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(一)判断题
1．地价一土地年收益／土地还原利率。() {x/\Twy::(资/料来.源,于:ｇzu５2１学;习/网:工程考试;土地估价师 ]ｇzu５2１.ｃoｍ{x/\Twy:: 2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。()
3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。() 4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。() 5．综合还原利率计算公式r=(r1l+r2b)/(l+b)与r=[r1l+(r2+d)b]/（l+b）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。() 7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。() 8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。() 9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。() 10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。() 11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。() 12．利用收益还原法评估地价的基本公式是p=a/r[1-1/(1+r)n]。() 13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。() 14．有形收益是指具有实物形式的收益。() 15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。() 16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。() 17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。() 18．一般空房损失属总费用计算范围。() 19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。() 20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。() 21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。() 22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。() 23．若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年土地使用权价格为10000元。() 24．依据房地收益求取房地价格时，假设纯收益是折旧前的收益，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，建筑物年折旧率为5％，土地价格设为2000，建筑物价格设为1000，则综合还原利率为6．67％。() 25．从理论上讲，还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。() 7．用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期()的基础上计算的。 a．总费用b．纯收益与总费用之和 c．总收益d．纯收益 8．假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为()元／m2。 a．25000b．20000c．18000 d．16000 9．甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格()乙地的价格。 a．高于b．低于c．等于d．难以确定 10．某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为()元。 a．9910b．10000c．10100 d．19403 11．在收益还原法中，()可作为评估地价的依据。 a．直接收益b．实际收益c．客观收益d．间接收益 12．某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利()万元。 a．500b．800c．881．2 d．980 13．土地收益价格的大小与()有关。 a．未来年纯收益、还原利率、收益年期 b．使用价值、地租、使用年期 c．实际纯收益、利息率、使用年期 d．未来年总收益、总费用、使用年期 14．房地出租中，()的费用计算一般与建筑物重置价无关。 a．管理费b．维修费c．保险费d．房屋折旧费 15．评估承租土地使用权价格一般采用()。 a．市场比较法b．剩余法c．收益还原法d．成本逼近法 16．已知某土地40年的收益权利价为2500元／m2，资本化率为12％，则其30年收益权利价为()元。 a．2443b．2543c．2300 d．1875 17．某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元此后每年会在上一年的基础上增长2％，收益年限为无年限，资本化率为10％，则其收益价为（）万元。 a．60b．93．3c．226．7 d．260 18．可直接用于土地估价的收益是指()。 a．实际收益b．客观收益c．平均收益d．最高收益 19．承租土地使用权的价格主要由()来衡量。 a．实际支付租金的数量b．市场租金的高低 c．租期的长短d．租金差额的多少 (三)多项选择题 1．可用于收益还原法中的原则有()。 a．替代原则b．预期收益原则c．贡献原则d．竞争原则 2．收益还原法的理论依据主要有()。 a．地租理论b．生产要素分配理论 c．区位理论d．变动因素理论 3．不适于采用收益还原法估价的有()。 a．机关b．学校c．影剧院d．公园 4．位于城乡结合地区的土地价格可以采用()评估。 a．成本逼近法b．市场比较法 c．基准地价系数修止法d．收益还原法 5．远离城市的独立工矿区的土地价格不适于用()评估。 a．收益还原法b．市场比较法c．成本逼近法d．路线价估价法 6．房地出租的总费用计算中，维修费的计算方法有()。 a．按建筑物重置价的1．5％～2％计算 b．造价比例法 c．定期轮修法 d．经验估计法 7．下列公式中不属于收益还原法的是()。 a．p=a/r-b/r2b．p=a/(1+r2) c．p=a/r[1-1/(1+rn)]d．p=a/(r+s) 8．归属于土地的收益包括()。 Fo cH%CF= [ 本 资 料 来 源 于 贵 州 学 习 网 工程考试土地估价师 http://Www.gzU521.com ] Fo cH%CF= a．直接收益b．地租 c．利用土地资产带来的纯收益d．其他生产要素产生的收益 9．以收益还原法来确定土地总收益时，应遵循()原则。 a．变动b．稳定c．持续d．客观 10．土地的收益可以分为()。 a．客观收益和主观收益b．土地收益和房屋收益 c．客观收益和实际收益d．有形收益和无形收益 11．单纯的土地租赁所发生的总费用包括()。 a．保险费b．土地税c．管理费d．维护费 12．安全利率一般可选用()。 a．同一时期的1年期国债年利率b．1年期投资年利率 c．1年期银行定期贷款利率d．1年期银行定期存款利率 13．利用收益还原法评估土地价格时，一般可用()计算建筑物的价格。 a．收益还原法b．市场比较法c．剩余法d·成本逼近法 14．依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括()。 a．管理费b．维修费c．保险费d．拆迁补偿费 15．土地还原利率随()的变化而变化。 a．所处区域b．土地用途c．发生时间d·使用者 16．用收益还原法评估不动产价格时，通常不采用()确定建筑物折旧费。 a．直线法b．定率法c．年数和法d·成新度法 17．经国家同意及合同约定，可以()承租土地使用权。 a．转租b．买卖c．抵押d·交换 18．承租土地使用权的价值主要体现在()。 a．通常实际支付租金低于市场租金 b．租期较长 c．有优先续租的权利 d．有转租、转让的权利 19．运用收益还原法评估不动产价格时，影响估价结果的准确性的因素有()。 a．总收益的准确性b．费用及扣除项目的准确性 c．基准地价的准确性d．还原利率的准确性 20．下列不动产中，()可用收益还原法评估。 a．空置的写字楼b．待拆迁的商场用地 c．位于市区的教堂用地d．经营亏损的酒楼 三、参考答案与难点解析 (一)判断题 1．x、2．x3．√4．x5．√6．x7．x 8．√9·x10·x 11．、／12．x 13．x 14．x 15．x 16．x 17．√18．x 19·x 20·x 21．x 22．x 23．x 24．√25．√ (二)单项选择题 1．c2．a3．c 4．b5．c6。c7．d 8．a9·b10·a 11．c 12．c 13．a 14．a 15．c 16．a 17．a 18．b 19·d (三)多项选择题 1．a、b、c、d2．a、b3．a、b、d 4．a、b、c、d5·a、d 6．a、b、c、d7．b、c 8．b、c、d9．b、c、d10·c、d 11．b、c、d12．a、d13．b、c、d14．a、b、c15·a、b、c 16．a、c17．a、c18．a、c、d19．a、b、d20·a、d |
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