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某房地产开发公司正在开发御花园小区项目，项目支付土地出让金1,500万元，开发成本3,200万元，含借款利息200万元，可售面积30,000平方米，如果销售毛坯房，每平方米售价3,200元，销售收入总额为9,600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。 方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税 不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元） 扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元) 增值额＝9600－6378＝3222(万元) 增值率＝3222÷6378＝50.52% 适用税率40%，速算扣除率为5%; 应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元) 方案2：假设甲公司开发丽景小区需要2年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元,无其他变动因素。 不含息建造成本＝1500＋3200－200＋100×2＝4700（万元） 扣除项目金额＝4700×130%＋9600×5.5%＝6110＋528＝6638(万元) 增值额＝9600－6638＝2962(万元) 增值率＝2962÷6638＝44.62% 适用税率30%,速算扣除率为0； 应交土地增值税＝2962×30%－0＝888.6(万元) 改变公司编制减少土地增值税额＝969.9－888.6＝81.3(万元) 作者：智慧源.翟巨顺 |
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