“撤离上海之心”？真实的陆家嘴还在拓展它的疆域

最近一篇“撤离上海之心，陆家嘴空置率超20%”的文章引起了广泛讨论。基于微观数据之上的想象臆测不多赘述，就我实际观察来看，陆家嘴不仅依然稳稳屹立于全球楼宇经济密度最高的区域之一，而且还正沿着45公里滨江岸线不断拓展它的疆域。

有道是，地块位置决定不动产未来的70%。陆家嘴的底气，从我前几日出差上海，对一个项目的实地探访来看，就可以窥见一二。

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这次我探访的项目是来自华润置地，和华润置地打交道，大概可以追溯到多年之前，去深圳考察先找华润的项目，响当当的央企头衔一出，别说租办公楼了，就是买房，我也想买他们家的（想买，但是钱包并不允许）。

中国华润大厦“春笋”夜景

前段时间还专门去看华润的这个每平米售价20多万的项目：或许是中国最难进的项目，实探华润8000万+的豪宅长啥样 当然，头衔所带来的安全感，说实话并没有那么满满当当，而扎扎实实的标杆项目才是我心目中最好的背书。90年代，华润置地进入地产开发领域。但是要说商办即华润置地商务系列，2004年才是一个不容错过的高光时刻。因为这一年，深圳万象城横空出世。以此为样板，堪称航空母舰的购物中心+住宅+自持写字楼组合，在全国范围内迅速启动。

深圳华润万象天地

单从购物中心的数量来看，截止2018年，华润置地所包揽该单项数字为34。而写字楼的增长同样迅速，根据华润置地披露的数据，2015-2018年在建及拟建写字楼部分的总楼面面积为95万平方米，而这个数载至2018年底一跃为229万平方米。过去四年写字楼在建及拟建物业总楼面面积复合增长率33.91%，远高于酒店（26.31%）和商业（9.14%）。

上海万象企业中心日景鸟瞰效果图

在一连串数字之外，上海去年的另外一个项目倒更像是新趋势的具体例证，未来商务生态可供探索的空间，及其潜藏的待被挖掘的潜能，多多少少有些惊鸿一瞥的意味所在:像打造博物馆一样，Ennead在西上海演绎与城市共生的办公作品！

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在我心里，如果要评选出长三角片区商务系列的No.1头衔，华润置地“新鲜尚未完全出炉”的陆家嘴滨江中心项目，或许可以寄此厚望。

紧挨黄浦江，上海陆家嘴滨江中心效果图

在上海这样用寸土寸金来形容都不为过的城市里，摩天大楼拔地而起，且又鳞次栉比。特别是走在陆家嘴，仿佛下一步即可平步青云。

因为陆家嘴也在悄悄拓展着它的疆域。随着45公里滨江岸线公共空间的全面贯通，将国际金融中心的核心承载区沿着滨江岸线深入扩展——以小陆家嘴为原点，金融产业向外圈进军，数字化和智慧化的未来前景已现端倪。

为了避免把项目探访的颇多感触，变成流水账式的滔滔不绝，我决定为陆家嘴滨江中心项目提炼出三条高阶的标准:

1、 出租率掌握话语权

截至到探访时，六栋高度在7-8层的楼，已进行到玻璃幕墙的阶段，整体均采用的钢结构施工；另外两栋则分别是17层和21层，采用的是钢筋混凝土。

回到出租率这个课题，本应该交给时间给出答案。但凭借先天的优势基因，试图“优化”起跑线，华润置地的领跑野心也是完全藏不住。值得称道的地方不少，此处就重点说一说前期选址。

对于不动产来说，最重要的肯定是位置，而自持运营的写字楼更是位置+产品基础。地块位置决定所有不动产未来的70%。拥有一线江景及独栋办公楼，加之独一无二的总部昭示权，陆家嘴滨江项目可以说完全将这七成底气揽入怀中。

2、 绿色环保与智慧生态，软实力与硬实力同样重要

还是要说回黄浦江。紧挨滔滔江水，办公视野可以说绝对一流，楼下就是全线贯通的沿江公共空间，散步、跑步、休憩、甚至是骑行都可以互不打扰。

风景外边独好是没有用的，项目的内部也同样需要“春色满园“才行。在立面空间的拉伸上，华润置地这个项目的层高有4.5米，装修后预估可以做到3米净层高，及3.5米的行政楼层净层高。

相对的，在平面空间的铺展上，陆家嘴滨江中心倒是称得上业界良心！内部结构设计看得出花了心思，整体空间基本是“无柱”状态，开阔通透无遮挡，可以说把景观优势的“便宜”占得盆满钵满。为了和敞亮的空间相呼应，吊顶的部分也全部采用了铝板，试图在视觉上再用力一把，把优势发挥到极致。 

由KPF团队操刀，上有可电梯直达的屋顶花园，可以将陆家嘴一线江景尽收眼底；下有与地面巧妙错开的下沉式阳光庭院。遗憾现场没能看到成品，倒是不确定真正的实景是否会像画册那样动人。

3、 物管的增值服务或是突围而出的破局亮点

美则美矣，写字楼这样的物理空间，终究还是为人服务的，不仅仅是白领个体，更是即将进驻的企业主们。这种服务所促动的经济效益才是让人心动的关键所在。

这里所说的服务“维度”牵涉甚广。

但简单概括，在满足员工由办公所延展的生活需求之外，更大程度倾斜企业对于会议接待、商务宴请、提升员工满意度等层面的成本投入。设身处地替企业主服务员工，尊重人的价值，启发人的潜能，才是追加更多经济效益的保障。

对照陆家嘴滨江中心的项目来看，原本标配的硬件部分都做了撩动人心的“升级版”。比如符合WELL要求的白领食堂，意图打造时下新兴的“生态食集”的概念，这样一来还可以丰富写字楼内高端白领日常社交的可能性；

比如专设了一个共享办公空间和会议中心，解决传统写字楼常有的会议、办公痛点，灵活改动一下布局，就是一个活动展演、社交和共享的空间。低密度的建筑集群，可以带来更开放的生态办公空间，为写字楼内办公人群展现出一个不可多得的商务复合场所。

同时，这里所说的服务“高度”未设上限，科技创新是第一驱动力和生产力。

体验过华润置地的OE智能平台，入户大堂采用人脸识别、二维码和刷卡三种形式，科技感恰到好处。当然这些都是入门级体验，据说还有访客预约、会议预定等基础配置的统一在线开放，让办公更为高效便捷。

除此之外，最让我感兴趣的，莫过于活动报名和社圈互动、还有写字楼周边吃喝评价等交流功能，不知平台开发者的初衷是否想要打造办公楼版的大众点评。

不过因为时间关系，实际体验到的部分并不多，如果读到这里的各位恰巧有过更具体的经验，欢迎在评论区里留言分享！

当然，只看个体用户的体验，还远撑不起高度二字。

以陆家嘴滨江中心为起点，由科创所主导的服务浪潮还在继续——在陆家嘴金融城的政策扶持下，首个金融科技创新平台落地陆家嘴滨江中心项目。这一平台的打造，将充分借力PNP中国的科技金融平台作用，及深厚的科技行业资源优势，依托华润置地与上海地产集团的综合开发与运营实力，为传统金融产业链的衍生发展、推动金融机构完成科技创新转型，提供从硬件、服务到生态的完整支撑。

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关于写字楼的运营看似简单，仔细考来却资金沉淀大、运营周期长，极其考验资产管理能力。但只要做好了，就具有超强的抗周期型和稳定的发展空间，而下面这组数据也在印证这点。

公众号“胡润百富”曾报道，富豪郭鹤年1984年在北京花费5亿美元建设国贸，目前有近110万平方米的出租面积，郭鹤年每年都能从这里收租超过50亿。

随着国内城市中央商务圈成熟度越来越高，不少开发商也接连开始发力商办大量自持，位于第一梯队的有新鸿基、嘉里中心、凯德置地、潘石屹的SOHO、知名央企华润置地等耳熟能详的品牌赫然在列。

2018年新鸿基香港总租金收入上升7%至港币96.32亿元，内陆总租金收入上升12%至人民币20.25亿元；SOHO中国2018年度业绩公告中显示，在2018年租金收入约人民币17.35亿元，持有项目的租金收入同比上涨约18%.......

而其他开发商的最新动向里同样藏着跃进的野心，比如招商蛇口，其新加推的写字楼服务品牌悄无声息加大了自持力度；比如北京万科，在刘肖的主导下推出了商办“曼哈顿计划”；比如中海，在全国一二线城市的自持写字楼占比可圈可点。

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都说这是房地产的白银时代，乍一听还以为可以“白赢”，殊不知这背后包含了各种煞费苦心和有待观察。

起步于香港的华润置地这几年一直在对标香港企业，要知道，香港地产商从1970年就已经开始了自持销售物业相结合的开发模式。

以长期自持经营的标准来选择地块，花费大量时间进行前期研究，联合建筑、幕墙、景观、结构、 机电、智能化、灯光等全球一流设计结构，力求每一个项目都是写字楼的标杆作品。

就在我即将写完本文的时候，瞥到了一则推文：

“今年3月，黑石集团以人民币101亿元收购位于上海浦东新区的某写字楼；4月，瑞士合众集团与中东家族财富基金等财团联手，以人民币90亿元收购中关村鼎好大厦大部分股权。“

这或许会更加坚定一些传统开发商拿出一部分资源和精力来做运营型地产。

未来，我们将继续跟踪观察。