把伦敦海德公园一号搬到北京东三环怎样？| 探秘中国最贵豪宅

把伦敦海德公园一号搬到北京东三环？

这并不是一个假设，地产头条王孙宏斌正在挑战这件事情。2年前，他拿下至今仍是中国单价地王的北京农展馆地块，如今以中国最贵豪宅之名亮相，起名“北京壹号院”——如果要选出一个标杆豪宅代表北京对话全球，北京壹号院将是唯一具有资格的楼盘。

拥有与伦敦海德公园一号、纽约公元大道432号、香港傲璇等世界级都市豪宅齐名的城市名片，一直是中国房地产业在过去黄金时代的遗缺。纵观这些世界级豪宅，有三个共同特点：身处国际都会城市的核心商业区、拥有绝佳的自然环境、产品创新并具备顶级社区服务。但过去，无论是中国城市实力还是房地产产品能力都处于成长阶段，这些条件逐渐成熟后，北京、上海等国际都市却已找不到类似的核心地块。

这是一次无法复制的历史机遇。北京东三环、5.3万平米大湖、亚洲最大城市公园，这些高起点注定北京壹号院将跻身国际顶豪名单。但由于融创采取了极为低调的销售方式，设置了一系列严密的看房门槛，大多数人无缘目睹项目真容。本期地产财富会（微信公众号：dichancaifuhui）将从产品、定位等方面独家揭秘这个中国地王、楼王的双料冠军。

离世界最近的一次中国顶豪试验

现实是残酷的。尽管北京豪宅战争硝烟不断，但从全球亿万富豪的置业偏好看，能达到标准的几乎没有。要成为代言中国的豪宅名片，标准是什么？

首先是地段——这也是房产价值的第一要素。纵观世界亿万富豪公认的顶豪名录，无一不位于最具国际都会气质的核心区域，同时具备良好自然环境。

全球标志性都市顶豪一览

位于纽约曼哈顿区的两座世界级顶豪432 Park Avenue和One57，均毗邻中央公园及驰名全球的第五大道，与世界金融中心华尔街近在咫尺；而伦敦的One Hyde Park坐落于海德公园旁，与大英自然博物馆、女王官邸白金汉宫为邻，对面即是伦敦久负盛名的肯辛顿商业区；而香港天价豪宅Opus Hong Kong则处于港岛司徒道，这里不仅可以俯瞰维多利亚港口的无敌海景，更是香港的心脏，近日一套复式住宅以103万港元/平米价格售出。

既要身处国际都市的商业核心区，又要拥有绝好的自然条件，这种苛刻的条件使得能够具备资格的地块少之又少。作为新晋全球十大都市之一的北京，类似地段只有东三环中路区域：既身处中国最成熟的北京CBD，又毗邻亚洲最大城市公园朝阳公园，同时还是北京三大使馆区所在地。但近年来北京三环内供地稀少，未来政府明令，四环内不再有住宅供地。

这使得北京壹号院成为事实上的绝版地块，而更具独特性的是，它身处东三环农展馆内——建国十大建筑之一，有京都“龙眼”宝地之说。这里不仅毗邻朝阳公园，馆内还有5.3万平米大湖和唯一城市高尔夫球场——分别紧靠北京壹号院的西面和南面，成为“私人”专属。

地块本身的天赋属性，注定北京壹号院拥有对话国际级顶豪的资格。因此，作为融创在北京的六个壹号产品之一，项目首次直接以城市命名，代言北京的壮志可见一斑。此前项目的一句slogan更是一针见血：“有一种起点，叫巅峰。”

地段决定价值起点，北京壹号院没有之一。

5.3万平米的私家大湖，使得作为东三环稀缺地块的北京壹号院成为绝版。

卖给十亿级富豪的“水晶宫”

地段决定起点，而产品决定终点——这恰恰是孙宏斌带领融创团队近两年苦心修炼的部分。如今看来，北京壹号院像是老孙准备已久的一场战役，近年来融创的豪宅产品营造力正逐渐与其享誉业界的销售能力看齐。2014年，紫禁壹号院便曾在中国院落设计上一骑绝尘。

正如海德公园一号由著名设计师理查德·罗杰斯亲自设计，其钻石形外观和“玻璃+钢结构”外墙已被奉为经典。北京壹号院则在玻璃幕墙式住宅和大平层官邸的成熟理念基础上进行了大胆创新升级，势必刷新都市类顶豪的设计新高。

北京壹号院选择了以多层大平层产品类型呈现，六栋七八层的建筑，共计221套房。目前领取预售证的一期共51套产品，其中35套住宅的户型面积在245~383平米——这也是整个项目的主力户型，共有六种户型。每套户型均采用15~18米的大面宽，层高3.15米，精装交付，现代简约风。

选择300平米级别的大平层做主力户型，是融创多年来深耕都市豪宅领域的深度思考——太小称不上豪宅，太大又会“不食人间烟火”，毕竟像北京某盘做600平米级别的，只能定位为企业会所。市场是检验产品的唯一标准，光叫好不叫座，肯定还是产品本身出了问题。

最值得看的是顶层和一层户型。顶层上跃户型，利用曲线穹顶的设计，搭建出一层阁楼，并赠送200多平米的顶跃露台；一层户型则带地下室。据融创团队多次客户摸底来看，这两类户型虽然总价最贵，但有可能会最快卖掉。

外立面采用全玻璃幕墙，是基于项目地块属性的最优选择。由于周边自然环境极佳，西侧是5.3万平米湖域，玻璃幕墙可以将后期景观视野和采光通透做到最大化。融创为此使用了超过80套玻璃幕墙模切割打磨，使用的是双层双银LOW-E中空暖边玻璃。

屋顶则采用曲线穹顶设计，使用了大型公建如国家大剧院、首都机场的直立锁边工艺，建造成本非常高。在使馆区有高度限制的情况下，也将空间和高度最大化使用。

曲线穹顶、玻璃幕墙加上西面大湖，独特的建筑风格，也让北京壹号院被业界称为“水晶宫”——项目拱形LOGO的设计理念便来源于此。

北京壹号院一期住宅产品审批均价为16.5万元/平米，粗略计算，单套住宅总价将在5000万~1亿元。据业内人士推测，随着后期产品的陆续推出，预计项目最高单价将超过30万，成交均价可能达到25万元/平方米，单套总价将达到1~2亿元。

北京壹号院则将客户群锚定为十亿身家级以上的富豪俱乐部。融创北京公司副总经理楼艳青有一套著名的“爱马仕理论”：“买爱马仕包包的往往是最不缺包的人”。楼艳青曾以操盘北京豪宅西山壹号院闻名，被业内称为“豪宅女神”。正是由于孙宏斌将北京壹号院定位为融创的“眼珠子项目”，楼艳青受命亲自上阵操盘。虽然对产品本身信心满满，但要聚集200多位中国甚至世界顶级富豪，这在中国房地产历史上几乎不曾有过，楼艳青也面临职业生涯的一次全新挑战。

为此，融创一反过去市场上的豪宅高调卖路线，对北京壹号院实施低调的销售策略，并且设置了严格的看房门槛，每天限量接待客户，提前预约精准安排，保证项目现场每次只有一组客户看房，一整个团队为其服务。楼艳青认为，豪宅可以高调卖，但顶豪不可以，稀缺的顶豪更不可以。“顶豪呼声高没有意义，关键要做精准圈层和口碑。”

以上种种，不难看出孙宏斌对于北京壹号院的深切期望。与北京壹号院同期推出的使馆壹号院——位于北京东二环东直门，销售单价10万+。不同的是，使馆壹号院对标的是北京顶豪市场，要的是市场业绩；北京壹号院对标的是世界级顶豪，要的是产品口碑。深耕一线城市豪宅市场十二年，销售额做到中国房企前十强，孙宏斌是时候通过重新定义中国豪宅高度，奠定融创在产品能力上的江湖地位了。