【法制圆桌】管理费“挤占”房屋租金呼吁科学有效的征管机制

　　大型批发市场行业中，一些商城物业管理公司在申报纳税时，常采用物业管理费名义“挤占”房屋租金收入，以此达到少缴房产税的目的。

　

案件：某商城管理公司补缴房产税

　　某商城物业管理有限公司成立于2000年，其投资在某市建设了一个规模较大的轻工商品城，该商品城主要从事小商品的批发和零售业务。该商城物业管理公司作为商城产权所有人，主要负责该商品城的物业管理与服务工作，收取轻工商品城的物业管理费和房租，负责商品城日常管理、设备维护和保安、卫生管理、停车管理等工作。

　　

　　某市地税局稽查局对该商城物业管理有限公司2010年的经营情况实施检查后发现，该商城物业管理公司当年的总收入为1013.8万多元，其中物业管理费收入827.9万多元，房屋租金收入185.8万多元。

　　

　　从该企业的收入组成比例来看，物业管理费收入占总收入的比例达81.7%，而房屋租金仅占总收入的18.3%，其物业管理费收入与租金收入比例明显不合理，涉嫌以物业管理费收入挤占房屋租金收入，从而达到少缴房产税的目的。检查人员经过深入取证，最终以该商品市场实际发生的物业费支出93万多元为依据，采用成本加合理利润和税金的方法，核定该商城物业管理公司的物业管理费收入为112.6万多元，其总收入扣除该部分管理费的余额确认为该公司收取的房屋租金，共查补房产税72.7万多元。

　　

　　对此，该公司未提出异议，目前相关税款已入库。

争论

如何区分确认企业收取的物业费与租金

　　本案在处理时，检查人员就案件中的两个核心问题展开了讨论。

　　

　　其一，某商城物业管理公司与房屋租金同时收取的物业管理费收入，是否应视为租金缴纳房产税？

　　

　　一种意见认为，该商城物业管理公司与每个商户签订的商铺租赁合同中，明确规定了房屋租金和物业管理费的金额，合同真实有效，并且表达了租赁双方的真实意愿。同时，该商场商户众多，必须有专门的物业公司提供管理服务，包括代收水电费，提供日常管理、保洁服务等，收取物业管理费合情合理，并且该物业管理公司在账务处理上明确进行了划分。因此物业管理费收入不属于房屋租金收入，不应征收房产税。

　　

　　第二种意见认为，商户与商城物业管理公司签订商铺租赁合同。作为商户，与其相关的仅是支出费用总额，该支出是物业管理费还是租金与商户经营并无太多关系。在这种情况下，该商城物业管理公司在签订合同后有机会随意划分物业管理费及租金收入。从其账目来看，两者比重明显脱离实际情况，物业管理费占比过高。因此，应按照税收征管法及其实施细则的有关规定确认房屋租金收入，责令其补缴房产税。

　　

　　对此，某市地税局案件审理部门认为，该商城物业管理公司与商户签订的商铺租赁合同是提供商铺出租及管理服务的一揽子合同。对于商户来说，只在意总租赁价格，而对于租金与管理费用两者的比例并不十分关心。因此，对于租赁合同中两者比例异常的情况，不应视同双方的真实意愿。同时，商城物业管理公司所收取的物业管理费，也不能反映市场公允价格。

　　

　　房产税暂行条例明确，纳税人有房产出租行为，以房产租金收入为房产税的计税依据。该物业公司为房产的产权所有人，将此房产对外出租取得租金收入，不应与物业管理费混淆。因此，仅应对其取得的符合市场价格水平的物业管理费收入予以认可，而其多收取的物业管理费收入，应视同租金收入，应计入房产税计税依据申报缴纳房产税。

　　

　　其二，物业管理费与租金如何分割计算？

　　

　　若该企业多收取的物业管理费应视为房屋租金，那么租金应如何计算？房产税计税依据如何确定？此时，税务人员又有了不同意见。

　　

　　一种意见认为，应按照当地租金标准对该商城房屋租金进行核定，计征房产税。持此意见的税务人员认为，如果纳税人不申报或者不如实申报租金收入，根据《国税总局关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知》国税发〔2005〕159号文件规定，税务机关应依法对企业核定征收房产税。为合理确定出租房屋的应纳税额，可采取典型调查等方式，并参考当地房地产管理部门的有关资料，分区域确定房屋出租的计税租金标准并予以动态调整。对房屋出租人不申报租金收入或申报的租金收入低于计税租金标准又无正当理由的，可按计税租金标准计算征收房产税。

　　

　　另一种意见认为，应以该商城实际发生的物业管理费支出为依据，采用成本加合理利润和税金的方式，核定物业管理费收入，以此为基础，采用倒推法从总收入中扣除核定的管理费收入后的余额为房屋租金，计征房产税。

　　

　　对于以上两种意见，案件审理部门经过分析研究并请示上级主管机关后认为，针对此案情况，第二种意见可行性高，便于操作。

　　

　　审理部门认为，该商城物业管理公司情况附合国税国税发［2005］159号文件规定情形，税务机关可对其核定征收房产税。但是核定征收只能对同类别、同地段的出租房产采用同等计税租金，由于同一地段出租房屋结构不同、功能不同，差别较大，可类比的计税租金标准较难确定，因此核定租金的办法操作难度较大，不适用。

　　

　　而核定物业管理费的办法则相对简单易行。例如，该商城物业管理公司发生的管理费支出，包括人员工资、水电费、维修养护费共计93万多元。当地物业机构合理的经营利润率为15%，物业管理费营业税税率为5%。按照核定办法核定物业管理费收入应为112.6万多元。这样，从其总收入中扣除核定的物业管理费收入后，该企业房屋租金收入就可确定为901.2万元。

建议

　　建立大型市场业房租收入核定制度

　　本案中，某商城物业管理公司以出租房屋为主业，其账目管理中存在物业管理费严重“挤占”房租收入的情况。经过检查人员仔细、审慎的调查和取证，核实该企业虽然有正常的物业管理支出，但商城的总收入中真正用于物业管理方面的支出只占总收入的11.11%。

　　

　　在日常税收征管中，由于经营规模大，商户众多，经营情况复杂，加上一些大型市场经营企业采取各种方法避税，大型市场行业的税收管理和房产税征收通常难度较大。

　　

　　笔者认为，本案通过核定合理物业费的办法，最终确定了涉案企业房租租金收入，这为加强大型市场行业税收征管提供了一种思路。税务机关应与物价、房管等部门携手，建立大型市场行业房租收入核定机制，以此为基础，通过核定征收的方式强化大型市场税收征管。

　　

　　税务机关可与物价部门、房管部门协作，对于以大型市场、商城和出租门面房屋为主要收入的物业公司，推出物业管理费指导价格，明确物业管理费收费标准，通过为物业管理费收入“划限”的方式，从根本上解决房产税征管过程中存在的企业物业管理费膨胀“挤占”房屋租赁收入的问题。

　　

　　税务机关同时应明确，以大型商城物业和出租门面房屋为主要收入的企业，其收入扣除核定后的物业管理费、市场营运费用（水电费、维修费等）后，其余核定为房屋租赁收入。

　　

　　以此为基础，税务机关可对大型市场业实施房产税核定征收，如企业申报的房产税高于本街区、路段核定的单位面积房产税最低标准，则按申报数缴纳；如低于最低标准，则按最低标准缴纳。

来源：中国税务报 2015年4月29日B7版

作者：西安市地税局，曹小花 胡磷 畅凌峰 雷涛