|
提示：文中对现存土地流转信托模式的介绍主要参考网络上的相关资料。 一、现存土地流转信托模式 （一）中信·农村土地承包经营权集合信托计划 该信托计划由中信信托有限责任公司于2013年10月10日设立，期限为14年，该信托计划分期发行，第1301期（第1期）A类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府、A类信托单位为5400万份，该信托计划的服务商为安徽帝元现代农业投资有限公司。该信托计划的交易结构如下：
（二）北京信托·阳山镇桃园村集体土地承包经营权信托 该信托由北京国际信托有限公司于2013年11月7日设立，信托财产为月158.8929亩农村集体土地承包经营权，该信托不设固定存续期间，但不得早于2028年12月31日前终止。该信托的委托人为无锡市阳山镇桃园土地股份专业合作社（以下简称“专业合作社”），受益人分为A、B、C三类，A类受益人为信托计划成立时登记为无锡市惠山区阳山镇桃园村户籍的自然人，B类受益人为无锡市惠山区阳山镇桃园村村民委员会，C类受益人为委托人。对于信托财产，受托人根据委托人指令，向灵俊水蜜桃专业合作社出租土地承包经营权。该信托的交易结构如下： 在该信托中，农户以合法所有的土地承包经营权作价获得专业合作社的股权，专业合作社因此持有相应的土地承包经营权并将该土地承包经营权作为信托资产交付给北京信托设立信托。 二、法律风险分析 （一）区委会及专业合作社是否合法所有土地承包经营权 1、适用法条 《信托法》第七条规定，设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产，本法所称财产包含合法的财产权利。 《物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 《农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 《物权法》第一百三十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 《农村土地承包法》第四十六条规定，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。 第四十九条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。 2、结论分析 根据《物权法》和《农村土地承包法》相关规定，土地承包经营权人可以转包、出租、转让等方式对土地承包经营权进行流转，而仅有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地承包经营权能够以入股的方式进行流转。 对于中信信托设立的土地流转信托模式，农户与村委会签署了土地承包经营权转包合同，村委会与区政府签署了土地流通委托管理合同，因此村委会而非区政府享有土地承包经营权，根据《信托法》第七条，该信托计划应以村委会而非区政府为委托人。 对于北京信托设立的信托产品，农户以土地承包经营权入股专业合作社，专业合作社为信托委托人。但根据《物权法》和《农村土地承包法》的规定，仅有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地承包经营权能够以入股的方式进行流转。因此，农户以土地承包经营权入股是否使专业合作社获得土地承包经营权并以此作为信托财产交付给信托公司有待有权机关的认定。 （二）信托公司能否受让土地承包经营权 1、适用法条 《信托法》第十四条规定，受托人因承诺信托而取得的财产时信托财产。 《农村土地承包法》第三十三条规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 2、结论分析 《信托法》第十四条的规定意为委托人将信托资产交付给信托公司，信托公司获得该信托资产的所有权。在土地流转信托中信托资产为土地承包经营权，信托公司为受让方，根据《农村土地承包法》第三十三条的规定，信托公司须有农业经营能力。在现有土地流转信托模式中，信托公司均是采用将土地承包经营权对应的农用地转租给专业的农业公司的模式管理、运用信托资产。 （三）信托计划存续期限限制 1、适用法条 《土地承包法》第二十条的规定，“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第二十一条的规定，“发包方应当与承包方签订书面承包合同。承包合同一般包括以下条款：……（三）承包期限和起止日期；……”；第三十三条的规定，“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；……”。 2、结论分析 土地流转信托的存续期限不得超过承包期的剩余期限。
来
|
|
|
