【案例分析】成都宽窄巷子商业研究与分析

2015-04-02  身体启示录

宽窄巷子是成都市三大历史文化保护区之一,由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成


项目来源:由清朝八旗军营宿舍改造而成

改造时间:2003年

开发时间:2008年

建筑面积:44000㎡

定位:

  • 成都历史文化商业步行街区

  • 中国首个院落式情景消费体验区

  • 成都城市怀旧和深度旅游的人文休憩结合

规划:


三条步行街组成,中间用街道联通。宽巷子两端分别设置了东广场和西广场,起到聚集人气、提供促销场地等作用。巷子之间有数条通道,将院落分隔开来,布局如棋盘状。在其入口和出口处,各有一个广场,作为空间过渡。步行街长约400米,宽巷子宽度以6-7米居多,窄巷子宽度为4米。


宽窄巷子是老成都的浓缩原真版,是新成都的休闲时尚版,是一个中国与西方文化交融、成都与世界目光交汇的老成都的新客厅。本文我们考察的就是这个新客厅的文化与商业状况

街道
宽巷子
窄巷子
井巷子
功能定位
“闲生活”区,以旅游休闲为主题
“慢生活”区,以品牌商业为主题
“新生活”区,以时尚年轻为主题
业态业种
酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲酒馆、特色客栈、企业会所、SPA
西餐、品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店
酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚
目标客群
针对怀旧休闲客群
针对主题精品消费的目的性消费客群
针对都市年轻人客群


建筑:

“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一,由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成,于上世纪80年代列入《成都历史文化名城保护规划》。2008年6月,为期三年的宽窄巷子改造工程全面竣工。修葺一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。

建筑形态:川西风格的庭院形态,以窗扇、雀替、垂花柱等从细节上再现了老成都的生活韵味


新宽窄巷子,是具有鲜明地域特色的复合型文化商业街,它是否能成为文旅集团号称的“最成都、最世界、最古老、最时尚的老成都名片、新都市会客厅”?能让人体会到成都最原滋原味的休闲生活方式?答案褒贬不一。

宽巷子

宽巷子总长为300米左右,宽度为6-8米之间,实际可通行的街道宽为4.2到4.7米。其左右两侧建筑高度基本一致,落差幅度在20%以内,围合感较强。墙体多为黑灰色,能很好的衬托出每个院落风格独特的门头及装饰,路道上白天是大叶梧桐树洒落的斑驳树影,晚间为地灯星星洒洒的莹光,景色别致。

以连通窄巷子的第一条通道为界划断,宽巷子前半段是景区人气最旺的地方,各商家门头及店内的院落空间,观赏性极佳。在宽巷子后半段,私家住宅密集,另有”张采芹故居”等文化景点。对比前半段的热闹,这里仿佛成了景区的断点,紧凑情节戛然而止,节奏缺乏连贯性。

整条宽巷子的商业与文化景观占比为7:3,除去挂摊,共有20余家商家,业态比例为:

餐饮
休闲(茶楼)
购物
旅馆
文化艺术类
50%
25%
10%
5%
10%


消费档次比例为(按商家数量):


高档
中档
低档
餐饮
50%
50%
0
休闲
0
20%
80%
购物
0
100%
0
旅馆
0
100%
0
总比 28%
50%
22%

注:档次甄别标准是按高档餐饮的客单价300元-600元,中档餐饮客单价为100-250元为准。如按经营面积和权要占比来分,餐饮类占比更大,因此整个街区的消费档次偏向高档。

小结:

1、宽巷子前半段人气旺盛,后半段的文化旅游景点人气冷清,人流极易因第一条通道流至窄巷子。

2、整体规划上,商业占比为70%,文化旅游景点挖掘不够。

3、餐饮比例过半,按店面面积计算,所占比例更大。

4、整个街区消费档次偏高档,私家会所占餐饮类半数,由于茶铺的占道经营,破坏了街区形象,高端商业所需的私密性受到影响。

5、低端商业集中在川式茶铺和小吃,及旅游纪念品。业态单一,特色不够,恐难支撑长久的人气。而项目的物业条件较高,由此而生的各种经营费用加大了低端商家的经营困难。

窄巷子

窄巷子的总长与宽巷子相当,街道宽度为4到5米。街道中段较窄,后段宽阔。左右两侧建筑高度大概为7米左右,落差变化幅度在30%以内。和宽巷子相比,商家分布较散,整个街区时而为热闹的商家,时而为院落墙壁,其中文化景点和住宅的穿插,使得节奏起伏不定,缺乏韵感,易带来错愕和拘束感。

戏台:与旁边星巴克连成一片,人气佳



小洋楼:古老的西洋教堂风格和开放式的设计,是最吸引人的旅游景点

窄巷子的商业与文化景观占比约为6:4,共有20余家商家,业态以酒吧咖啡厅等休闲娱乐、特色餐饮为主、辅以购物等。


业态比例为:(按商家数量)

餐饮
休闲
购物
其他
17%
53%
26%
4%


消费档次比例为(按商家数量):


高档
中档
低档
餐饮
100%
0
0
休闲
8%
84%
8%
购物
50%
50%

其他
100%


总比
39%
56%
5%


小结:

1.窄巷子人流集中在几个重要景点和特色商家处(夜晚集中在酒吧等商家内部)。

2.整体规划上,商业占比为60%,有个别文化旅游景点较为突出;整个街区消费档次趋于中档,针对旅游客群的商业业态较少。

3.休闲类业态占比较大,其中酒吧、慢摇吧因形成规模,名声和影响力辐射到整个成都。同类竞争普遍,部分店家收益减少,内部商家开始淘汰和进化。而咖啡厅等其他休闲类经营情况不佳。

井巷子


从橡树酒吧入巷,其街道宽度约为5米。前半段较宽,后半段较窄,最窄处不过3.5米。

井巷子较为寂静,除了左侧东西朝向的文化墙,整体上没有太大起伏。因为左侧的文化墙紧靠某家属宿舍区,商家少而分散,街道的旅游气氛、商业气氛不浓,几乎与周围现代化建筑融为一体;其尾部通往西胜街,其街铺商业低端,但建筑风格与景区较统一,对项目造成不利影响。


井巷子特色景点——文化墙:用砖、壁、道、碑、门等材料,嵌合拼凑的老成都千年历史文化片断。可惜的是墙体靠近宿舍区,甚至被单元门出口隔断,从巷口或通道口遥望时,视觉效果不强,未达到应有的效果。

文化墙


井巷子的商业与文化景观占比约为4:6,共有10余家商家,业态以酒吧、购物和餐饮为主。

业态比例为:(按商家数量)

餐饮
休闲
购物
其他
20%
30%
40%
10%


消费档次比例为(按商家数量):


高档
中档
低档
餐饮

50%
50%
休闲

100%

购物

75%
25%
其他

100%

总比

80%
20%


小结:

1、井巷子人流不旺,人群多聚集在几个景点,然后迅速分散,旅游气氛、商业气氛不浓。

2、在整体规划上,商业占比为40%,文化旅游占比较大,不过在包装和宣传,以及视觉的突破上,都有待改善。

3、休闲和零散购物类业态占比较大,整个街区消费档次趋于中档,人气不足,商家经营状况不佳。

4、文化墙极具特色,然因靠近宿舍区,视觉效果不强。

配置与导视缺陷

宽窄巷子是成都著名的文化旅游景点,然相关硬件、服务配套却发展滞后,制约了其旅游发展。

硬件配套
无游客接待、医务室、演出场地、日用品购物、邮电服务等常规设施
服务配套
导游服务、街道日常管理、景区咨询、突发事件应对等服务不足
导视系统
外部:与外界区隔不明显,易淹没在墙外林立的现代楼群之中
内部:人流是靠项目内的视觉冲击而自然成形,围绕商业聚集和分散,文化旅游景点被忽略。动线凌乱,游人容易迷失在“胡同里”,反复游转在同一段街区。


商业经营现状

从整体来看,宽窄巷子是集餐饮、娱乐、休闲、住宿、观光旅游为一体的文化旅游景点,目前已成为外地人到成都的必到之地。

项目的目标客户群是以政要商贾和都市新贵为主,再到普罗大众,商业档次高中低均有涵盖,各业态经营情况不一。

1、低端商业经营概况

集中在露天茶铺、小吃、土特产上,针对的是普通消费群和大部分旅游群体。然而,除了占道经营的露天茶铺外,其余均不见佳。笔者认为是因项目的物业条件并不适合做低端。

一些经营不善的低端商家现已向中高端方向发展。从前景来看,如因租金压力提高单价,但同时商品不提升档次也难以支撑,经营状况将进一步恶化。

2、中端商业经营概况

中端商业占比大,在此将其分为两个种类:酒吧、慢摇吧等夜间娱乐和咖啡厅、西餐厅等休闲场地。

酒吧、慢摇吧:因得天独厚的文化底蕴和地理位置,众多商家生意兴隆,成聚集效应,影响力辐射到整个成都片区,有序的同类竞争也将引导商家的进一步优胜劣汰,提升了项目的商业竞争力。

咖啡厅、西餐厅:经营情况不一。一些经营堪忧的商家认为项目的消费氛围不浓,环境、服务配套虽和高端相当,单价和人气却难以支撑高额租金,因此商家盈利较难。

3、高端商业经营概况

宽窄巷子有着300年的历史积累,文化内涵丰富。项目依托成都城内独有的清末贵族建筑气质,打造出了种种别有情趣的院落景观。文化性、私密性强,极其适合高端商业的入驻,加上体量不大,商家经营情况较好。

然而,项目内因广大人群而设的低端业态和配套,影响了高端商业赖以生存的环境和档次。

4、定位错乱下的后期经营隐患

抛开历史文化因素不谈,单从其物业条件来看,项目更适合做高端商业。目前商业定位较为混乱:既因经济因素(市中心黄金地段、高拆迁费、高端物业标准等高成本)而发展高端,又因市民对其的“草根印象”而保留低端。项目商业定位不明,各种业态相互形成的冲突和不良影响,将对整体经营埋下隐患。

在其改造工程中,由于某些原因,并不是整体搬迁统一建设,因此景区连贯性不佳,常常有断层的感觉,如宽巷子前后差距相当明显。景区中夹杂的私家住宅不易分辨,令游客难以适从,也让居住者饱受干扰。另外,一旦私家住宅破门开店,宽窄巷子的内部风格将更为凌乱,带来后期管理的困难,对项目造成威胁。

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