商铺租金定价2大法则：市场比较法、成本分摊法详解

对于业内人士来说，商铺租金定价既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。如何制定恰到好处的租金方案？本文着重解剖了市场比较法、成本分摊法。

市场比较法一

：租金价格体系分析

第一步

确定竞争项目租金价格

示例——项目周边街道及繁华街道租金如下：

名称	街道1	街道2	街道3	街道4
平均租金	40元/㎡/月	35元/㎡/月	60元/㎡/月	60/㎡/月

第二步

确定影响市场比较法定价的因素

根据本项目周边地区的市场调查，同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。

在参照体系的标准上，采用的是行业所制定的“内部鳔胶标准”，具体比较如下表：

项目	权重	本项目	街道1	街道2	街道3	街道4
平均租金 (元/㎡)		PZ=X	P1=40	P2=35	P3=60	P4=60
地理位置	12	5	7	5	8	7
交通情况	9	6	4	6	6	6
商业氛围	14	4	5	4	9	8
人流量情况	11	4	4	4	7	6
车流量情况	7	5	5	5	5	5
建筑外观	6	4	4	2	3	3
项目规模	6	4	2	2	3	3
停车位	6	4	3	3	3	4
经营管理	8	6	3	3	3	3
经营商实力信誉	8	5	4	3	5	5
未来发展	13	8	6	6	7	7
合计	100	Q=55	Q1=47	Q2=43	Q3=59	Q4=57

注：

1）以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。

2）本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。

第三步

确定修正后各相关项目的价格

PZ=(Q/Q1)*PZ (PZ为租赁均价)

P1 =(55/47) *40=42.55

P2 =(55/43) *35=44.76

P3=(55/59) *60=55.93

P4 =(55/57) *60=57.89

各相关权重取值为WZ

W1=25% W2=25% W3=25% W4=25%

PZ=∑PIWI

租价：PZ=50.28

注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡/月。

以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。

市场比较法二

：商业项目价值评价

第一步

制定项目价值评价表

序号	评判 因素	权重	评定分值
		分值	项目1	项目2	项目3	项目4	本案
A	周边 环境 (小计)	30	20.67	23.67	23	24	22
A-1	商业 位置	5	3	4	4.33	4	4
A-2	交通便利度	5	3.67	4.33	4.33	4.33	4
A-3	周边房屋素质	5	4	3.67	3.67	4	3
A-4	周边居民质素	5	4	3.33	3	3.33	3
A-5	人流	5	2.67	4.33	3.33	4	4
A-6	车流	5	3.33	4	4.33	4.33	4
B	规划及建筑 (小计)	20	18.33	12	10.33	14	17
B-1	整体 规划	4	3.67	2.67	2.33	3	3
B-2	外观建筑风格	4	3.67	2	2	3	3
B-3	建筑空间规划	3	2.67	2	1.67	2	2
B-4	停车位 （便利大小）	3	3	1.67	1	1.67	3
B-5	主题 广场	3	2.67	1.67	1.67	2.33	3
B-6	动线 组织	3	2.67	2	1.67	2	3
C	配套 设施 (小计)	20	13.67	10.33	9.67	12.33	17
C-1	公共配套设计	4	3	2.33	1.67	2.67	3
C-2	无障碍设计	4	2.33	2	1.67	2.33	3
C-3	导购 设施	3	2.67	2	2	1.67	3
C-4	安全 设施	3	2	1.33	1.5	2	3
C-5	灯光 设计	3	2	1.33	1.5	1.67	3
C-6	其它 设施	3	1.67	1.33	1.33	2	2
D	营销 管理 (小计)	30	22.03	17.97	14.93	19.33	25
D-1	主题 形象	3	2.33	1.67	1.33	2	3
D-2	营销 策略	3	2	2.17	1.83	2.33	2
D-3	主力店	4	3	2.33	1.93	2.5	3
D-4	业态 布局	4	3	2.33	1.77	2.67	4
D-5	商场人流设计	2	2	1.27	1	1.33	2
D-6	经营管理模式	3	2	1.77	1.83	2	2
D-7	商业管理公司	2	1.27	1.27	1	1.17	2
D-8	促销 活动	2	1.17	1.17	1	1.17	1.5
D-9	经营 管理	3	2	1.83	1	1.67	3.5
D-10	品牌 控制	2	2	1	1.07	1.17	1
D-11	物业 服务	2	1.27	1.17	1.17	1.33	1
合计		100	74.7	63.97	57.93	69.67	81
价值实现度 （%）		100	74.70	63.97	57.93	69.67	81

第二步

制定项目价值实现表

评判因素	权重	价值实现度
		项目1	项目2	项目3	项目4	本案
周边环境	30	20.67	23.67	23.00	24.00	22
规划建筑	20	18.33	12.00	10.33	14.00	17
配套设施	20	13.67	10.33	9.67	12.33	17
营销管理	30	22.03	17.97	14.93	19.33	25
价值实现度%	100	74.7	63.97	57.93	69.67	81

第三步

制定项目价值评价表

租金统计及分析——本案周边各商业街租金统计表（元/㎡/月）：

业态	人民路	东大街	西大街	前进西路	头桥路	天汉大道	太白路	人民路
最高租金	130	90	65	72	63	140	80	73
最低租金	80	40	23	34	18	75	26	28
平均租金	105	65	44	53	40.5	107	53	50.5

根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。

如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金：

项目	最低租金	最高租金	平均租金
项目1	100	140	120
项目2	90	140	115
项目3	78	100	89
平均租金	89.333	126.666	108

根据上表，项目竞争商场的平均租金为108元/㎡/月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价：

本案平均租金

= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度

= 108×81%÷65.5%

= 133.56（元/㎡/月）

本案平均销售价格

= 本案平均租金×10年×12月

=133.56×10×12

=16027.2（元/㎡）

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成本分摊法

第一步：确定项目投资成本及分摊系数

商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。

由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。

以下系数以某商业项目为例：

商业项目第一次租赁经营方案的10个定价要素

地铺/裙楼投资成本摊分系数表

注：因商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响，不能一概而论，故对于未来的项目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。

第二步：确定项目总平均租金回报率

（1）确定总平均租金回报率和基准价

总平均租金回报率=（整个商业项目所有商铺或写字楼单元的年租金水平）÷平均投资成本

基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。

确定总平均租金回报率和基准价的步骤

（2）影响商铺租金定价的重要因素

小贴士1

影响商铺定价的12个因素

小贴士2

商铺租金定价的参考原则

小贴士3

商用物业范围

来源：商业地产云智库 汇诚行整理

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