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“两公司都姓‘万’，两家的创始人都姓‘王’”；“两个世界不动产巨头达成战略合作，是门当户对、一见钟情”——万科总裁郁亮和万达董事长王健林如此描述两者的结盟。不过，“两万”这副牌怎么和？则是市场关注的焦点 记者王雪青朱楠编辑孙放 昨日上午，国内商业地产龙头大连万达集团股份有限公司（简称“万达”）与住宅龙头万科企业股份有限公司（简称“万科”）在万达总部举行签约仪式，双方宣布建立战略合作关系，计划开展深度合作，如联合拿地、合作开发，甚至可能展开千亿级别的合作项目。而在业内人士看来，其更深层的合作还可能包括交叉接盘、提升品牌及管理溢价等，以促进各自的“轻资产”化转型。 “住万科房逛万达店” 作为地产界巨擘，万科与万达历来被视作国内住宅与商业地产领域的两大标杆。此次两大龙头宣布携手，无疑将提供巨大的想象空间。万科总裁郁亮笑言，希望这是中国房地产行业的“双打梦之队”。 在签约仪式上，万科与万达方面均表示，此次双方签署的是框架协议，未来具体的合作安排会根据项目情况来确定。 据了解，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。简单说就是“住万科房逛万达店”。 不过，这还远远不够。王健林一再强调：“我们会有更深层面的各合作，或将有超过千亿级别的开发。而不是市场上理解的共同拿地开发万达广场，我管商业万科管住宅开发，这样的理解就太肤浅了。”王健林强调。 此次签署的战略合作协议是一项长期计划，未来双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，以负责合作事宜的日常对接。 合作的背后，是两家企业对于行业趋势的相似判断。2014年，万科总裁郁亮提出：“房地产已经进入白银时代，轻松赚钱的时代已经结束。”万达董事长王健林在对外演讲中也明确表示：“房地产逐渐会回到平均利润行业，这是我们对房地产长期趋势做出的判断。” 王健林表示，万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。郁亮则认为，“两万”的联手，或将掀起房企白银时代的结盟潮。 或为互相接盘促转型 随着行业景气周期的变换，两家行业龙头近年来都不约而同的启动了转型。而本次联盟一大重要目的，或许正是为了互相接盘加快转型。旭美商业地产研究中心总经理陶勇告诉记者：“从长期战略来看，此次合作将是万达去房地产化、万科接盘万达房地产的尝试和第一步，也将是万达与万科就商业物业进行深度合作的开始。” 按王健林之前的思路，万达将在五年内全方位转型，转型为一家商业投资服务企业。也就是说，万科可能成为万达房地产的接盘者。而王健林在去房地产化之后，将全力以赴做两个领域的生意：商业地产的投资和资产管理、文化地产。 在发布会现场，王健林的讲话也回应了这个判断。王健林表示：“我们从去年开始就力推轻资产转型，计划到2020年实现轻资产化。我们希望这个步子快点，从今年开始不再购买任何的开发土地，现在只买了轻资产的地，除此之外，还有一些原有的地，签了一些协议的地都是要执行的，还有原来要预计要做的项目，那就找朋友来做，所以我们和万科很快就走到一起了。” 对万科来说，与万达的合作也意义非凡。2014年8月，万科发布公告称，公司与凯雷投资集团有限公司正在进行磋商，并拟订立一份合作意向书。当时，万科与凯雷的合作方式，将是由凯雷收购万科旗下九处购物中心。陶勇向记者透露：“万科与凯雷的这一合作事实上已名存实亡，凯雷实质上已经退出。在这种情况下，万达接替凯雷，就万科旗下部分商业物以收购股权或资产的方式合作，就显得顺理成章。” 不过，结盟后万科是否将放缓自身在商业地产领域的发展？对此，郁亮在发布会上明确予以否认。“除了合作项目，我们还有各自独立发展的业务。万科并不会因为本次合作而退出商业地产。”郁亮表示，“目前，万科商用物业中最重要的部分是社区配套商业，目的是为业主提供日常所需的更完整生活配套，提高居住感受和生活便利性。在这一领域，万科已经形成了自身独有的特色。” 郁亮表示，随着电商的兴起，传统商场面临转型，但面向体验和展示的新一代消费中心将兴起。在这一背景下，各大企业都在纷纷启动转型。“对于万科来说，万达将是我们在商业地产领域的良师益友。与其合作，有助于提升我们自身的商业操盘能力。”郁亮说。 “两万”这副牌怎么和？ 基于国内现有的金融环境，有业内人士认为，“两万”合作的深层意义在于通过品牌绑定进行强强输出，是用别人的钱帮自己赚钱的“轻资产”玩法。 睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示，“两万”一方是商业地产龙头，一方是住宅龙头，两者合作从互补层面的动因不言而喻。但是，可能会被忽略的是，“两万”转型都有一个明确的方向，即要做“轻资产”，未来地产行业的溢价收益将成为房企赚取利润的主要方向。但是，基于国内的市场环境，可用的金融产品及工具受限，采取与成熟国家类似的“轻资产”模式比较难。因此最有效的“轻资产”玩法则是品牌与管理的输出，即“用别人的钱帮自己赚钱”。 虽然“两万”的品牌及管理价值都拥有不错的溢价，但在各自非精深的领域，都有一定瓶颈。此次，两个品牌联合成一个统一的品牌进行管理输出，可形成一个有效的组合，不仅是最佳的资产和人力配置，溢价能力更会得到有效提升。 也有分析人士认为，最能体现双方合作优势的，是将合作链条延伸至联合拿地、合作开发的顶端，必将大大增加企业在拿地时的谈判筹码，以更低廉的价格和更优惠的条件获得土地。对房企而言，土地是命脉，低价高低往往决定一个项目利润甚至成本，尤其是在地价高企、利润走低的白银时代。“两万”在与地方政府的谈判中，将更多掌握话语权。业内所共知的是，万达是少数可以和政府进行土地成本谈判的开发商之一，由于可以带来人流、消费、持续性税收以及“捂熟”一个区域的能力，万达在土地阶段具备异常的优势，这也是为什么万达可以在这么多城市开发万达广场的核心原因。 不过，这或许还只是合作的开始，双方合作还有很大的想象空间。王健林蜻蜓点水地提了一句“双方正在洽谈一个大项目战略合作”，合作体量更是达千亿规模，一旁的郁亮也没有更多透露细节。有业内消息称，“两万”都是出海的巨头代表，这次千亿合作很有可能发生在海外。 |
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