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几个人拍下一块地合作建房可以吗？
北京无房和住房未达标职工可参加单位集资合作建房，集资房产权将按照经济适用房管理。这是北京首次明确集资合作建房的产权问题。
2009年第二期政府公报中公布了北京市建委、市政府住房制度改革办等联合发布的《关于职工参加集资合作建房超标面积部分缴纳地价款等有关问题的通知》，明确了关于职工参加集资合作建房的产权、售价等诸多问题。
该通知明确规定，北京市将严格集资合作建房遗留项目管理，参加集资合作建房的职工须限定为无房和住房未达标职工。
该通知规定，职工参加单位集资合作建房须符合规定的面积标准。集资房的售价，在规定面积标准内的部分，按照建造成本价缴纳集资款；超标面积的部分，则按市场评估价缴纳集资款。职工参加集资合作建房超过规定面积的，集资合作建房单位须在办理立契过户手续前，到房地产管理部门按集资建房建造成本价的10%缴纳地价款。职工参加集资合作建房产权按经适房管理，超标部分面积在产权证附件注记。
职工的集资房再上市出售时，须按集资合作建房建造成本价缴纳集资款的面积部分，按经济适用房产权管理住房有关上市出售政策执行，超标面积部分按商品住房上市出售政策执行。这意味着，将来职工集资房再上市时，标准内面积的收益将有70%收归政府所有。
以2403元/平方拍下一块地 37位象山人“合作建房”
这样的楼面价，是当周全国20个大中城市最高的土地成交价
花40万元就能住200平方米，他们还是觉得非常划算
“我们的4层楼房是简单装修一下，还是装修得好一点？”尽管离房子交付至少还需要大半年，装修已成为张敏(化名)和他老婆最近的热门议题。
张敏他们或许急了一点，但如果你已经有了一块土地，那房子确实已经不遥远了。
2月16日，象山县国土资源局以拍卖形式出让鹤浦镇新城区二期内部分国有建设用地，37位象山人以2403元/平方米的平均楼面价格拿下该地块，用于合作建房。张敏就是其中的一位。尽管2403元/平方米这个价格是当周全国最高，但是这37个象山人还是很开心，即使是加上1000元/平方米的建造成本，总体房价还是很有优势的。
象山出现个人拿地合作建房
37人联合建房，分别拍下地块，楼面价2403元/平方米
时至今日，很多参与者都还记得2月16日象山鹤浦镇新城区二期内部分国有建设用地的拍卖盛况。
那块土地之所以特别，不只是因为这是今年象山出让的第一块土地，更是因为个人也可参与竞拍土地，而后建房自住。这样建房，成本能降低一些。
记者在象山县国土资源局网站上找到涉及这块土地的拍卖公告。资料显示，鹤浦镇新城区二期内部分国有建设用地使用权向社会推出公开分套、分间拍卖。拍卖商、住用地41块，土地独用面积每块约46.8至49.4平方米，可建四层，起拍价人民币12.8至18.5万元。上述拍卖的建设用地使用年限住宅70年、商业40年。
此公告也被贴到了菜市场、码头等人流量大的地方，一时鹤浦镇街头巷尾都在谈这个事。
“报名是在我们公司的办公室，第一天就来了很多人，当时我就觉得这太受欢迎了。”象山县海岛经济发展有限公司的负责人莫国连说。
经过激烈的竞拍，周月聪、叶根敏、王会夫等37人拿下了总面积为2181.6平方米的该地块，算起来平均楼面价格为2403元/平方米。这个价格，在当周(2.16-2.22)中国20个大中城市中，成交价格最高。
拿了地之后，37个人的房子是怎么建的呢？“这些人'合作建房’。”负责管理建房和一些配套设施的是象山县海岛经济发展有限公司，莫国连说，“拿了地，37人就要联建房子，按照一定的要求，他们要去找一个建筑队把房子统一建起来，相当于把一个统一的工程承包给这个建筑队，建好后大家统一分担建造房子的成本。”
四五百人竞拍41块地
主办方不得不临时改场地，拍卖会持续了3个多小时
轰动效果显然出乎了拍卖活动主办方的预料。拍卖的土地地基是41块，但需求者是供应量的10多倍，以至于拍卖的地点也不得不随之更改。原来安排的地点是能容纳100多人的鹤浦镇镇政府4楼会议室，随着报名人数的激增，原计划不得不改。
2月15日，举行拍卖会的前一天，所有报名参加竞拍的人都接到通知，拍卖地点从原定的鹤浦镇镇政府四楼会议室，改到鹤浦小学食堂。
张敏收到通知短信的第一反应是，竞拍的人一定很多。果然不出所料，第二天中饭后，张敏跟妻子径直来到竞拍现场，鹤浦小学食堂已经挤满了前来竞拍的人。不管是站着还是坐着，当时唯一的主题都绕不开41块地基。
当天，海边的这座小镇气温并不高，竞拍现场却由人气聚集起热量。四五百人参与竞拍这41间地。
“僧多粥少”，最后免不了有失望的人。张敏的好几个朋友都没能在这次拍到地基。
“251000、252000、253000……”拍卖现场，短短三四分钟内，一块48平方米地基的竞拍价不断上涨，它的起拍价是13.8万元。
突然，张敏很快地举起牌子，他甚至站在凳子上，一直高举竞拍牌。最终，张敏以25.5万的价格拿下了这块地。
这场拍卖会持续3个多小时，鹤浦镇新城区41块土地被一拍而尽，面积均接近50平方米。
花40万元能住200平方米
同样的钱，在石浦镇买房最多只能买到100平方米的商品房
周月聪、叶根敏、王会夫……备受关注的就是这37人，他们联合拍走一块2181.6平方米的土地。
跟温州的集资建房不同的是，象山合作建房并没有一个牵头人。
究竟是哪些人买了地参与合作建房？象山县海岛经济发展有限公司工作人员透露说，几乎都是当地人。这更像是一种民间力量的自发，高昂的房价，让这群人，从幕后走到了台前。这37个人中，甚至还有不少人的身份就是当地的渔民。价格、地段、潜力，这是三个关键词。
王会夫就是其中的一个。这次他拍到的是荷塘街一块地基，面积48平方米。这已经是王会夫第三次参加土地竞拍。2007年，鹤浦镇人民政府旁以及烟草大楼附近两地竞拍。得知起拍价18万元，王会夫最终放弃了。
听说这次极有可能是鹤浦镇最后一次公开竞拍土地，王会夫下定决心，一定要拍到一块土地。他最终以25.8万元的成交价如愿。
“地价高也不怕。不管怎么说，跟自己去象山买商品房相比，参加合作建房，总是要便宜一些的。”王会夫的算盘打得蛮精，竞拍的土地鹤浦镇新城区离码头不到10分钟车程。独一无二的地段是当地人倾心于此地块的重要原因。
从鹤浦镇坐半个小时的渡轮，就能到达石浦镇。张敏也有去石浦买房的念头，这个念头很快一闪而逝，出海的起点和归来的终点都是在鹤浦码头。交通的便利成为许多人选择的第一原因。
私底下，张敏也算了一笔账。鹤浦镇拍一块地花费25万元、建房花费15万元，最终建筑面积200平方米左右。同样40万元，在石浦镇买房最多只能买个100平方米的商品房。
目前，张敏一家三口住在50多平方米的出租房里。出租房所在的这幢房子是鹤浦镇最早的合作建房之一。1995年，房东叶先生花三四万元买下了这块50多平方米的地基。现在，价格已经翻了几番，至少20万元。如同张敏，当地人认为，地皮总有升值的潜力。
观点
为何比“集资建房”更易成功？
合作建房门槛更低
成本控制更好，矛盾更少
此前温州、上海、北京等地都有人发起个人集资建房，但最终很难成型，最大的问题在于遭遇拿地难、融资难。集资建房者财力并不大，去参加竞拍拿地是首当其冲的难题。另外，在银行审慎发放房地产开发贷款的情况下，有资质有信誉的开发商都很难获得银行贷款，集资的个人会被要求一次性付清全部房款，但是在土地都没有的情况下，集资者很难达成互相信任。
“相比个人集资建房，个人合作建房对参与者的门槛要低得多，所以才能运作成功。”浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生说，首先，个体建房跟集体建房相比，原材料等成本控制更好。其次，合作建房矛盾会更少。集资建房是一个联合体，在房子建造过程中，会有不少矛盾。
“合作建房”模式能否推广？
虽能多方共赢，但在城区推广有难度
1、没有土地提供
2、买家利益难平衡
象山的这种个人合作建房模式，可以达到多方共赢的效果———建房人受益，以相对较低的房价搞定一套性价比高的房子；财政也能增加收入。象山县国土资源局的一位人士私下里告诉记者，土地拍卖给个人，其出让金一般要比拍卖给房地产开发公司来得高。从城镇建设的角度来说，个人联合建房，房子的高度、外观装饰、户型等都比较统一，看起来美观整齐。
这么好的“个人合作建房”模式能否在宁波城区里得到推广呢？莫国连的看法是，“个人合作建房”在城区里推广，还是有难度的。“抛开有没有土地提供不谈，还有一个棘手的问题是：我们镇里搞这个相对简单，每个人拍到一间的土地建4层楼，1楼到4楼全是你自个儿的；而城区里一块地上最起码要盖六层楼，一个单元的土地涉及到很多买家的利益，大家就会有分歧，比如说5楼的人要出多少地价、3楼的人出多少地价。”
赵杭生认为，个人合作建房是市场化过程中的一种补充，伴随房价过高等原因诞生。但个人合作建房并不是市场化发展方向，市场化的方向是社会分工不断细化。
上海钱生辉合作建房项目最高优惠20%，最快年底预售，2015年初或可交房
2015-2-25 15:33| 发布者: 乌龟| 查看: 23| 评论: 0|原作者: 乌龟
摘要: 上海钱生辉合作建房项目最高优惠20% 在上海首次试水的合作建房项目超出了很多人的想象。据悉，合作建房机构仅仅10天就支付了超过1/3的前期土地款，余下的部分预计在3月份前就将付清。 2月2日，上海合筑房地产 ...
上海钱生辉合作建房项目最高优惠20%
在上海首次试水的合作建房项目超出了很多人的想象。据悉，合作建房机构仅仅10天就支付了超过1/3的前期土地款，余下的部分预计在3月份前就将付清。
2月2日，上海合筑房地产开发有限公司（以下简称合筑房产）总经理钱生辉透露，首次合作建房所开发的住宅，并不是人们想象的全部都是90平方米以内的小户型公寓，面积120平方米~130平方米的6层叠加别墅将占地块住宅建筑面积的70%，只有剩余下30%会用于开发90平方米以下的中小户型。
此外，合作建房售价也并不如外界所想象的那么低。钱生辉明确，此前宣布的6000元~8000元/平方米的成本价格仅针对股东。
第二轮购房者所能享有的价格有多少优惠还是一个未知数。同时，有业内人士担心此种合作建房模式，很可能给炒房者带来新的炒房机会。
股东价格仅周边市价一半
据公开资料，合筑房产所取得的临港新城A1-3-1地块容积率达到2。按照业内的观点，类似的地块一般只能建成高层公寓，很难大面积建别墅。但2月2日，合筑房产总经理钱生辉却向对外透露，该项目的70%将建别墅。
但是，按照这一地块的容积率，上述别墅开发计划似乎并不太可能实现。对此，钱生辉解释说，他所开发的是6层叠加别墅，户型面积在120平方米~130平方米，以这一地块的容积率，建成叠加别墅的难度并不大。
显然，钱生辉所说的“别墅”和很多人想象的“别墅”并不一致。但即使是他所说的“别墅”，周边项目的售价也不便宜。以离上述项目2.5公里远的滴水湖馨园(小区网 论坛)为例，总楼层5楼的120平方米公寓网上参考价在11900元~15000多元/平方米，成交均价为13599元/平方米。合作建房的股东购买价要比周边便宜近一半。
但对于第二轮的购房者来说，是否能享受如此多的优惠却是未知数。根据钱生辉的介绍，合作建房售价能比周边便宜很多，主要是因为合作建房开发速度更快，从拿地到建成只需要一年半时间，同时还省去了向银行、信托机构融资的成本。不过此前，上海房地产民间借贷一般开出的融资收益条件是年化收益率不得低于15%。如果按照这一融资成本，上述合作建房项目最终的优惠率也许在10%~20%间。
最快年底预售，2015年初或可交房
据《新闻晨报》报道，面对居高不下的房价，30名普通购房者希望能够绕开开发商的暴利环节，自建公司合作建房。晨报曾报道过的上海首个拿地的合作建房项目即将进入报建阶段，2到3个月后有望开工。项目发起人昨天召开新闻发布会透露，已引进基金管理公司作为“财务管家”，指导资金募集和管理。
当前项目设计方案正在深化，最快年底达到预售标准，明年底或2015年初交房。目前合筑公司的首期股东30人，包括企业主、高级工程师、IT技术人员等。这些新上海人大多是首次置业。
采用两轮购房模式
在今年1月17日，30名上海购房者迈出了第一步。在曾以相似模式在太仓成功打造国内首个合作建房项目的钱生辉带领下，上海合筑房地产有限公司以5750万元竞得浦东临港新城主城区一地块。但外界则对这种模式的资金监管、政策壁垒等心存疑惑。
据上海合筑房地产有限公司董事长钱生辉表示，临港地块竞得楼面价格3555元/平方米，住宅底价约6500元/平方米－8500元/平方米左右(根据方案预算成本)，现在周边市场价至少1.5万元/平方米到2万元/平方米左右，沿街商铺价格2万元/平方米到2.5万元/平方米。
跟之前的温州集资合作建房不同，临港新城项目采用两轮购房模式:部分购房者作为原始股东，成立开发公司，承担所有资金支持，一旦房屋滞销，他们可能“自己兜进”；其他有意向的购房者提前参与意见征集，共商房屋户型、小区规划等，然后与开发公司签订意向购买协议，作为普通买家买房。
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