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项目在市场上销售和出租的价格，对不同的地域、不同的楼层、不同的经营者都有所区别。商业物业的价格定位是商业产品定位和经营定位紧密相连的。价格定位包括销售价格定位和租金定位。 销售价格定位 对于采用商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价价格制定。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，根据基础价格——租金效益进行合理定位。其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。目前主要有两种方法对销售价格进行定位，即市场比较法和收益还原法。 1）市场比较法 市场比较法同租金定位类似，如中海某项目在采用市场比较法时的售价定位采用了春华四季园、左庭右院、万科城毕加索大道商业、世纪华厦等四个项目进行了类比。类比的因素包括整体区位、商业氛围、人流量、主力店、交通条件、发展商实力、规模主题、升值前景等八项因素进行分析，总分为100分。经过类比后的评估表如下所示： 中海某项目综合系数评估表
根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：
根据市场比交法推导出本项目的销售均价，约：13800元/m2。 2）收益还原法 售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海××项目为例，主要选取区位相同或类似参考性强的项目：雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春城等，进行横向比较。 竞争项目租金水平表
根据市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约50～60元/平方米。 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前当地市场租金与价格比的参考标准，本项目所处深圳，深圳商业前期实际租金回报率一般为6%； 均价=租金/投资回报率； 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低。 均价：60元/平方米÷6%×12月=12000元/平方米； 50元/平方米÷6%×12月=10000元/平方米； 根据收益还原法，项目售价在10000～12000元/平方米之间。 综上，即通过市场比较法与收益还原法比较，得出项目的均价为12000元/平方米左右更为合理。 2租金定位 开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。 1）租金定位考虑因素 商业项目租金定位通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：商业氛围、人流量、主力店、交通条件、开发商实力、规模主题、升值前景等。 2）租金定位的三个法则 价格定位需要基于商业操作的实战经验与科学专业的经济分析。确定了商场最佳租金定价有如下三大法则。 法则一：纵向定价波动大 从一个商业物业来说，纵向定价会存在较大的定价差异。当然最贵肯定是一层，它具有良好的展示面，方便客户进入，而以一层为基础，大部分项目越往上价格越低，也越难招商。我们以商场为例。 商场的纵向定价波动规律
法则二：楼层越高，商铺租金就在相应地降低，甚至要成倍地下降 楼层越高，人流量就相应地减少，就会影响到营业状况。根据具体情况，有必要进行相应的将租金下调，以有利将商铺租出。 法则三：商场楼梯口商铺的租金要比其他位置的高 商场楼梯口是消费者的必经之路，其实商场里的商铺就像一个筛子一样，将顾客一层层地筛过，当然最好的顾客已经被占尽地利的商铺筛下。 |
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