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文/识局自贸区研究中心（识局智库微信公共账号) 《广东、福建、天津、上海自贸区分析研究报告》（近260页）已经全部通过顺丰快递完毕，请各位订阅的用户及时查收。尚未订阅的用户请点击本文左下角的“阅读原文”并填写相关资料订阅。 本文内容由识局的一位广东读者发送给识局君。是在广东一些论坛上刚刚曝光的广东自贸区南沙片区七大板块定位详解。 识局君详细搜索了下，能够搜索到最早的帖子是署名为“房产君”的网友。根据名字性质猜测可能是一个房地产相关的新媒体。 鉴于该文非常详细，特地发表以飨读者。不过，最终定位要以官方公布为主。本文版权属于“房产君”。 片区概况图（点击图片可放大） 从未曝光，超级劲爆！ 汽车保税展示交易，整车平行进口业务在沙仔岛作业区，庆盛枢纽区块居然将发展国际教育和医疗合作试验区，明珠湾起步区重点打造金融商务发展试验区，高大上的国际邮轮母港及配套商业综合体在南沙湾区块，境外投资综合服务区是蕉门河中心区区块……
片区总体规划图 功能定位图 ————超详细的介绍来啦———— 【港湾区块】 四至范围：海港区块15平方公里。海港区块一，龙穴岛作业区13平方公里，东至虎门水道，南至南沙港三期南延线，西至龙穴南水道，北至南沙港一期北延线（其中南沙保税港区港口区和物流区面积5.7平方公里）。海港区块二，沙仔岛作业区2平方公里。 功能定位：国际航运发展合作区。 规划发展重点：重点发展航运物流、保税仓储、国际中转、国际贸易、大宗商品交易、汽车物流等航运服务业。在国际航运服务和通关模式改革领域先行先试，联手港澳打造泛珠三角地区的出海大通道。 土地利用规划与现状：海港区块可建设功能用地面积总计1324.37公顷，其中商业办公用地64.46公顷，港口用地897.72公顷，物流仓储用地362.19公顷。 按规划容积率计算总建筑面积为129.1万㎡，性质为商务办公。 目前1324.37公顷可建设用地中，已建设用地515.27公顷,正在建设用地248.73公顷,未建设用地560.37公顷。 目前已建建筑面积4.35万㎡，未建建筑面积124.75万㎡。 龙穴岛片区内商业商务用地总面积64.46公顷，海港大厦与口岸大厦已建成，海港大道西侧商业用地进深200米（算绿带），经研究海港区港口用地进深800米（目前进深1200米）即可，远期若仍需发展，可考虑海港大道东侧沿路港口用地改变为商业服务业用地（兼容公共管理），与西侧用地呼应，形成商务办公带。 沙仔岛片区内正在建设汽车滚装码头，考虑到远期的功能提升，沙仔村留用地部分（蓝线范围，面积45公顷）可作为商业服务业用地使用，发展商业商务功能。 规划及实施情况： 龙穴岛作业区：一是在国际航运服务方面先行先试。鼓励港澳独资设立国际船舶管理企业，支持港澳投资国际远洋、国际航空运输服务；与港澳在货运代理和货物运输等方面规范和标准相对接。发展航运金融创新业务，做大做强航运交易所，发展航运保险业务。二是进行跨境电商试点业务，探索发展直销、物联网电子商务模式。三是试点口岸监管制度创新。 沙仔岛作业区：重点试点汽车物流的创新业务。包括汽车保税展示交易、整车平行进口业务。 南沙港区（含龙穴岛作业区和沙仔岛作业区）是广州港主力港区，岸线资源优良，已建成南沙港区一期、二期共10个10万吨级的深水集装箱泊位、2个5万吨级的粮食专业泊位和4个通用泊位，正在规划建设港区三期和四期工程。已开通内外贸航线57条，与珠江两岸20多个喂给港实现了业务往来，2013年南沙港区实现集装箱吞吐量1023万标箱，货物吞吐量2.1亿吨，初步形成具有较强竞争力的港航物流产业集群；2014年7月1日，国务院已同意将广州港进口整车口岸范围扩大至南沙港区。 【明珠湾起步区区块】 四至范围：明珠湾起步区区块9平方公里，东至环市大道，南至下横沥水道，西至灵山岛灵新大道及横沥岛凤凰大道，北至京珠高速，不包括蕉门河水道和上横沥水道水域。 功能定位：金融商务发展试验区。 规划发展重点：重点发展总部经济、金融服务和商业服务。推动粤港澳金融服务合作，探索开展人民币资本项目可兑换先行试验。进一步构建粤港澳金融和商贸服务合作新机制。建成服务珠三角、面向世界的珠江口湾区中央商务区。 土地利用规划与现状：明珠湾起步区区块可建设功能用地面积总计513公顷，其中商业商务用地333公顷,居住用地155公顷,公共配套设施用地25公顷。 按规划容积率计算总建筑面积1094万㎡，其中商业285万㎡，商务办公499万㎡，居住271万㎡，公共配套设施49万㎡。 目前513公顷可建设用地中，正在建设用地41公顷,未建设用地472公顷。 目前在建建筑面积为82万㎡，未建建筑面积1012万㎡。 规划及实施情况：完善粤港澳会展业的合作协调机制，推动展贸融合发展，构建粤港澳一体化的电子商务平台和大宗商品的国际交易平台。推动与港澳跨境人民币业务创新发展，推动与港澳投融资汇兑便利化，深化与港澳金融机构合作，建立适应粤港澳服务贸易自由化的金融服务体系。鼓励企业设立区域总部，建立整合物流、贸易、结算等功能的营运中心。 明珠湾起步区是南沙新区标志性工程，目前开发建设已全面铺开，正抓紧推进桥梁、道路、水系、安置区等基础建设，规划建设现代金融服务集聚区、总部商务办公区及钻石水乡居住社区等功能区。 【南沙枢纽区块】 四至范围：南沙枢纽区块10平方公里，东至龙穴南水道，南至深茂通道，西至灵新大道，北至三镇大道。 功能定位：粤港澳融合发展试验区。 规划发展重点：重点发展资讯科技、金融后台服务、科技成果转化、专业服务等, 打造粤港澳生产性服务业发展基地，探索内陆和港澳社会管理创新及经济融合发展新机制。 土地利用规划与现状：南沙枢纽区块可建设功能用地面积总计492.8公顷，其中交通枢纽用地43.8公顷,商业用地54公顷,商务办公用地81公顷,居住用地201.8公顷,外事用地37.5公顷,教育设施用地74.7公顷。 按规划容积率计算总建筑面积904.6万㎡，其中商业135万㎡,商务办公243万㎡,居住299万㎡,外事50.4万㎡,教育89.6万㎡。 目前该片区尚无建设。 规划及实施情况：打造与国际接轨的营商环境，创新社会管理服务体系；拓展香港产业发展空间，构建与香港科技联合创新的新机制，打造粤港澳生产性服务业发展基地，促进粤港融合发展。 南沙港铁路、深广中通道、深茂铁路、广中珠澳城际轨道、中南莞城际轨道、地铁18号线等多条国铁、轨道交通、高快速路将在南沙枢纽交汇，形成南沙新区辐射内陆、连接粤港澳的重要交通枢纽。 【庆盛枢纽区块】 四至范围：庆盛枢纽区块8平方公里，东至小虎沥水道，南至广深港客运专线，西至京珠高速，北至沙湾水道。 功能定位：国际教育和医疗合作试验区。 规划发展重点：重点发展教育培训、健康医疗等产业，率先探索在教育、医疗等领域对港澳和国际深度开放。 土地利用规划与现状：庆盛枢纽区块可建设功能用地面积总计247公顷，其中教育用地117.7公顷,医疗用地50.2公顷,商业用地50.7公顷,居住用地28.4公顷。 按规划容积率计算总建筑面积为351.5万㎡，其中教育117.7万。 【南沙湾区块】 四至范围：南沙湾区块5平方公里，东至虎门水道，南至蕉门水道，西至黄山鲁山界，北至虎门大桥，不包括大角山山体。 功能定位：粤港澳科技创新合作区。 规划发展重点：促进粤港澳现代服务业及科技创新紧密合作与融合发展，重点发展商务会展、科技创新、休闲度假、邮轮游艇经济服务外包和生态居住等功能。 土地利用规划与现状：南沙湾区块可建设功能用地面积总计321.9公顷，其中商业商务用地98.38公顷、居住用地124.37公顷、科研用地68.75公顷、公建配套用地30.4公顷。 按规划容积率计算总建筑面积为473.3万㎡，其中商业65.89万㎡,商务办公132.73万㎡,居住192.74万㎡,科研39.39万㎡,公建配套42.55万㎡。 目前321.9公顷可建设用地中，已建设用地为29.16公顷，正在建设用地为88.03公顷，未建设用地200.79公顷。 目前已建建筑面积为39.75万㎡,在建建筑面积为80.21万㎡,未建建筑面积为353.34万㎡。 规划及实施情况：创新粤港科技研发合作新模式，合作推进粤港创新成果产业化基地和区域性科技创新服务中心建设，建设科技成果转化平台；进一步扩大对港澳服务业开放，推动粤港澳人员职业资格互认；试点游艇自由行，与港澳共同发展邮轮、游艇、岭南水乡文化等滨海旅游。 目前，南沙湾区块的高端商务及配套设施已初具规模，正在加快推进总投资150亿元的国际邮轮母港及配套商业综合体建设；国家级高新区资讯科技园已形成中科院“一院五所”系列研发机构、教育部属高校系列研发机构、以港澳为主体的境外合作科研机构等三个科技创新组团，集聚科研机构（不含企业）研发人员1300人。 【蕉门河中心区区块】 四至范围：蕉门河中心区区块3平方公里，东至金隆路，南至双山大道，西至凤凰大道，北至私言滘。 功能定位：境外投资综合服务区。 规划发展重点：重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓国内市场、国内中小企业开拓国际市场提供支撑，建设成为国内企业和个人“走出去”的窗口和综合服务平台，构建“走出去”政策促进、服务保障和风险防控体系。 土地利用规划与现状：蕉门河中心区区块可建设功能用地面积总计139.53公顷，其中行政办公用地18.35公顷，商业商务用地88.93公顷，居住用地24.63 【万顷沙保税港加工制造业区块】
四至范围：万顷沙保税港加工制造业区块10平方公里，东至龙穴南水道，南至万顷沙十一涌，西至灵新公路，北至万顷沙八涌(其中南沙保税港区加工区面积1.36平方公里)。 功能定位：加工贸易转型升级服务区。 规划发展重点：重点发展加工制造、研发孵化、数据服务、电子商务、检测认证服务等生产性服务业。搭建促进加工贸易企业转型升级的技术研发、工业设计和知识产权等公共服务平台。 土地利用规划与现状：万顷沙区块可建设功能用地面积总计732.02公顷，其中工业用地476公顷，物流仓储用地100公顷，商务办公用地59.5公顷，居住用地70.1公顷，公共管理与公建配套用地70.1公顷。 按规划容积率计算总建筑面积为967.16万㎡，其中商务办公119万㎡,厂房、仓库743.01万㎡,居住105.15万㎡。 目前732.02公顷可建设用地中，已建设用地为9.13公顷，正在建设用地为35.86公顷，未建设用地687.03公顷。 目前已建建筑面积14.54万㎡，在建建筑面积85.74万㎡，未建建筑面积866.88万㎡。 规划及实施情况：与港澳深度合作，在电子信息产业新业态培育、科技创新服务、检验检测认证服务等领域创新业务模式，搭建服务于加工贸易企业转型升级的技术研发、工业设计、知识产权、加工贸易结算中心等公共服务平台。 万顷沙保税港加工制造业区块内规划建设检验检测高技术服务集聚区等功能园区。 |
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