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开发区“旧村改造”要立足区域发展现状，通过各方协商达成总体发展规划，特别是村集体代表参与规划环节，并考虑村集体发展意图构建相应的资产类项目体系，灵活采取不同的开发建设与利益分配模式，以实现规划意图的贯彻。
一、旧村改造理念 1、在总体规划的指导下策划系列项目体系 地方政府要聘请知名规划公司对开发区开展规划工作，以确定旧村改造的方向。在项目规划环节，要保证三个方面的内容：一是项目规划充分符合了开发区未来的发展方向；二是规划要细化到单体项目的策划，具有较强的可操作性；三是针对单个村子的开发方向与项目体系要征得村集体的同意与支持。符合这三个方面要求的规划，才能充分体现了开发区管委会的开发意图，才能为村集体指明务实性“旧村改造”方向。 2、以规划与策划保证生活空间与就业空间 “旧村改造”要为就业型产业发展提供充足的土地空间，以便通过就业机会的提供保证当地居民的生活水平。在就业空间规划方面，要围绕“中小企业、第三产业、劳动密集型以及非工经济等领域”留足土地储备，并落实“物业管理、社区便民连锁店、城市公共设施维护、保养、保洁、家政服务、早点工程等绿色通道”的用地空间规划，为后期就业性产业与商业的发展提供充足的土地储备。 3、引导增加农民资产从而保障农民的利益 旧村改造要利用集体土地不允许流转的特点，建设长期用于出租的资产以保障失地农民的生活水平。村集体可以以集体土地使用权入股开发项目，建设主题性产业园区、标准厂房、商务楼宇、白领公寓等项目，引入专业的运营机构，通过项目出租获取长期性、稳定性的收益。村集体内的村民以股权的形式享有项目成功运营后的分红权，通过年度分红提升大大收入水平。
二、旧村改造模式 在已策划的项目体系指导下，管委会要充分调动村集体的主动性，并借用房地产开发商的资源，在闲置用地、宅基地和农用地等集体土地上，采用合作开发、土地租用与土地征用等开发模式，建设居住主导社区、产业主导社区、独立楼宇项目和产业基地等居住型、就业型与资产型项目。 1、以居住为主导的社区开发 以居住为主导的社区开发是指将旧村改造成为服务于居民安置、外来人口导入以及企业员工居住的综合性居住社区。从业态来看，旧村改造后可以分为安置小区、商品房与出租类公寓等。村集体可以与房地产商合作采取“捆绑式”开发建设安置小区与商品房，并与开发区所属公司合作建设出租类或政策性公寓。 （1）合作开发-“捆绑式”模式 “捆绑式”开发要求将商品房开发用地使用权和农民安置房建设权连在一起。即村集体引入房地产开发公司，同时签订安置房委托代建合同与商品房开发用地土地使用权出让合同，并优先为村庄建设安置房后再进行商品房开发。 （2）合作开发-与管委会所属公司合作 基于规划的项目体系，村集体与开发区管委会所属公司可以合作开发蓝领驿站、白领公寓以及专家公寓等政策性居住项目，一方面服务于周边产业人群，另一方面吸引高技术性人才的入驻。管委会要对项目进行财政补贴与税收优惠，以保证项目的正常收益。 2、以产业为主导的社区开发 以产业为主导的社区开发是指利用村集体土地建设具备居住与生产功能的社区，以导入对场地要求不高的小型企业为主，对临近产业集群进行生活与生产配套。村集体可以采用土地租用、土地入股与“金包银”三种开发模式。 （1）土地租用-管委会所属公司租用 由管委会所属公司租用村集体土地以“税收分成＋保底租金”方式，或以一定的商业、商务、公寓面积换取土地使用权进行产业、商业与住宅等产品业态的开发，并进行招商运作。 （2）合作开发-土地入股 土地入股是指村集体以集体建设用地的使用权入股企业,并获得企业股权，村集体成为企业股东，部分农民受雇成为企业员工。村集体享受产业利润，以红利解决部分失地农民的生计问题，实现利益持续化。土地入股收益大，风险大，土地入股收益与企业经营情况直接相关，具有较强的不确定性。 （3）合作开发-金包银模式 在规划的项目体系指导下，村集体引入房地产公司共同开发，在产业集中区周边集中建设一批外口公寓、居住公寓和商贸小区，打造“金边”；外口公寓分配给农民用来出租创收，居住公寓作为拆迁户的安置用房，商贸小区供农民经营。同时，对征地村的村庄内部实施旧村改造，通过道路硬化，环境美化，污水处理等措施，使村庄就地城市化，形成“银里”。 3、独立楼宇产业项目 开发区内的“旧村改造”可以利用小面积的闲置土地开发独立楼宇产业项目，用于发展楼宇经济。村集体可以采取合作开发与土地租用两种开发模式。 （1）合作开发 在规划的项目体系指导下，由村集体自建，或村集体与管委会所属公司合作成立项目公司，建设创业大厦、研究中心等独栋楼宇项目，管委会可协助其招商，项目公司负责运营；该项目提供少量就业机会给失地农民同时，可为村集体在年终提供红利收入。 （2）土地租用-管委会所属公司租用 由管委会所属公司租用村集体土地以“税收分成＋保底租金”方式换取土地使用权开发独立楼宇产业项目，并统一招商运营。 4、产业基地项目 产业基地项目是指利用“旧村改造”整理出来的集体建设用地开发建设产业基地，大大拓展了开发区的产业发展空间。村集体可以采取土地入股、“金包银”以及土地征用等开发模式。 （1）合作开发-土地入股 村集体以“土地”使用权入股园区开发项目或者产业项目，享受产业利润，以红利解决部分失地农民的生计问题，实现利益持续化。土地入股收益大，风险大，土地入股收益与企业经营情况直接相关，具有较强的不确定性。 （2）合作开发-金包银模式 由管委会负责规划，村集体与管委会所属公司或房地产企业进行合作开发，建设产业集中区的同时，在周边集中建设一批外口公寓、居住公寓和商贸小区，其中，外口公寓分配给农民用来出租创收，居住公寓作为拆迁户的安置用房，商贸小区供农民经营。 （3）土地征用-农用地开发 经济开发区直接将农用地进行征用，实现向建设用地的转变，开展单个项目供地或建设标准化厂房进行园区式开发。土地征用模式最大缺点在于国家严格控制建设用地指标，地方政府无法开展大规模的土地征用。 |
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