农民宅基地的取得与宅基地使用权
一、宅基地的概念与取得
（一）宅基地的定义
宅基地是指农民的住房、辅助用房（厨房、禽畜舍、厕所等）、沼气池（或太阳灶）和小庭院（或天井）用地，以及房前房后少量的绿化用地。宅基地不包括农民生产晒场用地。
（二）申请宅基地的条件及标准
符合以下条件，可以申请宅基地：
1、统一规划建设的新村、居民点，需要安排宅基地的农户；
2、原有宅基地面积低于规定限额标准，居住拥挤的农户；
3、一些确实需要分家、分居而又无宅基地的农户；
4、回乡落户定居而又无宅基地的离休、退休、退职职工及其家人、华侨、侨眷等。
（三）申请使用宅基地的标准
宅基地已达到规定标准的，不能再申请新的宅基地，要建新住宅可以在原住宅上改建，或退出原宅基地，再申请新宅基地。宅基地达到标准的也不得购买农民住宅，但对由于房产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不作处理，村民可以出卖等方式处理，也可以维持原状，但房屋不得翻建。
村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，也不得申请宅基地。但因两户的宅基地都达不到标准而相互之间进行调剂的，经过批准可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒作房地产的行为。
（四）宅基地用地的申请审批程序
农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡（镇）人民政府审核，再报县级人民政府批准。
二、宅基地使用权
《物权法》的重要意义之一，就是确立了宅基地使用权作为独立于建设用地使用权之外的一种新的用益物权形式。因此，就集体建设用地而言，依法可以设定集体建设用地使用权和宅基地使用权两种权利。这两种物权，既有联系，又有区别。《物权法》、《土地管理法》等法律法规对宅基地使用权的权利内容、取得和转让方式、分配、登记等作了明确规定：
（一）宅基地使用权的权能内容
《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法有权对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅附属设施。这是宅基地使用权的基本权利内容，包括三个关键点：
1．宅基地归集体所有。这是宅基地使用权能够成为用益物权的前提。我国宪法明确规定：宅基地和自留地、自留山一样，均属于集体所有。因此，农民使用宅基地是对集体所有的土地的使用。
2．宅基地的用途是建造住宅及附属设施。根据土地管理法和国家的有关法律制度，土地的利用必须符合用途管理制度。农民取得宅基地的目的，也必须是为了建造住宅及附属设施，而不能超量多占，用于其他用途。
3．宅基地使用权具有社会福利性。宅基地使用权和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得和无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。因此，宅基地使用权制度具有社会保障功能和福利色彩，成为维护农村稳定的重要制度。
（二）宅基地使用权的取得、行使和转让
1．宅基地使用权的取得。现行法律规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
2．宅基地使用权的转让。现行法律规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
3．宅基地使用权不得抵押。现行法律规定，宅基地使用不得抵押。
（三）宅基地使用权灭失后的重新分配
《物权法》第154条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。对于宅基地使用权灭失及宅基地的重新分配，要把握三点：
1．自然灾害导致宅基地灭失，是重新分配宅基地的客观原因。由于河流改道、山体滑坡、地震等自然灾害，造成原来的宅基地被淹没或不能再用于建屋居住，就必须对丧失居住条件的集体成员提供新的宅基地以维持生计。
2．丧失宅基地的集体成员，有享受重新分配宅基地的权利。宅基地使用权是基于集体成员身份享有的一种保障性的权利。作为基本保障，宅基地使用权不应当流转到集体之外。所以，因自然灾害等原因，需要重新分配宅基地时，应当按照规定的标准给予仍然属于本集体且丧失基本居住条件的村民，不能变相扩大宅基地分配主体和分配范围。
3．集约节约用地和保护耕地，是重要分析宅基地的原则。在重新分配宅基地的情况下，应当按照国家关于集约节约用地和保护耕地的基本政策，统筹安排，厉行节约，尽可能保证将适宜耕作的土地用于农业生产，严格遵守国家关于土地用途管制和耕地保护的有关规定。
（四）宅基地使用权的登记
宅基地使用权是一种重要的用益物权。从长远发展上看，对宅基地使用权的设立、变更和消灭进行登记，既有利于加强对土地资源的管理，又有利于表彰物权的状态，从而减少争端。考虑到我国广大农村的实际情况以及登记制度的现状，虽然没有明确要求所有宅基地使用权一旦发生变更必须一律登记，但是对于已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，《物权法》明确规定应当及时办理变更登记或者注销登记。关于宅基地使用权登记、变更登记与注销登记的规定，2007年国土资源部发布实施的《土地登记办法》有相应的规定。
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