业绩估值10亿并不过份。整个宝湾项目假如以3亿美元卖给普洛斯估计普洛斯将会高兴得不得了。
摘录一段关于普洛斯的5年20亿
5年20亿美金
工业地产资金投入大，投资回报周期长，梅志明说：“工业地产的物业回报周期一般在10年左右。”一季度中国国内生产总值增长9.8％，4月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根，就是其中最关键的两帖药，也确实引起了投资物流基础设施的普遍不适反应。
外高桥保税物流园区享有政策上的独特优势，所以上海外高桥物流中心有限公司在做仓储设施开发时，根本就不用担心会没有客户租用，一期4万平米的仓库很多企业排着长队准备入驻。二期开发也已经准备动工，但据公司职员透露，二期设施打算以出售为主，因为仓储设施的投入太大，公司希望加快资金回笼。带有政府背景的开发公司尚且有资金上的忧虑，更何况是一般的中小企业呢。
而普洛斯这个洋和尚却似乎能抗过敏。梅志明说：“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5年内普洛斯投资了50亿美金，在日本，每年0.7亿美金，3年共投资2亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在5年内投资20亿美金看作是一个很大的目标。而这些资金从哪里来？
普洛斯有三个主要资金来源。普洛斯是一家上市公司，可以在资本市场上进行融资，也可以通过银行贷款，普洛斯作为一家信托公司还拥有80亿美金的管理基金。在中国前两年的2亿美金投入将由母公司提供，通过这2亿美金可以再向银行贷款2亿，之后会用受托的管理基金追加投资。普洛斯希望能在5年内能投入20亿美金，但能不能实现这个目标，“还要看中国整个市场有没有那么多的需求和机会”。
国内很多企业利用物流概念圈地，导致国家最近不断出台加强土地管理的政策。梅志明引述他在郑州的经历称，当地一位官员带领商家参观规划中的10平方公里物流园，指着其中一片土地，说广东有家企业在那里要了2000亩地，准备开发成一个物流园，而事实上这家企业本身不是物流企业。梅志明表示，像普洛斯这样大规模的专业开发公司，一般在短期内一次性最多也就只能开发300－400亩地。他说：“土地审批严格，在短期内对我们拿地是有一些麻烦，但从长远看我们也希望土地管得越严越好。”
机会也不是没有，比如类似苏州的合作项目，因为他们是不缺土地的。
【 · 原创:恐惧与贪婪 2008-05-03 21:45 】
【 · 原创:焦大 2008-04-30 14:51 】说得非常有道理.
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