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不动产登记效力问题实务研究 发布时间：2012-7-25 李 翔 来源：浙江凯立律师事务所网站 【摘要】不动产物权变动包括设立、变更、转让和消灭物权为目的的债权行为和物权登记行为。不动产登记效力对外具有公示力；对内具有推定力，应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。婚前一方购房将另一方也登记于产权人不能推定购房人有赠与意思，原则上应以实际购买人为房屋产权人。 【关键词】债权行为 物权行为 公示力 推定力赠与 无疑，不动产在我国公民财产中占的比例极高，一旦产生纠纷，对百姓的生活影响巨大。我国2008年公布的《物权法》对不动产所有权进行了明确的规定，但由于法律理解的差异，也由于法律规定的模糊，司法实践中对不动产权属的争议一直存在。笔者在此挑选与百姓生活联系紧密且争议较大的“借名买房”和婚姻家庭间的不动产纠纷进行解析，以飨读者。 一、不动产登记效力的法律适用 物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。不动产物权登记的公信力包括两层意义：一是不动产登记具有推定效力；二是善意第三人可能取得不动产物权。[1] 不动产物权的推定效力理论界目前研究得已经比较透彻，笔者在此不再多述，而在此要展开的讨论是：我们在肯定不动产推定效力的时候该如何适用法律，即是否会有违反法律明确规定之嫌？ 例1:甲乙之间因房屋产权发生纠纷，权证登记人为甲。经审查我们认定实际购买人为乙，根据《物权法》第16、17条的规定，遂判决房产归乙。但该判决是否与《物权法》第14条相冲突呢？《物权法》第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。按照该条规定，房屋登记于甲名下时，甲就享有所有权，怎么能判决乙为产权人呢？ 《物权法》颁布的亮点之一就是物权变动采取债权形式主义模式。[2]所谓债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。用一个公式表示，即物权变动=债权行为+物权行为。该理论实际上来源于德国民法学理论，但德国法与我国法律在物权规定上有区别：德国法肯定物权无因性原则，而我国法律则否定。无因性原则指物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或被撤销不能导致物的履行行为的无效或被撤销。德国民法学也称此理论为“抽象理论”。[3]我国法律既然否定物权无因性，则意味着如果支撑物权变动的原因行为或者基础关系不成立或被撤销，则物权变动也相应的无效或被撤销。 由此我们可以合理地区分《物权法》第17条和第14条各自的适用范围：当事人的行为若包含了物权变动所必须的债权行为——具体说就是以设立、变更、转让和消灭物权为目的的合同行为，由该债权行为引起的物权争议则适用14条；反之，当事人虽然因物权产生争议，但双方之前并无债权行为或者债权行为无效或被撤销，此时适用17条的规定。[4] 我们可以比较例2和例3以说明这个问题： 例2：甲有一套房屋，与乙签订买卖合同，收取房款后约定3月1日办理登记。但在2月28日，甲又与丙签订买房合同，收取房款后于当日办理了过户登记，现甲、乙、丙三人为房屋产生纠纷。 该案是典型地“一房二卖”。根据债权形式主义理论，完整地物权变动包括债权行为和物权行为，则乙未取得所有权的原因就在于他和甲的买房过程中只有债权行为而没有物权登记行为。此案例中适用的法律规范应当是《物权法》第14条，甲乙之间的物权变动因未登记而不产生物权效力。房屋产权为丙享有。 例3：甲乙为某房产产生纠纷，房屋登记于甲名下，但乙起诉称当时只是为逃避债务而将房屋登记于甲名下，二人之间并无买卖、赠与等以物权变动为目的的合同。如果乙能证明甲乙之间不存在以物权变动为目的的合同行为，或者该合同行为因恶意串通损害第三人利益而无效，该行为无效的后果是物权行为无效，房屋所有权即使登记于甲名下，仍为乙所有。此时应该适用《物权法》第17条，我们虽推定物权为甲享有，但最后应认定实际物权人为乙。 上述仅举了两个简单的例子，现实生活复杂多样，不动产物权变动情况同样多样，《物权法》第14条和第16条、第17条的适用也并非是绝对对立的，有时候可能统一于同一个案件中，但只要理解了一个完整的物权变动过程包含了以设立、变更、转让和消灭物权为目的的债权行为和物权行为，就能恰当地适用法律规范。 二、“借名买房”纠纷之物权归属 理解了物权变动的债权形式主义理论，再来处理“借名买房”纠纷中房屋权属争议就比较容易了。“借名买房”一般包括买方和卖方，其中买方又有两方当事人；卖房者和买房者有买卖关系，买房者之间存在着借名买房关系——该关系一般不对外产生效力，只在借名协议当事人之间产生效力。如果以买卖关系来划分，我们可以将买房人和卖房人之间的买卖行为看作外部行为，而将买房人之间内部约定的“借名买房”行为看作内部行为，它们分别具有对外效力和对内效力。“对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人”。[5] （一）“借名买房”行为中物权登记对外具有公示力 例4：甲欲买房，因某种原因与乙约定借用乙的名字购买丙的房子；甲乙之间签订了借名买房协议，明确购买之房屋所有权为甲。甲以乙之名义与丙签订了买房协议，交付购房款后丙将房屋过户于乙名下。 该案例中乙丙之间既有买房的债权行为，也有房屋过户的物权行为，因此相对于丙来说，物权发生了变动，房屋所有权由丙变动于乙名下，此时尽管真正购房者是甲，但甲不能对丙主张房屋所有权。 （二）“借名买房”行为中物权登记对内具有推定力
例5：在上述案例中，产权证过户到乙名下后，甲乙为房屋所有权产生纠纷。甲此时应该如何维护权益？ 当产权证登记人为乙时，推定乙享有所有权。当甲异议时，则应该审核甲乙之间有无发生物权变动的债权行为？此时甲负有举证证明二人之间仅有借名买房行为、并无变动物权的债权行为。若甲能证明此点，此案应该适用第17条，产权证仅具有推定效力，应该认定实际购买人甲为房屋所有权人。[6] 当不动产实际权利人与权证登记人不符时将不动产物权区分为对外的公示效力和对内的推定效力在司法实践中极具现实意义：一旦权证登记人将其名下房产转让、抵押、或者权证登记人名下房产被法院查封，若相对人为善意，则可能相应取得所有权、抵押权或者被查封后的权利，而实际所有人的损失则只能向侵权人主张。 三、婚前一方买房（包括父母为一方买房）登记于另一方名下之物权归属 司法实践中婚姻家庭间的不动产争议一直是离婚纠纷的难点，处理稍有不慎，就会激化矛盾，而现实生活的复杂性，则又无法对解决不动产纠纷提供一个统一的法律规定。 我国目前对婚姻家庭关系中的不动产权属争议主要规定在《婚姻法解释二》和《婚姻法解释三》中。笔者将主要条文以图表表示出来：
婚前一方支付[7] 登记于买方名下 → 买方所有 《婚姻法》.18[8] 登记于双方名下 → ? 登记于买方子女名下→买方子女所有 （二）.22 婚前 登记于双方名下 → ? 一方父母购买房屋 登记于买方子女名下 → 买方子女所有 （三）.7 婚后 登记于双方名下 → 双方所有 （二）.22 双方父母购买房屋 → 登记于一方名下 → 共有 （三）.7 从图表可以看出：尽管《婚姻法》及其解释对夫妻间房屋权属事宜规定得较为详尽，但是仍有如下问题未作规定：一方购买房屋（包括一方父母为其子女购房,下同）登记于双方名下，双方分手或离婚则房产如何处置？双方共同购买房屋登记于一方名下后分手（或离婚）则房产如何处置？这些问题在《婚姻法》颁布后又颁布了《婚姻法解释一、二、三》却仍未涉及，这不应该简单地理解为立法机关的一种疏漏，而应是立法机关仍未能就这些问题找到一个对于各方来说都比较公平的标准。其中前一个问题是司法实践中争议的焦点，本文具体予以阐述。[9] （一）一方购买房屋登记于双方名下之法律适用及不足 在目前公布的一些判例中，法院处理前一个问题有一种渐趋简单化的倾向：即无论是一方出资抑或一方父母出资购房后房产证写上双方名字者一律以赠与处理。但是笔者认为这种一刀切式的处理问题思路虽然简单、便于操作，也似乎有法律依据，但实际上既未能维护出资者的合法权益，也与立法者的意图以及我国的实际情况不尽一致。 1．从我国实际情况看，一方购买房屋登记于双方名下推定为赠与不符合购房者的真实意思。根据前述观点，一个完整的物权变动包括债权行为和物权行为，因此认定一方赠与另一方房屋，除了有物权登记行为外，双方之间还须有赠与合同。但现实生活中恋人之间以及婚姻家庭之间的赠与往往很少如同其它关系一样签订赠与合同，此时就要结合实际情况来判断双方是否有赠与的合意。我国《婚姻法》及其解释将父母为子女买房登记为子女名字的情形推定为父母对子女的赠与，这点应该来说是符合我国实际情况的，因为我国畸高的房价往往需要父母资助子女买房。但是婚前一方购房登记于另一方名下则有多种情形，且房屋价值较大，根据登记情形推定购房者有赠与的意思则未免有失偏颇。事实上，从最高院相关负责人就《婚姻法解释三》答记者问可以看出，父母为子女买房比较担心的就是离婚时另一方将房产分割。[10] 2．从《司法解释三》来看，立法者也并没有推定一方购房将产权登记于双方名下存在着赠与行为。《解释二》第22条规定了两款：婚前父母为子女购房应认定为对子女的个人赠与，除非明确表示赠与双方外；婚后父母为子女购房应认定为对双方赠与，除非明确表示赠与一方外。《解释三》第7条第一款规定了：婚后一方父母出资购房登记在出资人子女名下，视为对一方的赠与。《解释三》“婚后一方父母出资购房登记在出资人子女名下”是对《解释二》第22条第2款“除非明确表示赠与一方外”的补充解释，该解释更为符合我国现实情况。如果立法者推定一方购房将产权登记于双方名下存在着赠与行为，则《解释三》应相应地将《解释二》第22条第1款“除非明确表示赠与双方外”明确为“婚前父母为子女购房产权登记于双方”的情形，但《解释三》却遗漏了这点，这不能不说在一定程度上体现了立法者的意图或某种顾虑。 3．将一方购房一律推定为赠与在处理财产时也有失公平。随着房价的急速上涨，几乎在我国任何一个地方，房价均远远超出了一个工薪阶层的正常收入范围，因此一方（特别是男方）为买房常常竭尽全家之力甚至负债，但就因为某种原因（往往并非是有赠与的意思）将房产登记于双方，则双方分手或者婚后不久离婚了就要丧失一般房产则未免有失公平，而且常常激化了双方本已存在的矛盾。 （二）一方购买房屋登记于双方名下原则上应由购房者享有产权 从图表可以看出，《解释三》对于不动产权属的规定有3条，这3条均是认定实际购房者享有房屋产权，这也反映了立法者更倾向于实际购买者享有房屋所有权，该倾向与我国实际情况相一致的。因此，对于一方购买房屋登记于双方名下原则上应由购房者享有产权。具体应该如下处理： 1．一方购买房屋登记于双方名下，双方未结婚就分手则房产认定实际购房者所有。 如前所述，恋爱期间一方房产登记于双方名下不能推定为有赠与的意思，在不存在债权行为的情况下，物权变动不能成立，房屋仍应为实际购房者所有。另外，即使双方存在赠与合同，且完成了物权登记，但该赠与因为价值较大，实际属于附条件赠与，该条件就是双方结婚，在条件未成就的情况下，赠与人有权要求受赠人返还财物。 2．一方购买房屋登记于双方名下，双方结婚后离婚则房产应结合婚姻期间的长短，酌情判定房产归属。 此种情形又可分为两种情况：婚前登记于双方名下和婚后登记于双方名下。笔者认为，在没有确切证据证明双方存在赠与合同的请况下，该两种情形原则上应认定为购房者所有。但是如果系在婚后变更为双方，且变更时双方结婚多年、感情尚好，则可以比照父母赠与子女房产情形，酌情推定为购房者有赠与的意思表示，房产认定为夫妻共同所有。
[1] 最高人民法院物权法研究小组编著：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社，2007年3月第1版，71页。 [2] 王利明：《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年版。 [3] 孙宪忠：《物权行为理论探源及意义》，载《法学研究》1996年第3期，中国社会科学院法学研究所。 [4] 根据《物权法》第二十八至第三十条的规定，因事实行为导致的物权变动没有债权行为，也无须物权行为，事实行为发生物权即变动。但该规定属于例外规定，且不存在例1所欲证明的法律适用上的困惑，故笔者在此不再阐述。 [5] 上海市高级人民法院《民事法律适用问答》2005年第3期(总第16期)中规定：“问题6：夫妻共同出资购房，但产权人只登记为未成年子女一人，则该房屋所有权人如何确定？ 答：物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力各内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。
[6] 当然若该房系具有福利性质的房改房或者政府补贴性质的经济适用房，则另当别论。参见《最高人民法院婚姻法解释三》第12条之规定。 [7] 为便于阐述，笔者在此指一方购房或父母为其购房付全款之情形（以下同）。一方购房或其父母为其购房仅付首付款之处理方式，可参照《婚姻法解释三》第十条规定处理。 [8] 《婚姻法》.18，意为《婚姻法》第十八条；下面（二）.22,意为《婚姻法解释二》第22条；以下类同。 [9] 双方共同购买房屋登记于一方名下后分手（或离婚）则房产的处置，如果查明未登记者确有出资，司法实践中一般会按照共有处理，《解释三》第七条第二款有类似规定，可参照，本文不再阐述。 [10] 最高院就《婚姻法解释三》答记者问：（四）明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。从《婚姻法解释（三）》公开征求意见反馈的情况看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。 |
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