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一、农村宅基地及宅基地上房屋权属纠纷处理的前置程序：由人民政府处理 1、由审批机关违法审批引发的纠纷； 2、争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷； 3、私下调换宅基地引发的纠纷； 4、因界址不明引发的纠纷。 上述纠纷均涉及宅基地所有权属或使用权属的确认，不可以直接诉至法院。因为宅基地所有权和使用权争议所涉问题的政策性很强，与行政管理密切相关，为保证这些纠纷能够迅速、妥善处理，《土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知起30日内，向人民法院起诉。” 二、农村宅基地权属纠纷的处理原则 （一） “地随房走”、“房随地走”的原则在农村宅基地权属纠纷案件中的应用 房屋所有权人与土地使用权人不一致时，确权之诉在民事审判中一般存在两种原则：“地随房走”、“房随地走”。 “地随房走”原则渊源于最高人民法院《民事政策意见》，认为公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用；1990年建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定：城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离；房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。 “房随地走”原则渊源于以下规定，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权转让时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让。 无论是“地随房走”还是“房随地走”，均表明在确认相关权属时房屋和土地的权利是不可分割的。《城市房地产管理法》回避了这两种原则的争论，规定了房地不可分离的原则。 （二）宅基地使用证在认定宅基地使用权属时的作用 我国农村的大部分地区未建立完善的房屋产权登记制度，当对宅基地上房屋产生纠纷时，部分当事人往往凭借宅基地使用权证证实其对房屋的所有权，这其实忽略了宅基地使用权共有性的特征。 在我国，宅基地使用权是以“户”的名义申请的，也是以“户”的名义审批的，使用证虽登记在一人名下，但宅基地使用权却通带是家庭共有的，所以说判断宅基地上的房屋所有权时，除了审查宅基地使用证登记的使用人以外，还应审查宅基地申请时申报的共同使用人，结合房屋的建造、演变等多种因素综合认定。 （三）其他宅基地共用人未提异议，部分使用人擅自使用共用宅基地建造的房屋所有权的确认 根据民法的基本精神，使用权人使用共用的宅基地时，应该共同协商，原则上共用的土地使用面积在共用人之间分摊。考虑到共用人往往存在较为密切的亲属关系，故部分共用人在使用宅基地建造房屋时，其他共用人明知却不提出异议的，视为其他共用人放弃自己享有的宅基地共同使用权，建房人在不妨碍他人和公共利益的情况下享有对房屋的所有权。事后其他共用人再以侵犯宅基地共用权为由提起侵权之诉，法院不予支持。 （四）占用他人宅基地建房房屋的所有权的确认 占用他人宅基地建房一般存在四种情形：（1）部分宅基地使用权人占用共用的宅基地建房。（2）宅基地使用权人与他人合资建房。（3）非法抢占他人的宅基地建房。（4）超出宅基地面积建房，侵犯了相邻宅基地权益。 部分宅基地使用人在其他共用人不知晓亦不同意的情况下建造房屋，其房屋所有权应根据不同情况予以确认： （1）如果其他共用人是本集体经济组织成员且无其他宅基地，房屋应按宅基地使用权的面积分割或折价归并。 （2）如果其他共用人已丧失本集体经济组织成员资格或还有其他房屋的，房屋则应归并建房者所有，建房者根据占用他人宅基地的面积支付相应赔偿款。 这样处理，主要是考虑实现宅基地使用权的社会保障功能。 宅基地使用权人与他人合资建房后发生房屋产权纠纷的，因涉及宅基地使用权，处理时应先征求土地管理部门的意见，如果他人有可能取得土地使用权，则应先责令限期他人取得审批机关批准。对取得批准的，可依据具体情况对房屋或是分割，或是归并；未取得批准的，根据“房地一致”原则，应将房屋归并宅基地使用人所有，宅基地使用人支付相应对价。 （五）未变更使用权登记，私下互换宅基地发生纠纷时，宅基地使用人的确认 一些村民出于各种原因私下互换宅基地但未变更使用权登记便盖房，发生纠纷后，法院仍应根据使用权登记证上的使用人认定为各自宅基地合法的使用人，因为互换人虽拥有合法的宅基地使用权，但按《土地管理法》的有关规定，土地使用权属变更必须向土地管理部门办理变更手续，否则互换无效。在办理相关案件时，一方面向双方当事人指出行为的违法性，另一方面因为互换宅基地的使用人均已在其上建造房屋，为避免双方再为房屋所有权发生讼争，本着节约诉讼成本的精神，允许当事人在一定期限内去土地管理部门办理权属变更登记。 需要注意的是，宅基地使用权是以“户”的名义申请的，也是以“户”的名义审批的，所有户内登记人均是宅基地的共同使用权人。处理宅基地纠纷时，在诉讼主体审查时要避免遗漏 （六）村民在自家宅基地范围内翻建正房时，未依法办理翻建审批手续的处理 村民在自家宅基地范围内翻建正房时，未依法办理翻建审批手续，家庭成员诉至法院，要求对正房进行分割。法院能否以房屋翻建未依法办理审批手续为由，认为该类房屋不属于合法财产，而裁定不予受理？如果受理，判决分配的是房屋的所有权还是居住使用权？ 在自家宅基地内翻建房屋应当经过行政审批,未经审批建造的房屋属于审批手续存在瑕疵的建筑。认定该类房屋是否合法财产属于行政机关职权，不属于法院的职能范围，法院需要处理的范围仅限于民事争议部分，不得裁定不予受理。 未办理审批手续而建造的房屋作为一种客观存在的财产形态，在行政机关未对其作出是否合法的决定之前，法院无权对其所有权进行分割。但鉴于该类房屋亦存在自然物权，能够为权利人占有、使用、收益，本着《物权法》“定分止争、物尽其用”的基本精神，原则上应根据实际情况对其使用权的权利归属做出处理。但是法院的处理不能对抗日后行政机关对该房屋作出是否合法的决定的效力。 （七）未成年人与其他家庭成员以一户的名义申请宅基地及建造房屋，未成年人是否享有权益的处理 未成年人与其他家庭成员以一户的名义申请，即作为申请宅基地的人口数之一共同取得宅基地使用权或房屋建设审批许可，其父母等人出资建造的行为，能否视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资，该未成年人是否属于宅基地使用权人之一，应否对所建房屋享有共同所有权？ 根据相关法律规定，未成年人可以享有独立的财产权，未成年人与父母属于“一户”，应当属于宅基地使用权人之一，但由于其未实际出资参与建造房屋，故仅对该房屋有权居住使用，而非该房屋的所有权人之一。在将来的拆迁利益分配案件中，从保护未成年人利益的角度出发，应当分给其宅基地使用权所对应的区位补偿款，但不能因此取得被拆迁房屋相对应的重置成新价等拆迁利益。 （八）宅基地使用权原则上属于本集体经济组织成员享有，已经另行取得宅基地的子女或已经非本集体经济组织成员的子女在老人宅基地上翻建和新建房屋的，并不当然取得了宅基地使用权。在拆迁时，相应的土地使用权补偿仍应归老人所有。 |
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