| 农村房屋确权及分割的若干法律问题探讨 | ||
| 2013-5-9 15:57:17 来源：本站 | ||
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农村房屋确权及分割的若干法律问题探讨 ――以宅基地使用权的分析为基础 内容提要: 农村宅基地及房屋价值的提升，唤醒了农民对自己所拥有的这一部分利益的关注。因离婚、继承等原因会产生农村房屋的确权及分割问题，而法律规定的不甚明确使问题的解决比较混乱。农村房屋与城镇居民房屋之所以法律地位相异，原因就在于宅基地使用权与国有建设用地使用权性质的不同。宅基地使用权具有成员权属性，一般而言只有本村村民才具有享有宅基地使用权的主体资格。现行宅基地申请只能以户的名义进行，户内每申请人对宅基地具有同等权利，在此基础上建造房屋的所有权一般为共同共有。由于宅基地使用权的无偿取得，在房屋分割中宅基地使用权价值也往往得到忽视，因此应有合理的安排。我国现行法律规定确立了“房地一致”原则，农村房屋权属确定应坚持房地一致原则。非宅基地使用权人出资建房不能取得房屋所有权，部分宅基地使用权人出资建房，应认定全体宅基地使用权人共同共有房屋所有权。宅基地使用权证具有“推定”的证明力，但其不具有代表不动产物权的功能。要求分割农村房屋应有法定或约定的事由，分割应坚持协商原则。分割有三种方式：实物分割、变价分割、作价补偿，每种分割方式有其特别的要求。全文共9681字。 关键词：农村房屋 宅基地 确权 分割 对“法律的精神是所有权”这一著名命题，马克思曾评价说，这句话“表明了作者见解的深刻”。[1]这一命题的深刻性在于其揭示了以下原理：法律最初是因所有权而产生，并且为所有权而存在的。所有权对法律而言是如此的重要，然而农村房屋[2]所有权似乎被法律所遗忘，对广大农民重要的农村房屋财产，现行法律缺乏谨慎规范和合理安排。农村房屋买卖固然是当今的热点问题之一，然而“商品不能自己到市场去，不能自己交换，因此，我们必须寻找它的监护人，商品所有者”。[3]也即权属的确定是实现其他权利的前提条件，如何处理日渐增多的农村房屋确权及分割纠纷，便是本文所要探讨的问题。 一、农村房屋确权及分割纠纷的常见类型 （一）非宅基地使用权人出资建房能否取得房屋所有权 案例1：李某一家三口于2005年8月申请了 （二）农村房屋的继承及宅基地使用权证在农村房屋确权中的作用 案例2：夏某系某村村民之独生女儿，1980年外嫁至某市区成为城市居民，夏某的父亲于生前修建一幢房屋，因夏某的叔叔无房，故借了其中一间给夏某叔叔居住。夏某父亲于1982年去逝，死后房屋逐渐由夏某叔叔全部占用。1993年，国土部门进行了土地使用权登记，该房屋所占土地使用权人登记为夏某叔叔。2007年，因该幢房屋在土地征用拆迁范围，将有一笔补偿，夏某诉到法院，认为她是该房屋唯一合法继承人，要求确认其对房屋的所有权。问题：夏某能否继承该幢房屋及夏某叔叔持有的宅基地使用权证对本案房屋确权的影响？ （三）部分宅基地使用权人出资建房，未出资者是否是房屋的所有权人之一 案例3：朱某与严某于2000年登记结婚，2004年以一家三口（包括三岁的小孩）的名义申请了一块宅基地并建造了三间楼房，集体土地使用权证登记在朱某名下。2007年，朱某与严某离婚，严某要求将这三间楼房作为夫妻共同财产予以分割。问题：本案中的未成年人是不是房屋的所有权人之一？ （四）因家庭成员变化、房屋扩建而产生的房屋分割纠纷 案例4：苏某与父母原有三间楼房，宅基地面积为 二、农村房屋确权及分割纠纷产生的原因分析 （一）农村房屋在城市化背景下的升值是产生纠纷的利益因素 纠纷总是根源于利益的冲突，农村房屋权属纠纷也不例外。市场经济的发展，促使了城市化的进程，农村土地及房屋的价值在城市化背景下逐渐凸显，这在城郊地区尤为明显。农村宅基地及房屋价值的提升，唤醒了农民对自己所拥有的这一部分利益的关注。原本不被看好的农村宅基地及房屋，因被征用拆迁或其他原因而身价陡增，一部分亲情也在利益的趋动下变得非常脆弱，容易就农村房屋权属及分割问题产生纠纷。 （二）农村房屋及宅基地的法律规定不完善是产生纠纷的法律因素 城市房屋的产权取得、流转、担保均有系统、完备的规定，有专门的《城市房地产管理法》。农村房屋由于诸多原因一直未受到立法的重视，目前大部分地区尚未进行农村房屋产权的登记，当然于 （三）农村离婚现象增多是农村房屋权属及分割纠纷增多的社会因素 随着社会的发展，社会上的婚姻观念也在逐渐变化。与过去相比，离婚率明显上升。农村夫妻一方或双方分别外出务工而长期分居生活的现象比较普遍，带来的直接后果是夫妻感情变淡，有些婚姻基础原本就不好的更是经受不起冲击。一方在外寻找感情寄托，一旦与第三者建立起感情，便容易提出离婚。离婚便要分割财产，房屋是主要的财产之一，而分割房屋的前提便是确定房屋的权利主体。 三、农村宅基地使用权的特点及其与房屋的联系 农村房屋与城镇居民房屋之所以法律地位相异，原因就在于宅基地使用权与国有建设用地使用权性质的不同。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，它是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地享有的占有、使用的权利。[4]研究农村房屋离不开对农村宅基地属性的分析。 （一）农村宅基地使用权的成员权属性与农村房屋的继承 宅基地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地，能申请宅基地的主体只能是本集体经济组织的成员。当然，有些例外情况。[5]应该说，宅基地使用权通常是与成员权联系在一起的。《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权……”《继承法》第三条明确规定公民的房屋属于遗产的范围。因此，非农村集体经济组织成员比如城镇居民是可以继承农村房屋的，但宅基地使用权能否一并继承？对此有二种观点：（1）主张能够继承。“由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承”。[6]并且，《确定土地所有权和使用权的若干规定》[7]第四十九条规定，继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。（2）主张不能继承。因为宅基地属于集体所有，只有本村村民才享有使用权，城镇居民不属于本集体经济组织成员，不具有享有宅基地使用权的主体资格。 对此，浙江省国土资源厅《关于农村村民一户只能拥有一处宅基地适用范围的答复意见》[8]规定：“对由于房产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不作处理。但原有住房不得翻建、扩建，房屋损坏后退出宅基地。”课题组认为，该意见采用了模糊化的做法，即允许宅基地由房屋的继承人占有、使用，但这种物理意义上的占有、使用并不意味着继承人就享有法律意义上的宅基地的使用权。继承人不能申请将继承的房屋翻建、扩建，在土地房屋被征用拆迁后，继承人只能得到房屋部分的补偿，其无权以宅基地使用权人的身份要求重新分配宅基地或土地部分的补偿，这与具有农村集体经济组织成员身份的宅基地使用权人有着很大的差别。 （二）宅基地以户取得与房屋的共同共有 户作为一种特别的民事主体类型，在《民法通则》中有个体工商户，在《农村土地承包法》中有农村土地承包经营户。从有利于宅基地管理的角度考虑，现行宅基地申请只能以户的名义进行。 1. 宅基地申请人对宅基地使用权是一种共同共有关系 申请人是指以“户”申请建房用地的家庭成员,登记人指宅基地使用权证上登记的权利人，一般为户主。但登记在户主名下，并不影响认定其他申请人的宅基地权利，正如可以将登记在一方名下的房屋认定为夫妻共同财产一样。所有权，按照主体人数进行形式或状态的划分，可分为单独所有和共同所有，共同所有又可以按照多个共同所有人之间内部关系的不同划分为按份共有和共同共有。共同共有，是指两个或者两个以上的共有人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务的一种共有关系。共同共有主要有两种基本形式，即夫妻共有财产和家庭共有财产。[9]准共有是共有权中的一种特殊类型。它的特殊之处，就在于其共有的权利不是所有权，而是所有权之外的他物权、知识产权以及部分债权，这种共有也分为按份共有或共同共有。[10]宅基地使用权具有成员权属性，是集体经济组织内部人人有份的一项权利。因此，应认定同一户内宅基地申请人对宅基地使用权是一种共同共有关系。 2.宅基地使用权的共同共有与农村房屋的共同共有 在宅基地使用权的共同共有权利状态下，加上共同的出资出力建造房屋行为，这就决定了农村房屋的所有权在通常情况下也是由多人共同共有。这种共有比夫妻共有表现为更为复杂的形态，因为主体多且成员变化多。由于共有涉及到多个法律主体之间的权益划分问题，因此在罗马法时期共有就被视为“纷争之源”、“是非之窝”，如果缺少法律上的谨慎规范和合理安排，便容易产生纠纷。因此从某种程度上讲，宅基地以户取得为以后房屋权属确认及分割纠纷的产生埋下了伏笔。 （三）宅基地的福利性、不可重复享受原则与房屋分割中宅基地使用权价值的补偿 宅基地使用权是广大农民最基本的生活资料，其数量十分有限，而且承载着使农民住房有所保障、稳定农村社会关系的社会保障职能。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。实践中，符合分户条件的家庭成员分户再申请宅基地的，计算宅基地面积时，不再计算已经享受过宅基地权利的成员。这便是通常所说的宅基地不可重复享受原则。 在房屋分割案件中，由于房屋不便于实物分割，总有一方要失去房屋及宅基地使用权。这便意味着，因为该方已享受过宅基地，则在通常情况下无法再次申请宅基地建房。虽然宅基地使用权的取得一般是无偿取得，不是通过交易行为以支付对价方式获得，但这只能说明免费取得宅基地使用权是村民所享有的一种福利，它不意味着宅基地使用权没价值。相反，在有些发达地区的城郊农村，其土地的价值往往超过了房屋的价值。土地使用权具有独立的价值，土地使用权的价值因其所处地段的不同而不同，这一点有市场经济中表现得淋漓尽致。因此，在农村房屋的作价补偿分割方式中，对于失去房屋的一方，不仅要给予房屋价值的补偿，还要给予宅基地使用权价值的补偿。对于补偿的额度及方式，由于本文中心不在于此，故不一一展开。 四、农村房屋权属确定的原则及思路 （一）“房地分离”与“房地一致” 在物理属性上，房屋不能脱离土地而成为空中楼阁，两者是紧密相连而不能分离的。但在法律意义上，土地权利与房屋权利是分别独立的权利，是否要求两者的权利主体保持一致，便形成了“房地分离”或“房地一致”的不同立法。 1. 日本及我国台湾地区有关“房地分离”的立法 当代世界，土地的物权和地上物的物权各自作为独立的财产权进入交易机制(如分别转移、分别设置抵押)，乃是一个普遍的规则。日本“借地借家法”第2条第1项规定“借地权，是指以所有建筑物为目的地上权和土地租赁权。”即根据日本法，建筑物所有人对土地的权利，既可以是地上权、也可以是土地租赁权，当然还可以是土地所有权。台湾地区民法债编1999年修订后，增订第四百二十五条之一，规定：“土地及其土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋得使用期限内，有租赁关系。其期限不受第四百四十九条第一项规定之限制（租赁期限不得愈二十年之限制）。前项情形，其租金数额当事人不能协议时，得请求法院定之。”上述规定，便是所谓“土地及其土地上之房屋所有人相异时租赁关系之推定”，或者称为法定租赁关系。[11] 2.我国大陆的相关规定 就土地所有权与房屋所有权而言，由于我国法律规定土地属于国家或集体所有，而家庭住房一般属于私人所有，因而土地所有权与房屋所有权是分离的。但本文所称的房地一致或房地分离是指房屋所有权人与土地使用权人是否一致的问题。 就土地使用权与房屋所有权而言，我国以房地一致为原则。比如，《物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》、《担保法》中关于房地产抵押时均要求一并处分。《房屋登记办法》[12]第八条规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。这表明，在房屋所有权或建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或抵押以及房屋的登记过程中，均要求房地一致。 现实生活中出现了房地分离的情况。由于许多地方的房产与土地登记分属不同的机关，而登记机关之间的衔接工作又存在着一定的漏洞，致使土地使用权与房屋所有权分属不同民事主体的现象屡屡出现。最高人民法院在某些问题上也采用了承认房地分离现状的处理方法，如最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 客观上存在房地分离现象，而法律没有针对房地分离的调整规则，于是产生了一定混乱。如果房屋所有权人与宅基地使用权不一致，则房屋所有权人可能禁止土地使用权人使用土地，而土地使用权人则可能要求房屋所有权人拆除房屋。在分离状态下，必有一方无法自主使用权利，除非一方放弃权利。《南方周末》曾登载了一个案例，主人公买了一幢房屋，但该房屋的土地使用权属于他人，便今儿一个传票，明儿一个传票，三年里已经引发了四场官司，并凸显了行政与司法的碰撞。[13] （二）农村房屋权属确定应坚持房地一致原则 1.非宅基地使用权人无权通过出资取得房屋所有权 如果未经使用权人许可，在他人宅基地上建造房屋的行为是一种侵权行为，无合法性可言，造房人当然不能取得房屋所有权。但事实上，在他人宅基地上建房者大多得到过使用权人的认可，或单独出资、或与使用权人共同出资，就如本文的案例1。课题组认为，案例1中应由宅基地使用权人李某一家人取得房屋所有权，万某的出资行为在万某和李某之间形成债权债务关系。理由如下： （1）依《物权法》中对不动产登记的规定，宅基地使用权只有在办理变更登记手续后才会转移。案例1中的万某没有办理变更登记，没有取得宅基地的使用权，按照房地一致原则，万某无权取得房屋所有权。 （2）李某与万某之间的协议实质上是私下变相转让宅基地的使用权，是法律所禁止的行为。 （3）依据宅基地的不可重复申请原则，李某一家已无法再次申请宅基地建造房屋，所以应当充分保护李某一家人的土地及房屋的权利，否则不利于保护农村集体经济组织成员的基本居住条件，也与宅基地使用权的身份性、社会保障性的制度设计初衷相违背。 2.部分宅基地使用权人出资建房，应当认定房屋所有权为全体宅基地使用权人共同共有 宅基地申请以户为单位，户内成员都是宅基地使用权人之一，但并非每个户内成员都参与出资建造房屋，这在农村房屋建造过程中很常见，就如本文案例3。该情况下房屋所有权人如何确定，有二种观点。第一种观点认为，未成年人对房屋的建造没有出资出力，故不应享有房屋所有权,否则有失公平。应采用房地分离的做法，即宅基地使用权由一家三口共同共有，房屋所有权由夫妻两人共有,未成年人名下的宅基地使用权被父母占用,未成年人由此而享有房屋的使用权，或者转化为一种价值补偿。课题组则认为，应认定为未成年人既享有宅基地使用权，亦享有房屋所有权，在对土地使用权及房屋进行分割时应予以考虑。至于其他家庭成员的出资行为，应视为替未成年人的垫付行为，其与未成年人仅能形成债权关系。理由如下： （1）房地一致是我国现行法律所规定的基本原则，房屋所有权与宅基地使用权相分离并未在我国法律中得到确认。因为部分宅基地人出资建房是普遍现象，如果这种情况下房屋确权采用房地分离原则，这违背了我国现行法律的原则性规定。 （2）出资建房者并不一定取得房屋所有权，这在对案例1的分析中已有论述，其出资可以通过债权的方式予以保护。第一种观点侧重于保护强势群体的多余份额的房屋所有权，犹如锦上添花。课题组的观点侧重保护弱势群体应有份额的房屋所有权，犹如雪中送炭。两者相比，法律应当首先弱势群体的应有物权。 （三）农村房屋确权中宅基地使用权证的作用 1.房屋确权与土地确权是两种性质不同的确权 《民事案件案由规定》在第三部分规定了物权确认纠纷。一般而言，物权确认纠纷通过民事诉讼解决，农村房屋权属纠纷即是如此。但要注意的是，《土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。依该规定，宅基地使用权的争议由人民政府处理，不服处理决定的再通过行政诉讼解决。 2.宅基地使用权证具有“推定”的证明力，但其不具有代表不动产物权的功能 《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书具有证据资格，但根据物权公示原则，完成不动产公示的是不动产登记，不动产物权的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是其外在表现形式。不动产权属证书不具有代表不动产物权的功能，转移权利无法通过交付证书进行。在这一点上，不动产权属证书与证券大不一样。证券不仅记载一定的权利，其本身就代表一定的权利，在通常情况下，权利与证券是结合在一起的，证券不仅证明权利之存在，证券的存在与权利的存在也有密切的关系。[14] 作为证据的不动产登记簿，只具有“推定的证据效力”。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如有异议就责令对方提出反证；如果异议方提出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载就被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。[15]由于我国大部分地方目前尚未实行农村房屋的登记发证制度，司法实践中均是推定宅基地使用权人享有该土地范围内房屋的所有权，即宅基地使用权证也相当于是农村房屋产权证。 就本文案例2而言，案例中夏某的叔叔有宅基地使用权证，一般情况下是推定夏某的叔叔是房屋所权人。但如果夏某确能证明房屋是其父亲建造及继承方面的事实，法院即可根据优势证据规则认定夏某通过继承而成为房屋的所有权人。 五、农村房屋分割的前提、原则及方式 （一）要求分割农村房屋的前提条件是出现了法定或约定的事由 农户是社会的基本细胞，具有一定的社会保障功能，房屋是家庭活动的必要场所。农村房屋一般由多人共同共有，对共有财产的分割，《物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”因此，一般而言，只有出现法律规定或当事人约定的事由，导致产生共同共有的共同关系归于消灭时，共有人才能分割共有房屋。生活中，导致共同关系消失的情形主要是离婚、死亡。 （二）农村房屋分割应坚持协商原则 农村房屋一般是户内成员共同共有，对共有财产的分割首先由共有人协商确定分割方式。进入到诉讼程序也应强调协商，因为房屋直接关系到当事人最基本的居住权，且当事人一般都是亲属关系，充分的协商能避免激化矛盾、取得较好的社会效果。在审理涉及农村房屋分割纠纷的案件中，要注重协商和调解工作，把有利群众生产、生活和有利社会安定团结和保护个人的房屋权利结合起来。 协商原则另一方面是指和相关行政机关的协商。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定，对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。由于农村房屋涉及到宅基地，宅基地使用权具有特殊性。法院在处理农村房屋的分割纠纷时，为使裁判能和宅基地管理工作有效衔接和裁判文书得到有效的履行，在涉及相关问题时，要与国土资源管理部门协商取得一致。 （三）房屋分割的几种方式及其原则 1.农村房屋的实物分割方式 《物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”该条规定了三种分割方式：实物分割、变价分割、作价补偿。实物分割要注意以下几点： （1）房屋在物理属性上具有可分性 对房屋进行实物分割，要考虑到房屋在物理上具有可分性，分割后不影响双方的使用，能达到客观的分离目的。一般而言房屋分割界线应以明确的实物墙体为界，且分割后不影响房屋整体使用功能和结构安全；房屋分割后不得损害本宗或邻宗房屋的正常使用；多层房屋分割的，应有相应生活配套设施（卫生、厨房和房间）的房屋，分割后建筑面积应达到一定的标准,如厦门市有关房屋分割就规定应达到 （2）分割房屋应考虑居住的实际需要，尽量做到人均面积相近 本文的案例4中，新增加的 因此，本文案例4中，一家五口人共享受 2.农村房屋分割中的作价补偿方式 实际生活中，对农村房屋采用变价分割的方式比较少，更多的是采用作价补偿的方式。在作价补偿的分割方式中，最主要的问题是由哪一方取得房屋，课题组认为在双方都要求取得房屋所有权的情况下应遵循下列原则：（1）如果房屋共有人有的是本农村集体村民，有的是另外村集体村民或城市居民，则应优先将房屋分给本农村集体村民。（2）保障多数人的居住需要,由多数人一方取得房屋，给予少数人一方价值补偿。(3)离婚案件中，一直居住在本地的一方优先取得房屋。因为世居本地的一方离婚后一般还是在本地生活，而嫁入或入赘的一方在离婚后流动的可能性更大。（4）在双方均同意的情况下，可考虑竞价的方式，由出价高者取得房屋。 3.实物分割与作价补偿相结合 这主要包括两种情况：一是对房屋进行实物分割时，由于房屋结构的原因，各共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。另一种情况是指三个以上的人共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。 六、结语 中国有13亿人口，其中近70%在农村，农村宅基地和房屋权利是农民诸多权利中最基本的权利，而农村房屋权属的准确界定是行使其他权利的前提和基础。不可否认，当前我国有关农村宅基地和房屋的立法还远远落后于社会生活的需要，这无疑不利于统筹城乡发展、构建和谐社会。由于农村土地和房屋问题涉及到宪政原则及农村社会保障等复杂问题，本文限于篇幅也不一一涉及，在此谨呼吁立法机构通过完善立法使决断不下的问题明朗化，给司法者一个统一的尺度，让农民清楚如何保护自己的权利，以减少纠纷、促进和谐！ [1]《马克思恩格斯全集》第26卷，第368页。 [2] 本文所指的农村房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民所有的房屋，不包括农村集体经济组织和乡镇企业等所有的房屋。 [3] 马克思：《资本论》(第1卷)，人民出版社，1975年版，第102页。 [4] 王利明：《物权法论(修订本)》，中国政法大学出版社2003年版，第472页。 [5]《宁波市农村宅基地管理办法》第十四条：“经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料办理 有关手续，其宅基地面积标准适用落户地的标准。 回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的，其宅基地面积参照当地标准执行。” [6] 王利明：《物权法论(修订本)》，中国政法大学出版社2003年版，第473页。 [7] [1995]国土籍字第26号。 [8] 浙土资函[2001]35号。 [9] 王利明：《财产共有》，载中国民商法律网http://www./article/default.asp?id=12149， [10] 杨立新：《关于共有的若干问题》，载中国民商法律网http://www./article/default.asp?id=8148， [11] 韩世远:《宅基地的立法问题—兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”》，人大复印报刊资料民商法学，2006年第一期。 [12] 该办法中登记的对象即包括了利用宅基地建造的农村房屋。 [13] 参见《“违章建筑”引来三年纷争 “空中楼阁”主人究竟属谁》，载南方周末网站http://www./content/5837， [14] 谢怀栻：《票据法概论》，法律出版社1990年版，第2页。 [15] 黄松有：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第96页。 [16] 参见厦门市国土资源与房产管理局 | ||
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