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房观察4月21日讯 近日有消息称，拿地仅三月有余的青羊万达广场将于4月25日向公众开放售楼部，几近同时，位居城西光华核心商圈的光华中心业已交付使用。资深商业地产人士认为，青羊万达的入驻拔升城西商业格局、光华中心力挺城西商业办公市场，两大商业项目的齐头并进促使城西由传统住区升级为宜商宜居热点区域，自此，城西商业商务核心圈大局成型。 传统商业为主力 青羊万达、光华中心布棋改局 今年3月，被称“西贵”的城西开年即迎来万达的入驻，一时间引发业内广泛关注与热议。近日，万达掌门人王健林与成都市政府签订了投资合作协议，在未来的3-5年将在成都投资1020亿元，而位居城西的青羊万达广场则成为万达集团成都千亿战略布局的首站。 此前有报道称，万达之所以落子城西，正是看中了成都在国际上日益提高的城市地位，以及青羊区作为“西贵成都”的巨大商业前景，而这将再次刺激城西商业地产市场，一场“造血性”的区域变革指日可待。 实际上，城西的传统住宅抢占了更多区域份额。在第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均看来，由于较早的开发历程，城西发展成为成都传统居住区，现代商业整体落后于城南和城东，呈现出独特的社区商业特点，主要是服务周边人群，缺少大型“一站式”购物中心和商务氛围，商业集中度、丰富度有待进一步发展。 克而瑞成都区域研究经理曾巾津也认为，“从内光华的商业格局来看，目前主要为仁和春天、乐宾百货、优品道广场和西单商场，除优品道，均为传统商场模式，其辐射范围有限，业态老旧，需要一定级别的更新，而这些商业也难以服务入驻率日渐上升的外光华片区。” 可以看到，城西的3环内已经没有太多土地的可供商业地产开发，这迫使城西形成一个新的商住片区，除传统住宅外，大型购物中心和办公商业项目将在这里施展空间。 而在近年来的发展中，地铁四号线的交通轨道对地产开发的积极效应，使得城西逐渐向外扩展，城西的土地供应集中于3环到绕城之间，其中，以光华大道沿线的外光华片区更为突出。 短短几年时间，城西外光华片区发生了一场巨变，国嘉、万科、中铁、凯德、东原等开发商的相继入驻使得原来荒芜的片区楼盘林立，随着入住人口的日渐增加，住宅氛围逐步成熟，与城西老城区内截然不同的是，这里的大型商业项目正改写着城西传统住区的命运，区域的商业和商务氛围逐渐成熟起来。 国嘉光华中心正是其中具有代表性的商业项目，与其他项目不同的是，光华中心的4栋写字楼产品开盘即在短时间内快速去化，为并不被普遍认同的城西商业办公市场的前景作了正名，此外，项目与地铁无缝对接的时尚购物街区还将进一步为片区商业配套的欠缺提供又一时尚购物目的地。 光华中心的交付和青羊万达的接踵亮相，在资深商业地产人士张先生看来，这必将丰富城西商业供应，他补充说，“青羊万达必然是城西商业项目的名片，对片区发展意义重大，而光华中心等其他办公产品的投入使用，将为区域商务氛围的营造奠定坚实的基础，可以预见的是，城西以北部的青羊万达和南部的光华中心为代表的商业项目将改变城西商业格局。” 光华中心力挺城西办公市场 传统住区升级宜商宜居热区 城西深厚的历史文化底蕴和早期的优先开发，使得城西得以“西贵”的美名，城西也曾一度成为购房者优先选择的居住区域，在日渐累积的开发进程中，城西的单一住区特征越发明显。 此时的城西汇集了相比城北、城南和城东还要庞大的居住人口，由于早期缺乏大型商业配套规划，城西的商业形成了以社区底商为主的仅满足于日常消费的商业格局，办公产品的市场状况更为糟糕，罗元均认为，城西办公产品从供应、单栋楼宇规模、档次和客户等方面都全面落后于城南和市中心。 克而瑞曾巾津同样认为，“目前城西办公人群不是特别集中，羊西线外侧、金沙万瑞、新城市广场附近均有一定办公人群，但无法像城南或者市中心一样集中，而且办公产品也为普通办公楼，老旧或者等级不高，办公环境较差。” 正是因为城西老城区内写字楼产品普遍品质较低的情况，给外光华的办公产品了市场机会，尽管城西商务办公需求不及城南，但全新的办公产品升级将抓取城西区域内的大小企业的办公需求，办公产品相比城南显得更为迫切。 被业内普遍认同的是，城南和市中心才是传统办公市场的热销区域。锐理数据2014年年报显示，成都各行政区域中，写字楼主要集中于主城区，而尤以高新区供销量最大，其存量已高达147万方，库存压力极大。随着近年来商业地产的巨量供应，城南较低的入住率无法支撑城南众多商业项目，写字楼产品也因库存量巨大，租金一路探底，投资风险剧增。 蹊跷的是，在众多开发商面临办公产品的库存压顶的局面下，城西的写字楼产品却逆势走俏。以光华中心为例，2013年，光华逸家在8个月清盘奇迹后，光华中心写字楼物业一批次开盘售罄，而后其4栋写字楼产品热销现象持续至今，据项目相关负责人透露，目前该项目写字楼产品所剩不多，目前仅需9200元/平米。 以投入使用的金沙万瑞中心为例，有业主在几年前以6000元买入的写字楼，现在二手均价已经达到1.4万-1.5万元/平方米，升值翻倍。而光华中心作为外光华稀有的以办公为主力的项目，拥有比肩天府大道的城市格局，如商业配套、地铁轨道交通、光华大道的门户地位，升值潜力可见一斑。 此外，光华中心周边日渐上升的入住率也将为周边商业办公氛围的形成提供人气保障，按照规划，外光华还将实现3大产业区、500余家企业、47个居住社区、16个教育机构、8个医疗机构、5个地铁出口，将吸引办公、消费、常住等百余万人口，商务商业氛围不言而喻，光华中心足以让光华新城成为三环外最能挑战城南办公市场的重点产品。 光华中心甲级写字楼并不是国嘉地产第一次在成都开发办公产品，一位接近国嘉地产的人士评价，“在国嘉的经典产品中，写字楼产品的比例并不小，此前开发的时代广场、新视界广场、沙河中心都已成为区域商务中心，物业升值翻倍让众多投资者享受到了升值红利，光华中心足以看到国嘉对城西办公市场的信心，该项目连同青羊万达将助力城西由传统住区升级为宜商宜居热点区域。” |
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