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收购 转让国内各地区一级二级评估公司 评估公司夏季招聘 转让及求购 估价师求职 （需求可打开） 浅谈划拨土地使用权的评估方法应用及探究 深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司 王晨阳 邹思翔 摘 要 本文对划拨土地使用权评估的法律依据、政策演变进行回顾，阐述了划拨土地使用权与出让土地使用权的差异，并对划拨土地使用权的各项评估方法及部分参考系数的选取进行了探究。我国土地性质按所有权分类，分为集体土地和国有土地。按获得途径分类，国有土地又分为国有划拨跟国有出让两种。国有划拨土地指的是国家无偿划拨给单位或个人使用的土地。随着土地使用制度改革的深化及房地产市场的飞速发展，划拨土地使用权进入市场的各类经济行为日益增多，划拨土地使用权评估是规范土地制度、深化土地使用制度改革的重要环节，如何科学合理地评估划拨土地使用权价格显得尤为重要。本文拟对划拨土地使用权的特点、影响因素进行分析，分析划拨土地使用权价格评估的技术路径，对划拨土地使用权价格评估进行探讨。（3）《节约集约利用土地规定》（2014年5月22日国土资源部令第61号公布，根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会议修正）。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准，其无偿、无年限地使用国有土地。但划拨土地使用权的取得者依法应当缴纳土地使用税。需要指出的是，《城市房地产管理法》第二十三条规定的“在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用”，是指用地单位在征收集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权的情形。这里的补偿费、安置费是支付给农民或者原用地单位的，不是付给国家的。所以，尽管用地单位承担了补偿、安置等费用，由于没有向国家支付土地使用费，理论上仍属于无偿取得国有土地使用权。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。原则上讲，只要土地不改变用途、不改变使用者、不参与经营活动，土地使用者可以无限期使用土地。在某些情况下，划拨土地使用权也存在期限，如我国为鼓励绿化、治沙及开发荒滩等，规定取得这些国有土地使用权的使用者可以在一定期限内免缴出让金，这种土地使用权实质上是一种划拨土地使用权，而且是一定年限内的划拨土地使用权。根据《城市房地产管理法》第五十六条规定 “以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”可见，划拨土地使用权的收益权能受到一定的限制。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均规定划拨土地使用权只有变为出让土地使用权并符合其他条件才可以转让、出租、抵押，使得划拨土地使用权的处分权能受到一定的限制。一方面，划拨土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。划拨土地是国家根据土地使用者实际需要、用途交付其专项使用的，因此，转让划拨土地使用权必须经有批准权的人民政府审批。国有土地使用权出让是指县级以上人民政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用证，由土地使用证向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用证除了要支付土地补偿费、安置费等土地取得费之外，还要支付国家作为国有土地所有者主体应该获得的土地收益。而划拨土地使用权取得方式是通过行政划拨及其他非出让方式而取得的土地使用权，在此行为过程中国家并未获得任何收益，理论上属于无偿取得国有土地使用权。土地使用权出让是有年期限制的，其最高使用年限因出让土地的用途而不同，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，若土地使用者未申请续期或续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。出让土地使用权具有较全面的土地权能，包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分使用权，在合同约定的期限内，土地使用权人可以将其享有的土地使用权转让、出租和抵押。而划拨土地使用权所具有的土地权能则不全面，只包括土地占有权、土地使用权、部分土地收益权和非常有限的土地处分权。划拨土地使用权是通过行政划拨以及其他非出让方式而取得的土地使用权，划拨土地使用权须经批准才可以依法进行抵押、转让、出租。因此，划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式，是通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格。即通过收集区域内划拨土地的平均取得成本和开发成本，综合确定划拨土地使用权价格。根据《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》，采用成本逼近法评估划拨地价时，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项，即划拨土地使用权价格=土地取得费（无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用，如拆迁补偿安置费等）+土地开发费（在对应的划拨土地所投入的土地开发成本，如场地平整等改善土地利用条件的合理费用）+相关税费+投资利息+投资利润。关于土地取得费和土地开发费的选取，需要注意的是，土地取得费及土地开发费是估价期日的公开市场价格，而非划拨土地使用权原始取得时的个别价格。另外，关于测算划拨用地使用权价格中的土地增值收益这个争议点，根据《城市房地产管理法》规定，划拨土地所有权价格增值收益应当归土地所有者，即归国家所有，且土地取得费用和土地开发费是估价期日的公开市场费用，而非划拨土地使用权原始取得时的个别价格，土地使用者对该土地进行的长期资金投入和管理，并且经过若干年的使用，土地使用权价格总体呈上升趋势，而这部分增值收益已在价格中体现，故无需计算土地增值收益。地方政府对划拨土地收益有处置政策或通过研究测算能够明确收益构成的，可依据《城镇土地估价规程》运用收益还原法。利用收益还原法评估划拨土地使用权，主要是将待估划拨土地的总收益减去总费用得出土地的纯收益，再扣除国家土地收益部分，然后按一定的土地还原利率还原成划拨土地使用权价格。土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性，任一宗土地的客观合理价格，为该土地的产权人在拥有土地的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和，划拨土地使用权的土地使用年限为无限年，则测算时无须进行年期修正。基于以上分析，利用收益还原法评估划拨土地使用权的基本公式为关于划拨土地年净收益的计算，一般是由通过在待估宗地同一供地圈内或类似区域内收集不少于三个与划拨土地使用权收益相似的真实案例，通过比较法测算划拨用地房地出租的平均租金水平，确定待估宗地的客观收益，从中扣除相关成本费用得到房地纯收益，从房地纯收益中剥离房屋纯收益得到土地年纯收益。根据《城市房地产管理法》第五十六条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，故需再扣除划拨土地应上缴的国家土地收益，得到划拨土地年净收益。而关于划拨土地还原利率的确定，划拨土地还原利率实际上是一种土地投资收益率，是价格与纯收益之间的比率，是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数。客观上讲，划拨土地还原利率与出让土地还原利率是不一样的，但它们之间存在内在的关系，划拨土地还原利率与出让土地还原利率到底相差多少，还有待实际测算。划拨土地还原利率的求取方法有四种：一是租价比法，以划拨土地交易的客观土地租金或者土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率；二是通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率；三是各种投资及其风险、收益率排序插入法，将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定还原利率；四是出让土地还原利率调整法，即当出让土地还原利率比较容易取得时，可在取得的出让土地还原利率基础上调整计算划拨土地还原利率。由于划拨土地使用权的权能受到一定限制，其交易受限，故变现风险远大于出让土地使用权，也就是划拨土地取得收益的风险比出让土地要大，因此在具体测算时，划拨土地还原利率的选取一般应高于同样市场条件下的出让土地的还原利率。利用剩余法评估划拨土地使用权，是在预计开发完成后房地产正常交易的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润及销售税费后，再扣减划拨土地使用权补缴的土地出让金标准，从而得到划拨土地使用权价格。对于空地及在建工程来说，划拨土地评估价格＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费－划拨土地补缴出让金标准。对于地上已有建筑物来说，划拨土地评估价格＝不动产总价－房屋现值－划拨土地补交出让金标准。关于划拨土地补缴出让金的标准，目前很多地方是以评估地价的一定比例收取土地出让金（土地增值收益），出让金比例比较固定。例如，惠州市国土资源局大亚湾分局公布的《国有划拨土地使用权补出让收费依据及标准》就说明了土地增值收益按土地评估价的40%进行界定。具体的土地增值收益比例按各地区政府出具的文件说明及相关规定为准。利用市场比较法评估划拨土地使用权，是根据替代原理，将待估划拨土地与具有替代性的，且在近期交易的类似划拨土地使用权交易实例进行比较，并对类似划拨土地使用权价格进行适当修正，评估得出待估划拨土地使用权的价格。利用市场比较法评估划拨土地使用权的程序与出让土地使用权基本一致，其难点主要在于收集划拨土地使用权交易实例，目前存在大量的城市土地收购储备、房地产拆迁补偿、转让、作价入股（出资）等多种方式的交易，其体现的就是划拨土地使用权价格，目前多种划拨土地使用权价格主要依据市场确定，在评估划拨土地使用权价格时，这些都是可以使用的案例。利用基准地价系数修正法评估划拨土地使用权价格，主要是通过基准地价的基础上，扣除划拨土地补缴出让金标准，然后利用基准地价修正体系进行修正，进而求取其划拨土地使用权价格。其原理及步骤与出让土地价格评估类似，但由于划拨土地使用权无年期限制的特点，一般采用基准地价系数修正法时不对其年限进行修正。另外，部分地区也出台划拨用地基准地价标准，可以直接采用划拨用地基准地价修正体系对待估宗地直接进行修正，如贵州省贵阳市、山东省青岛市等。不同的处置方式可侧重采用不同的估价方法，当前划拨土地使用权的处置方式主要有出让、出租、授权经营、作价出资、作价入股和国家收回等，在实际评估工作中，针对不同的处置方式，要选用适当的评估方法，因不同的评估方法其侧重方向不同，如成本逼近法侧重于对划拨土地使用权取得时的成本评估，而收益还原法侧重的是划拨土地对未来受益的判断等，在对划拨土地使用权进行评估时更应注意不同方法之间的差异和使用对象。根据《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》规定，原则上划拨土地使用权的评估应至少选用以上评估方法中的两种，但因划拨地交易案例过少、大部分地区未颁布划拨地基准地价、未公布科学论证的土地增值收益等，无法选择两种方法评估的，在报经省级以上土地估价行业协会专家论证后可采用成本逼近法一种方法，但须在报告中详细说明具体理由并附具专家论证材料。
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