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绿地股价未反映互联网金融潜力 作者：股飈 $绿地香港(hk00337)$上回讲到绿地香港（0337）的互联网金融平台绿地金服潜力巨大，那绿地香港整个公司如何估值呢？首先从最容易的部分开始。房地产开发及物业投资业务方面，花旗估计每股资产净值为9.5 元。 如果用30％的折让，房地产开发业务值每股约6.7元，基本上就是现在的股价。这就是笔者所说，现价只反映本业而完全没有反映新业务的原因。 金服明年交易额目标人币300 亿 至于新业务互联网金融，估值分歧可以很大，而且没有太多可以量化的Comparables。笔者会尝试从几个不同的方法去做估值。一开始先讲管理层的规模目标，据笔者了解，是3 年后做到交易额人民币1000 亿。至于2016 年，目标是人民币300 亿。 金服估值或可达每股5.4 元 第一个估值方法是参考花旗的做法，即用市盈率去做估值。笔者保守一点，明年交易额只用人民币200 亿。假设赚4.5％的服务费（花旗假设3.5%），收入预测为人民币9 亿。假设净利润率为50％（花旗假设75%），即明年预测盈利为4.5 亿。用25 倍市盈率（花旗用15 倍）得出估值为140 亿元，即每股5.4 元。这个是最传统的方法，但笔者发现有很大的问题：因为其中一个最大的互联网金融公司陆金所根本还没有赚钱！ 在美国上市的P2P 公司Lending Club 也同样的仍然在亏钱！所以花旗这个估值方法，要假设绿地金服的经营成本远低于陆金所及Lending Club。 第二个估值方法是同行比较，对像是平安的陆金所。陆金所去年底做了一次融资，传闻买家为大摩（听所还有其他买家），估值达100 亿美元。陆金所有两个平台，一个是针对个人投资者的Lufax，投资者每一宗交易金额几千块都有。另外一个是针对机构投资者的Lfex，投资者每一宗交易金额达几千万甚至过亿。去年Lufax 的总交易额达人民币100亿，预计今年达200 亿；而Lfex 更高达人民币3000亿，预计今年达1 万亿。假设Lufax 及Lfex 的手续费/净息差分别为4%及1%，今年的收入预计达人民币110 亿元。所以，根据去年融资估值100 亿美元，Price-to-sale-ratio 达6 倍。如果绿地金服明年交易额能做到人民币200 亿，那估值便是60 亿或者每股2.4。但这个比较方法用了太多假设。篇幅所限，下回再续。（明报） |
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