从两大趋势看“金融 房地产”模式下的资本运作（下）

前 言

越来越多的房企开始向资本运作环节延伸，其目的不仅仅是拓宽融资渠道，更重要的是构建新的盈利模式，并逐步向“金融 房地产”业务模式转型。

通过资本运作如何构建盈利模式？有哪几种盈利模式？具体怎么样操作？本文将通过三个案例对此进行说明。

①通过资本运作构建“轻资产”的盈利模式，提升资产收益率

房地产企业依靠的囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。推动着国内多家房企利用资本运作手段，以“小投入撬动大资本，实现较高的资产收益率”，由“重资产”向“轻资产”转变。

“轻资产”的资本运作方式

• 股权合作，减少初始资金投入（链接：标杆研究之凯德 “PE REITS” 模式)

• 引入基金，减少初始资金投入或后期资金沉淀

• 利用金融制度，合理安排开发节奏，降低过程中的资金投入（链接：金牛万达广场项目案例)

②实现新的盈利点

通过利用私募基金，开发商的平均负债杠杆可以提高近一倍，净资产收益率也得到大幅提升。于此同时，股权类的私募基金还将带来项目管理费、代建费及资产管理费收益。

◇ 资产管理费可以获得2%左右的提成

◇ 代建费一般为销售总金额的8%

◇ 项目管理收益也能达到项目总销售收入的5%左右

案例：保利地产旗下信保股权投资基金

2010年，保利地产作为发起人，联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构——信保（天津）股权投资基金。成立至今，基金规模规模已超过200亿。

信保基金基本上全是主动型股权投资。房地产基金和金融业务已上升为公司战略，基金不仅介入本公司项目和业务，未来还将拓展至外部项目，当做一个产业基金来运作。

保利地产2013年年报显示，信保基金管理的账面资产价值只有2.24亿元，但当年的投资收益却达1.07亿元，投资收益超过40%；此外，保利地产2013年的摊薄净资产收益率为20.76%，远远高于行业11%的平均净资产收益率。