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引自《中国银行业公司业务创新与营销专题研究报告2014年第18期——我国三权抵押贷款的发展》 一、创新金融产品及服务方式1．金融产品创新 一是优化农村金融服务体系。在开展业务的过程中与小额贷款公司、担保公司等优化合作关系。专门针对农村“三权”抵押融资设臵金融产品，解决农户在创业过程中融资难问题。二是改变农村金融服务方式。在原有贷款品种的基础上，积极开展农村“三权”抵押贷款，并采取农村、农民可接受的服务方式，主动服务。农商行采取由信贷客户经理包片-包村-包户的方式，为农户提供更便捷的金融服务。 对“三权”抵押融资形成快速机制，对资料齐全，符合贷款条件的农户，承贷银行统一代办抵押登记手续，由承办银行负责在7个工作日内办结，并对代办手续的合规合法性和真实性负责。三是改善农村支付服务环境。进一步扩大农村金融服务范围，把一部分服务网点扩展到非乡镇政府所在地的集镇和农村大社区。ATM机、POS机等要合理覆盖到农村地区。 开展“三权”等产权组合贷款。农房抵押物价值包括宅基地价值加宅基地上所建房屋价值，可以解决大部分资金问题。而农房中的土坯房和木板房虽然原则上可以进行贷款，但是由于土坯房和木板房的评估价值较低，导致其放款额度较小，主要使用砖混结构的房屋来抵押贷款，包括农户的城镇用房。 若是以土坯房和木板房进行抵押贷款，不能满足农户生产经营需要。同时，林权和土地承包经营权面积有限，不能解决产业发展资金问题。当农户依靠某一方面的抵押贷款不能满足资金需求时，就可以将“三权”等产权组合起来，获取足额抵押贷款。银行可以开发“三权”中的两权或者三个权利一起组合的贷款，有效解决上述问题。 2．服务方式创新 （1）完善农村“三权”抵押贷款产品的宣传机制 要加强对农村地区的业务宣传力度，使广大农村客户熟悉和了解邮储银行的“三权”抵押产品和服务。一是通过媒体广告的方式进行宣传，借助当地报纸、电视台和电台的力量，通过合办栏目、专题报道等手段扩大影响力。二是在村委会或村小组的村务公开栏投放橱窗广告，定期更换宣传海报，使客户及时了解邮储银行的产品变化情况。三是通过墙体广告或车身广告的形式，让邮储银行的“三权”抵押贷款的服务理念和产品深入人心。 （2）完善服务管理机制 随着农村市场的深入开拓，农村客户的意见、建议以及服务需求也不断增多，因此我们要不断加强服务管理，建立完善的服务管理机制。借助电话银行的24不间断服务能力，不断完善客户投诉管理机制，快速解决客户抱怨；建立客户需求反馈机制，将客户的意见、建议及时收集并加以解决。 （3）完善分层服务机制 要不断完善对农村客户的分层服务机制，确保所有客户都能享受邮储银行提供的金融服务，满足他们的金融服务需求。对中高端客户实行专职客户经理维护制度，强化中高端客户的日常维护和产品推介；对潜力客户定期通过短信或电话方式开展维护营销；对一般客户采取定期(重大节假日)到所在乡村进行现场营销和维护；此外还可借助召开村民会议或传统节假的机会开展批量营销和定向营销。 二、加强与担保等机构合作力度1．加强与抵押登记等机构的合作 银行加强与办理“三权”等产权类抵押贷款需要到房管部门、土地管理等部门的合作，出具“他项权证”后，抵押担保手续才具有法律效力。而办理抵押登记手续需要支付几百元的手续费，无疑增加了贷款的成本。高效的合作可以压手流程，进而节约成本。 2．加强与资产评估机构的合作 产权抵押贷款的关键环节之一便是产权类抵押物的合理评估，而目前产权价值评估机构和专业评估人员缺乏。由于没有经过权威机构客观公正的评估，一方面难以切实保护农户基本利益；另一方面导致银行在开办产权类业务的过程中没有相对独立的评估价值作参照，价值评估主观判断成份较大，实际价值难以合理确定，发放贷款时难以准确授信，从而影响产权类抵押贷款业务的有效开展。所以银行在发放农村“三权”抵押贷款时，要加强与资产评估机构的合作，合理评估抵押物的价值，以此作为发放贷款额度的依据。 引入独立的第三方评估机构，根据农村产权类抵押物的地理位置和环境条件，给予不同的指导性评估价格。银行应制定产权类抵押具体标准，缩小抵押物评估值与贷款额度之间的差距，降低贷款成本，提高审批效率。 3．与机构合作建立风险共担机制 一是与政府合作设立产权抵押贷款风险保障基金，由政府、银行和农民共同承担风险；二是要求农户办理保险公司产权类抵押贷款保险业务，降低三权抵押贷款的信贷风险；三是加强银担合作力度，将不在抵押范围内或是高风险的抵押贷款转移给担保公司，缓释风险。 同时要创新担保方式，对额度较大的产权抵押贷款，采取“产权抵押+公司担保”、“产权抵押+农户联保”、“产权抵押+工资担保”等方式，进一步防范信贷风险。 三、间接进入“三权”抵押贷款市场间接进入是指商业银行与现已存在的农村金融服务机构（如农村资金互助社、小额信贷组织等）合作，通过农村金融服务机构将资金贷给农村经济主体，间接地为农村经济主体提供金融服务和信贷支持，包括“三权”抵押贷款的发放。 可以通过选择与服务网络完善、遍布城乡的机构合作来破解营业网点不足的问题。电信和移动通过自营网点和合作加盟等方式已经在农村地区建立了比较完善的服务网络，而供销社一直以来都是立足农村地区、服务农民，服务网络更加齐全，因此，电信、移动和供销社是比较理想的合作对象。 通过与这些机构合作，银行可以实现：一是金融服务延伸，银行对合作机构相关人员进行培训，使其能够解决农村客户问题并反馈客户需求信息，以便及时调整营销策略和服务方式。二是业务宣传延伸，通过产品宣传展示和产品资讯发布，将合作机构的营业场所作为银行服务的宣传阵地。三是产品营销延伸，银行通过与合作机构签订战略合作协议，制定专项营销考核办法，实现银行产品营销触角的延伸。 但是该种方式也存在一定的不足：银行业务及产品更新比较快，造成对合作单位员工的培训难度比较大，而合作单位员工掌握银行业务及产品的熟练程度直接体现为对客户服务是否专业和服务效率的高低。 四、中介主导进入模式降低银行风险中介主导进入是指在外界环境改善的条件下，新成立的非银行金融中介或机构通过提供担保等方式帮助农村经济主体取得贷款。在这种模式中，非银行金融中介充当了资金中转站和风险承载者的角色，商业银行不分担农业贷款的风险。非银行金融机构包括政府设立机构、行业协会、担保公司等，它们为农村经济主体创造条件，为建立良好的社会信用环境发挥积极作用。可以将这一模式应用在“三权”抵押贷款上，一方面提高了银行的放贷能力，另一方面也大大的减小了银行开展该项业务的风险水平。 从本质上看，担保机构是连接农业经济主体与商业银行的桥梁，这种模式的有效运行有赖于担保中介机构发挥的重大作用。在这种制度安排下，尽管商业银行不可避免地承担一部分潜在贷款风险，但是这个风险可以得到较好的控制。总体而言，在这种模式下，商业银行将愿意为农业经济主体发放更多的贷款，因为在这种模式下金融市场总体激励水平和风险管理的措施更加到位。较之直接贷款而言，这种模式具有更大的发展空间。这一模式的有效利用，可以大大释放银行发放“三权‘抵押贷款的能力，满足农民的贷款需求。
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