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1月24日，经过526轮竞价，上海市静安区南西社区C050401单元115-12地块由华润联合体以58.02亿元收入囊中。 据了解，该块土地规划用途为商办用地，出让土地面积为9374.7平方米，地上计容建筑约8.9万平方米，其中，90%或以下面积用于商务办公，10%或以上面积用于商业。 图片来源：图虫创意 据悉，该地块起始价为47.15亿元，以出让成交价计算，此次出让溢价率为23.05%，折合楼板价约为6.52万元/平方米。以上海其他商圈出让价格相比，该地块楼板价较高，比如，2018年7月5日，瑞安房地产联合太平洋保险及永业集团拿下的新天地商办地的楼板价约为4.5万元/平方米。 不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“从历史的拿地记录看，此前2014年在静安区茂名北路周边也出让过商办用地，当时土地出让的楼板价大概是在5.5万元左右。如果考虑这两年地价上涨和这幅地块的区位优势，那么6.5万元的价格不能算太贵。” 值得注意的是，该地块不仅价格相对较高，拿地要求也不低。无论商业或办公，地上或地下，均要求100%自持且地下商业不可售。此外，上海市静安区规划和土地管理局还表示，上述地块内已拆除三幢历史建筑，建议尽可能在地块内进行复建。对于地下空间部分的建设，出让文件中也要求，要在街坊内设置地下步行联系通道，以保证轨道交通2号线、12号线与13号线南京西路站之间的地下便捷性。 不过，即便面对较为严苛繁杂的出让条件，该地块依旧颇受追捧。 此次入围竞拍的有3位买家，即新鸿基地产旗下新域发展有限公司，华润置地子公司上海泓喆房地产开发有限公司、宁波梅山保税港区盛石投资中心（有限合伙）和上海万法信息技术有限公司联合体以及太古地产和平安不动产联合体，而此前外界曾猜测的恒隆则并未“现身”。 虽然参与竞拍的人数不多，但此次土拍集齐了两大龙头港资房企，一家前十内房企及一家背靠《财富》世界500强的企业，因此这场竞拍也被媒体戏称为上海土拍“春晚”。 在业内人士看来，该地块也确实是“兵家必争之地”。 从地理位置上看，该地块东至石门一路，南至旺旺大厦，西至张家花园，北至静安四季苑，处于南京西路商圈，与兴业太古汇隔街相望，距离恒隆、中信泰富、梅龙镇组成的“金三角”也并不远。 从交通来看，出让地块目前“接壤”13号线南京西路站，且未来将连通12号线、2号线南京西路。 事实上，此次参与者之一的太古早在该区域有所布局，竞拍旗下兴业太古汇邻近的另一宗商办地块以扩大太古系列产品在上海顶级商圈的规模或是其的目的之一。 同为港资的新鸿基则在上海世纪大道和淮海中路分别持有上海国金中心和环贸广场等项目，其目前正在开发徐家汇ITC项目，此次参与竞拍背后也折射出其拟布局上海主要核心商圈的野心。 相较之下，华润置地此番入局则是其首次在上海核心商圈有所动作。 华润置地2018年中期报显示，虽然华润置地在上海有上海万象城、上海时代广场、上海南翔五彩城，但上述项目位置均非浦西核心地带。 “购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块。”彼时，华润置地在中报中提到。 截至2018年6月30日，华润置地投资物业实现营收43.7亿元，其中，购物中心的营收为30.7亿元，写字楼为6.2亿元，与同期开发物业364.9亿元的营收有所差距。华润此次投资一线城市核心区域商圈或是对于其销售物业、投资物业双轮驱动战略的践行。 在充满港资房企开发投资掠影的南京西路上，除了开发上的种种要求外，华润置地在项目落成运营方面将如何突围还有待观察。 “中段是梅恒泰，再往前走就是嘉里中心、芮欧百货等静安寺商圈，如何在已较为丰富的业态中寻找商机，与现有商圈形成差异或填补短板、引入新品牌，以吸引目标消费群或是新进者接下来的功课。”严跃进对《国际金融报》记者表示。 据了解，此前，恒隆等房企均对其业态布局有所调整，以配合目标顾客不断转变的消费模式及口味，保证其市场竞争力。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，目前商铺投资回报周期较长，如过商业比例太高易对开发商造成压力，太古营业一年多，也就捧红了星巴克。反观写字楼的出租率则较好。 《国际金融报》记者获悉，目前上海市南京西路所在甲级写字楼中区整层成交租金均价约在11.4元/平方米/每天。 由此来看，一向更侧重于购物中心开发的华润置地将如何运营写字楼项目也将是一大看点。 溯及华润置地在商务办公领域方面的探索，近两年以来，其在办公体验、运营服务环节、大数据分析等方面动作不少。资料显示，华润置地2017年推出写字楼生态服务平台Officeasy，并宣布将全面落地华东大区。2018年，华润置地完成从Officeasy到OE 2.0的品牌升级，且在上海万象城完成从共享空间到办公智能化的试点。 “对于这些区域的商业项目来说，定位高端是主要方向，但需要研究高端系列的不同受众面。此类区域游客相对多，同时写字楼的白领阶层比较密集，未来适当针对白领社交提供更新型的商业业态，以及导入一些前沿类的商业文旅资源，或能够吸引高端客户。”严跃进表示。 编辑 沈玉洁  |
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