如何一劳永逸告别房产投机，实现财务自由？｜理财话题

每当小巴仰望着高高在上的房价，总是为晚生了二十年而没赶上买房发财的好机会黯然神伤。不过，上周末小巴去参加一个理财讲座，听大牛分享了他们不同于主流的房产投资实战经验，立马被刷新了知识观，感觉未来又充满了希望。

大牛的方法可以用一个听起来很简单的例子比喻——鸡生蛋，蛋孵小鸡，小鸡长大再生蛋。但是这背后的收益增长，你能算清楚吗？

问

按照大神的投资方法：买房出租，攒够租金就再买一套新房，再出租，持续循环。如是，每年房租收益可达到房价10%，假设20年内房价保持稳定不变，这一投资方法的最终收益率是多少？

答

先做题再看答案啦！

按照大牛的实践经验，若每年收益10%（小巴都吓了一跳），7～8年就可以翻一番，20年的收益可以达到6倍甚至更多。也就是说，如果第一套房子值100万，那么到了第20年，即便房价一点都不涨，用租金买的房子也值600万。同时这一年光房租就能获得60多万收入，妥妥的财务自由，人生赢家！如果房价能够哪怕微微上涨那么一点点，不可估量！

“利滚利”很好理解，但小巴对10%的房租高收益感到很震惊！于是，小巴孜孜不倦地向大牛请教了。

小巴

额滴个神！10%的房租收益率？您当年买房子的时候房价低，或许可以达到这个比例。但是现在房价这么高，有3%的收益就不错了吧！

事在人为，通过一些方法还是可以达到7%以上，起码我自己目前还有好几套的收益率维持在10%。关键是在单位面积的租金上多做文章。现在很多年轻人租房子，只要一张床、一张桌子、一个卫生间的单间，租价不高，基本需求亦得到满足。大套房子出租其实就是浪费，尤其是客厅。

一间110平米，三室两厅的房子，可以轻松隔成5个带卫生间的单间，租金效率就可以提升一倍以上。在某些人口多的中西部城市，可能达到更高。

大牛

小巴

就算这个假设成立，那得多费劲？

费劲的事情才有收益，不费劲，每个人都可以轻易做到，怎么可能赚到钱。多操心是必然的，不过如果有人帮助打理，比如退休父母在同一个城市，就会比较省心。

大牛

小巴

买这么多房子，万一以后房价跌了，亏损很多怎么办？

一个最基本的原则是长期持有。我看重的是租金带来的现金流，不是房价的升值，所以赚的是租金，不是差价。想靠房价实现3～5年翻一番的收益，这方法不合适。房价以后应该不会再疯长了，甚至可能跌，但是租金不会遽减。假如你有几间房子出租，每年坐等收租金，想过滋润的小日子，是完全没有问题的。

大牛

听到这里，小巴不由想到罗伯特·清崎。他依靠投资不动产发家致富，著有《富爸爸穷爸爸》系列畅销书。他说：我的方法是投资不动产，原因并不是因为它会升值，而是因为它会带来租金，不动产的升值在很多时候对我来说只是意外惊喜，并不在我的计划之内。

小巴

您这么一说，听上去还是挺靠谱的，仔细想想就像是利滚利？但是利滚利有很多办法，不一定要出租房子吧？

没错，其实就是一个复利的概念。租金是不断滚动的，就算是价格跌了，只要房子还在，就不是亏钱，而房租基本是可以保持持续收益的。其实在所有资产类别中，房子还是属于抗通胀比较好的，综合来说收租的房子可能是最好的复利工具，至少对普通的家庭来说是这样。

大牛

小巴想想也是，就像巴菲特所说：“复利滚动”和“不要亏本金”是两条最重要的原则。大牛果然是大牛！

小巴

但是按照租房隔间这种方法，没有卫生间和厨房很不方便啊……

你说得对，隔间最好都带一个卫生间，对提升租金很重要。洗衣机放在房内，不设明火厨房，一般单租很少做饭，偶尔一两顿可以用电磁炉应付。具体的布局，可以上网查一查日本、香港的房间布局，他们都是行家，卫生间占地很小，但是通风采光、马桶、盆架、镜子却都齐全。

大牛

小巴

隔间做装修神马的，应该比较麻烦吧，而且也是成本啊，怎么样才能做到高性价比的装修呢？

对，这个还是蛮讲究的。装修给人的感觉一定要舒服，空闲时可以多去宜家或者淘宝看看，像墙上的置物架、厨房的小件、收纳盒等等，对小女生的吸引力很大，能够把房租提一个档次。但是有些钱还是不能省。

大牛

小巴

这样的方法还有一个问题：把房子分隔装修，楼下的邻居，小区物业管理那里又怎么打通关系？还有，如果周边有短租、农民房什么的，这些问题应该如何解决？

找距离白领集中地比较近的地区，比如老中心，经常能有惊喜。最好找一层的房子，对邻居影响很小。物业那里，要和保安搞好关系，有空置了还可以请他们帮忙找租客，多给烟酒茶水钱，双赢！

大牛

小巴总结

巴菲特这样总结自己的成功秘诀：“人生就像滚雪球，重要的是发现很湿的雪和很长的坡。”

他用滚雪球比喻通过长时间的复利实现财富积累：雪很湿，比喻年收益率很高；坡很长，比喻复利增值的时间很长。

小巴以前从来没有想到房租居然也可以成为复利的工具，实在是大开眼界，不得不感叹：牛X不可怕，可怕的是牛X的人比我更加勤奋，眼光还比我好。

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