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征地社会稳定风险评估，是指在依法实施土地征收拆迁安置报批前对在土地征收拆迁安置时可能引发的社会不稳定因素开展的安全性、合法性、合理性、可行性等方面的评估工作。 征地社会稳定风险评估的核心是对土地补偿价格的合理性以及对农民相关权益的保障程度进行的评估。以土地估价师为主体的估价机构作为土地领域的价格权威，熟知土地征收补偿标准，会站在专业的角度将价值信息披露给需要者，使利益主体各方客观地了解土地的价值状况。征地社会稳定风险评估，正是当前估价机构可以拓展的一个全新业务领域。 土地估价机构具备相应的专业素质 当前，土地估价机构开展征地社会稳定风险评估是完全称职的。 土地估价机构有公平量化土地权益及地面附着物补偿价值的能力。作为土地领域的“市场行情传感器”及“价格权威”，土地估价机构有量化价值的能力。笔者所在机构承接征地社会稳定风险评估业务近三年来，共对118个征地项目开展了社会稳定风险评估，全部项目共涉及征收集体土地6.82万亩，房屋拆迁面积236.5万平方米，对其中12个项目做出了风险较大、暂缓实施，待具备条件后再行实施的结论。这12个项目所引起的社会稳定风险，大多是由于征地补偿低于政府确定的区片价和统一年产值补偿标准或对部分村民的地上附着物补偿款评估不合理或分配不公造成的。这充分说明征地风险评估正需要土地估价机构这种专业量化价值的能力。 土地估价人员熟悉相关国土资源管理业务。集体土地征收中的房屋拆迁流程相当复杂，需要评估人员熟悉国土资源管理业务。全国土地估价机构大多是从国土资源管理部门脱钩改制出来的，不仅对业务熟门熟路，在与国土部门的长期交往中也积累了大量的实践经验和数据资料。 多年来土地估价行业的诚信体系建设，营造了公开、公平、公正的评估环境。经过多年的职业熏陶和诚信体系建设，土地估价师具有良好的职业道德和很强的法制观念，可以坦然面对各种挑战并抵制各种诱惑，站在第三方中立角度阳光作业，积极维护国家和社会公众以及被征地农民的利益。 土地估价机构有进入这一领域的内在需求 土地估价人员从事征地稳定风险评估，不仅是可行的，也是非常有必要的。 可为土地价格评估提供第一手数据资料。写好土地估价技术报告的前提是基于大量调查了解和掌握翔实、可靠的基础资料之上的。随着征地风险评估的开展，土地估价人员可以全面调查各类征地案例，掌握大量第一手数据资料，通过建立征地补偿价格数据库，可供估价师随时进行查询。在市场竞争日趋激烈的今天，只有掌握了这些与地价评估相关的第一手基础资料，才能使估价机构更具生命力。 可为其他相关业务承接抢得先机。土地估价人员了解征收中容易引起社会不稳定因素的风险点以及风险诱因，听取不同区位、不同情况下被征地农民的利益诉求，可以为制定土地征收补偿标准动态调整定价模型提供数据案例支撑;同时还可以结合征地案例进一步研究农用地评估相关技术方法，为农用地基准地价制定和评估工作提供参考依据，为争取农用地估价业务打下基础。 这也是土地估价机构多元化经营发展的需要。随着土地估价市场的竞争日趋激烈，如何在市场竞争中立于不败之地，已成为目前土地估价行业及其机构生存与发展所面临的首要问题。通过征地风险评估业务的开展可延伸土地估价机构的业务链，可以使机构的业务形成一个优势互补、技术关联的“有机经营体”。通过不同业务承接，可以使土地估价机构进一步抵御市场风险，建立新的竞争优势。 建立科学的标准体系和专业的组织架构 2011年至今，笔者所在机构承接并完成多个征地社会稳定风险评估项目，积累了一定的实践经验。在进一步承接评估项目的同时，还立项开展了《土地征收社会稳定风险评估技术指引》研究课题。在实践与理论两个层面探索的基础上，笔者对今后的征地社会稳定风险评估作出以下建议。 细化评估内容，建立科学实用的评估标准。风险管理及评估在国际上有成熟的理论，在我国许多行业都在应用，评估机构在参与这项工作时，应学习并熟练掌握风险管理的国际标准，还应当积极了解国内其他行业风险评估的相关做法，再结合土地征收工作的业务特点和实践经验，不断细化评估内容，建立更为科学实用的评估标准，规范风险评估业务流程，避免出现因评估人员不同而评估风险不同的情况，以确保评估结果客观公正。 加强专业人才储备，成立风评专业部门。征地风险评估工作是一项专业性强、涉及面广、责任重大的工作，工作中必须国土、房产、规划及环保多方面的专业人才相互配合完成。评估机构可以通过人才储备和调配，整合土地评估、房产评估、拆迁评估、土地规划、环境保护、安全评估等方面的专业人才资源，成立风险评估的专业部门，以加强团队配合，提高专业资源利用率，以使新的组织架构更适应开拓风险评估业务市场需要。 技术与市场并重，以专业规范服务。必须秉持“以技术开拓市场，以市场推动技术”的原则。分离技术与市场，或者一手硬一手软都是行不通的。实践中一些评估机构承接业务时一心想开拓市场，搞价格战压低成本，受评估委托方意志影响，评估技术不过关、评估结果不客观，最终被风险评估市场所淘汰。评估机构在进入土地征收社会稳定风险评估这一新领域时，应注重技术的研究和应用，不断更新征地补偿价格数据库和征地评估风险数据库，以专业规范服务，彰显土地评估机构专业创新以及维护社会公平、公正的能力。 据统计，全国每年上报到各级国土资源管理部门的土地征收项目约3万多个，涉及总征用土地面积将近30万公顷，土地估价机构在征地社会稳定风险评估领域具有广阔的市场前景，这项工作也会进一步提升土地估价机构的社会价值和经济价值。 |
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