土地增值税筹划方法之——改卖毛坯房为卖装修房法

某房地产开发公司正在开发御花园小区项目，项目支付土地出让金1,500万元，开发成本3,200万元，含借款利息200万元，可售面积30,000平方米，如果销售毛坯房，每平方米售价3,200元，销售收入总额为9,600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。

方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税

不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）

扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)

增值额＝9600－6378＝3222(万元)

增值率＝3222÷6378＝50.52%

适用税率40%，速算扣除率为5%;

应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)

方案2：改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用1,200万元,装修之后，每平方米售价为3,700元,销售收入总额11,100万元,无其他变动因素。

不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）

扣除项目金额＝5700×130%＋11100×5.5%＝7410＋610.5＝8020.5(万元)

增值额＝11100－8020.5＝3079.5(万元)

增值率＝3079.5÷8020.5＝38.40％

应交土地增值税＝3079.5×30%－0＝923.85(万元)

方案2与方案1的差额＝969.9－923.85＝46.05(万元)

作者：智慧源.翟巨顺