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改革开放四十年，我国经济社会发生了天翻地覆的变化，但城乡发展并不平衡，农村土地承包把农民从土地上解放了出来，大量农民参与城市建设，但农村却因人才的流失和政策的限制，造成大量的农村土地资源处于沉睡之中，亟需激活振兴。 今年1月2日，中央1号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》，首次提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。为此，我县大胆实践探索，由县国土资源局牵头，以创业创新为导向，以政策扶持为依托，以农民自愿为基础，围绕“探索”、“保障”、“适度放活”，全力推进宅基地三权分置开发利用，在充分调研基础上，4月份出台了《关于推动农村宅基地“三权分置”的实施意见（试行）》及《象山县宅基地三权分置登记暂行规定》、《农村宅基地使用经营权流转三方合同》、《象山农信联社农村宅基地使用权证抵押贷款管理办法（试行）》等配套政策，颁发了全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证，争取三年内激活利用闲置宅基地及农房1000幢、农民人均住房财产性收入增加50%以上。   一、推行确权赋能，发放农村土地权益 一是明确权能属性。农村集体经济组织是宅基地的所有权人，在实施乡村规划或土地综合整治时可调整宅基地，可对违法建设、超标建设、长期闲置、“一户多宅”的宅基地进行纠正、调整、收回和集中经营，有权对村集体经济组织成员申请宅基地建房的进行资格审查。农村集体经济组织成员享有宅基地资格权，符合建房条件的可按家庭户为单位申请宅基地建房，也可以申请宅基地和农房有偿退出。适度放活宅基地使用权，社会资本投资者可通过签订三方协议流转取得宅基地使用经营权，期限不得超过20年，可依法依规进行新建、改建或重建。 二是明确登记办证。建立健全农村宅基地“三权分置”登记办法，宅基地资格权人和使用人在不动产登记时予以区分，对宅基地资格权人在登记簿和权属证书中登记为宅基地资格权和房屋所有权，宅基地使用人在权属证书中登记为宅基地和房屋使用权，并分别注明宅基地资格权人、宅基地使用权人及房屋所有权人、房屋使用权人。4月24日，我县颁发全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证，鹤浦镇小百丈村村民王定龙和宁波安可旅游开发有限公司分别取得宅基地资格权证、宅基地使用权证。 三是明确抵押贷款。社会资本投资者取得宅基地使用经营权和房屋使用权的期限不得超过20年，期满后可依约续期。在使用期限内可以进行宅基地使用经营权再流转或按规定设定抵押权。同时积极实施宅基地和农房流转市场的政府“补位”，农村信用社不断扩大担保品范围，将农村宅基地使用权证纳入抵押贷款范围，贷款额度不超过借款人生产经营项目所需投入资金的50%，且不超过宅基地使用权抵押评估价值的40%，最长授信不超过3年，尽力保障农民、开发投资者、村集体三方的共同利益。  二、激活沉睡资源 ，释放农村发展活力 一是允许合作建房。宅基地资格权人申请与返乡下乡创业人员合作建房，可通过签订协议等方式使用、经营宅基地，建房时需由农村集体经济组织成员和宅基地使用人共同申请，占地面积和建筑面积按农村个人建房审批标准执行。如石浦镇沙塘湾村，2017年2月，宁波目的地旅行社有限公司通过房屋租赁，与当地村集体经济组织成员张某合作建房，合同约定由公司负责拆后重建，租赁期限20年，合同到期后地上建筑归张某所有。 二是允许跨镇建房。宅基地资格权人可通过申请跨乡镇建房、农房置换（拆迁安置）和参与农房司法拍卖等方式实现跨镇建房，但原有住房须先行拆除，并将原宅基地无偿交还村集体经济组织。目前县城中心城区建成区、石浦建成区控制性详细规划覆盖区域内的城中村暂不实行跨乡镇建房和使用经营权流转。今年西周镇上张村开展全域土地综合整治试点，11户宅基地属于非农居民，我县将按照文件精神进行宅基地异地调整安置，但非农居民只有宅基地使用权，无法享受宅基地资格权，目前正在对接、落实。 三是允许非农重建。非村集体经济组织成员通过农房世居、析产、继承取得的合法房屋需要发展产业的，经村集体审核、报乡镇政府（街道办事处）同意后可实施改建或拆后重建。随着城镇化的不断深入，部分农民离开农村，其原有老宅或通过析产、继承等方式取得的农房，因其村集体组织成员身份的丧失而无法对原有住房进行拆改建，造成大量农村住房闲置、转危。  三、规范土地管理，严守农村土改底线 一是严格规划管控。实行城乡规划、土地利用总体规划、旅游等产业规划融合，因地制宜编制村土地利用规划，优化农村居民点布局和生产、生活、生态空间。加强规划刚性，防止无序发展，防止低端扩张，以规划设计引领农村闲置资源盘活。加强农村建房风貌引导，注重对历史文化名村、历史建筑的保护，尽可能地保护体现乡村地方特色和承载历史、文化信息的传统建筑，防止大拆大建破坏农村田园格局。 二是严格用途管制。以签订三方协议形式，约定产权归属和权利义务，明确使用期限、用途范围、权利处分、到期农房及配套设施设备归属等要素，并提交所在乡镇政府备案，建立闲置宅基地、闲置农房使用经营权流转台账制度。经批准进行装修改造、改建、新建的，不得超出原宅基地、房屋或批准的面积，且只能按合同约定用途使用或经营，不得擅自改作别墅大院和私人会馆。合同期满后宅基地使用权和房屋所有权归宅基地资格权人所有，严格禁止采取“以租代售”的方式经营农民闲置房屋。 三是严格执法监察。加强土地管理和执法监察力度，对宅基地实行总量控制、减量化管理，禁止利用宅基地开发商品住宅，严格控制新增耕地建房，严格控制城中村扩张。乡镇政府和街道办事处加强“三权分置”合同备案和事后跟踪监管，对违反合同约定建设别墅大院或私人会所的，在第一时间进行制止、查处、整改。村集体经济组织负责农村房屋建设和出租监督管理，对本村农户合作建房、出租的房屋进行统一登记，及时向当地乡镇政府和有关部门报告违法违规用地行为，并按约定解除相关协议。 |
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