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案情 甲市某农贸市场自2004年改制后即停止使用，市领导几次召集规划和国土资源部门协商解决，但一直未果。2007年，市国土资源局启动了对该闲置土地的认定和查处。 经查，2004年，该农贸市场改制为市场公司后，市政府将该市场作为民心工程，纳入改建范畴。按照市政府协调会议的精神，市国土资源局对市场所占的土地进行了毛地挂牌出让。最终该宗地由改制后的市场公司竞得。但由于市场公司本身不具有房地产开发资质，因此其又与A公司签订了合作开发协议。2004年3月，市国土资源局对该宗地进行了土地登记，土地权利人为市场公司和A公司。2005年，双方合作破裂，市场公司又与B公司签订协议联合开发，市国土资源局依法进行了变更登记。但变更后的新联合主体依然没有按时进行开发建设，先后纠缠于拆迁和容积率调整的问题。这种状况在延续两年之后，作为合作主体的B公司要求解除合同。 面对如此复杂的案情，闲置土地的认定和处罚陷入了僵局。首先，这幅地演变过程复杂，每个主体都先后进行了相应的投入，理清投资量非常困难。其次，该宗地的闲置不仅是企业原因导致的，还涉及工商、住建和国土资源等多家职能部门。最后，该幅土地直接涉地原有企业的改制问题，如果不妥善安置市场原有的70多名职工生产生活，势必带来社会稳定问题。因此，即便将该宗地认定为闲置地，也不宜直接适用《闲置土地处置办法》认定的两种情况和3种方法对其进行处罚。 考虑到上述因素， 2008年，市国土资源局在与A公司、B公司和市场公司3家企业调解不成的情况下，以市场公司和B公司两个主体不履行国有土地使用权出让合同为由提起民事诉讼。之后，法院作出民事判决，解除了市国土资源局和两个主体签订的国有土地使用权出让合同，双方均未上诉，该宗闲置土地收回案件随着民事判决的生效而顺利结案。 评析 查处闲置土地，一直是国土资源管理部门工作中的难点和焦点。闲置地所涉利益重大，国土资源管理部门一旦作出处理决定，往往就要面对行政复议和行政诉讼。稍有不慎，作出的处理决定就会在行政复议中被撤销、变更，或在行政诉讼中被确认为违法。因此，对于某些案情复杂、事实难以完全查清的闲置土地，可参考本案的处理方式，采取行政处罚+持续协商+民事诉讼的手段。在民事诉讼过程中，市国土资源局提供了听证会上各方的陈述和行政处罚程序前期调查工作所取得的相关证据材料。并通过民事审判程序，对各家企业的出资和补偿予以认定。这样，一宗闲置土地收回案件随着民事判决的生效而顺利结案，既减少了收回闲置土地的阻力，又简化了相应的程序。 可见，处置闲置土地虽然困难，但只要找对了方法，更新了思路，也能找到解决问题的方法。 （作者单位：江苏省如皋市国土资源局）案情 甲市某农贸市场自2004年改制后即停止使用，市领导几次召集规划和国土资源部门协商解决，但一直未果。2007年，市国土资源局启动了对该闲置土地的认定和查处。 经查，2004年，该农贸市场改制为市场公司后，市政府将该市场作为民心工程，纳入改建范畴。按照市政府协调会议的精神，市国土资源局对市场所占的土地进行了毛地挂牌出让。最终该宗地由改制后的市场公司竞得。但由于市场公司本身不具有房地产开发资质，因此其又与A公司签订了合作开发协议。2004年3月，市国土资源局对该宗地进行了土地登记，土地权利人为市场公司和A公司。2005年，双方合作破裂，市场公司又与B公司签订协议联合开发，市国土资源局依法进行了变更登记。但变更后的新联合主体依然没有按时进行开发建设，先后纠缠于拆迁和容积率调整的问题。这种状况在延续两年之后，作为合作主体的B公司要求解除合同。 面对如此复杂的案情，闲置土地的认定和处罚陷入了僵局。首先，这幅地演变过程复杂，每个主体都先后进行了相应的投入，理清投资量非常困难。其次，该宗地的闲置不仅是企业原因导致的，还涉及工商、住建和国土资源等多家职能部门。最后，该幅土地直接涉地原有企业的改制问题，如果不妥善安置市场原有的70多名职工生产生活，势必带来社会稳定问题。因此，即便将该宗地认定为闲置地，也不宜直接适用《闲置土地处置办法》认定的两种情况和3种方法对其进行处罚。 考虑到上述因素， 2008年，市国土资源局在与A公司、B公司和市场公司3家企业调解不成的情况下，以市场公司和B公司两个主体不履行国有土地使用权出让合同为由提起民事诉讼。之后，法院作出民事判决，解除了市国土资源局和两个主体签订的国有土地使用权出让合同，双方均未上诉，该宗闲置土地收回案件随着民事判决的生效而顺利结案。 评析 查处闲置土地，一直是国土资源管理部门工作中的难点和焦点。闲置地所涉利益重大，国土资源管理部门一旦作出处理决定，往往就要面对行政复议和行政诉讼。稍有不慎，作出的处理决定就会在行政复议中被撤销、变更，或在行政诉讼中被确认为违法。因此，对于某些案情复杂、事实难以完全查清的闲置土地，可参考本案的处理方式，采取行政处罚+持续协商+民事诉讼的手段。在民事诉讼过程中，市国土资源局提供了听证会上各方的陈述和行政处罚程序前期调查工作所取得的相关证据材料。并通过民事审判程序，对各家企业的出资和补偿予以认定。这样，一宗闲置土地收回案件随着民事判决的生效而顺利结案，既减少了收回闲置土地的阻力，又简化了相应的程序。 可见，处置闲置土地虽然困难，但只要找对了方法，更新了思路，也能找到解决问题的方法。 （作者单位：江苏省如皋市国土资源局） |
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