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文章导读 随着房地产市场的不断发展，房产公司在进行商品房销售时也形式多样，如：销售精装房、购房送车位、购房送家电等等，为了促进销售，开发商也是绞尽脑汁。 房地产开发商进行的销售时，是销售毛坯房好还是精装房好？本文把【共享会计师】专家提供咨询服务过程中的相关案例进行总结、分析，结合最新发布的税收政策，跟大家进行分享，以供大家在实际工作中参考。 咨询案例 滨海房地产公司(为一般纳税人)在广州市南沙区开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90-140平方米，总建筑面积为1万平方米，其中地价及开发成本为9000万元(不含税)，准予扣除的开发费用1000万元(不含税)，扣除项目金额合计为1亿。根据进行实地考察调研，提出以下二个销售定价方案： 方案一：企业直接销售毛坯房，销售均价为1.62万元/平方米，可以取得并能抵扣进项税额为：743.12万元。 方案二：增加了装修费用1462万元，增加家电家俱类支出500万元，在毛坯房售价加上装修成本后定位1.82万元/平方米，将毛坯房打造成精装房，让买家可以拎包入住。 但是，问题来了，与精装商品房有关的税费如何缴纳?二个方案到底哪个获得利润更高呢？【文中没有注明不含税金额的均为含税价】 该公司负责人刘总于2019年9月向【共享会计师】专家陈老师就以上二个方案的涉税问题进行了一对一咨询。 面对滨海房地产公司的实际情况，【共享会计师】专家陈老师针对性地进行了下面的回复。 1 现在先就二个销售定价方案进行分析 01 方案一分析： 计算资料 地价及开发成本为9000万元(不含税)，准予扣除的开发费用1000万元(不含税)。企业直接销售毛坯房，销售均价为1.62万元/平方米，可以取得并能抵扣进项税额为：743.12万元。 1）增值税 销项：1.62×10000÷(1+9%)×9%=1337.61万元 进项：743.12万元 应交增值税：1337.61-743.12=594.49万元 2）应纳税金及附加 594.49×(7%+3%+2%)=71.34万元 3）印花税 按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税 印花税：1.62÷(1+9%)×0.05%=7.43万元 4）土地增值税计算过程如下： ①地价及开发成本为9000万元 允许扣除额=9000×(1+20%)=10800万元 ④允许扣除的项目金额合计 =10800+1000+71.34+7.43=11878.77万元 ⑥增值率=2983.62÷11878.77×100％=25.12% 5）企业所得税： [1.62×10000÷(1+9%)-10000-71.34-895.09-7.43]×25%=972.13万元; 6）净利润： 1.62×10000÷(1+9%)-(10000+71.34+895.09+972.13+7.43)=2916.4万元 方案一所交税费合计： 594.49+71.34+7.43+895.09+972.13=2540.48万元 02 方案二分析： 陈老师提出一个销售精修房的筹划方案，具体如下： 签两份合同：一份是房地产企业与购房者签订精修房销售合同，房屋合同价为1.82万元/平方米，另一份是房地产企业指定本地的装修公司（房地产的子公司）与房地产企业签订装修合同，合同价为0.1962万元/平方米。 计算资料 房地产公司地价及开发成本为9000万元(不含税)，准予扣除的开发费用1000万元(不含税)，可抵扣进项税额为743.12万元，共增加了装修费用1462万元及家电家俱类支出500万元，将毛坯房子装修成精装房，售价加上装修成本后销售定位均价1.82万元/平方米。 经专家提供该方案后，预计装修公司的相关成本资料如下： 装修公司自身的装修成本1750万元，所取得进项税额83万元可全部抵扣。装修公司给房地产公司开具装修费用1462万元(增值税专用发票，税率9%)，家电家俱类500万元(增值税专用发票，税率13%)。 【以上没有注明不含税金额的均为含税价】 1 房地产公司涉及税费分析: 1）增值税 进项：743.12+1462÷(1+9%)×9% +500÷(1+13%)×13% =921.36万元 应交增值税：1502.75-921.36=581.39万元 2）应纳税金及附加 税金及附加： 581.39×(7%+3%+2%)=69.77万元 3）印花税 ①房产销售按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。 应交印花税：1.82×10000÷(1+9%)×0.05%=8.35万元 ②跟装修公司签订装修合同按税率万分之三计算缴纳印花税。 应交印花税： [1462÷(1+9%)+500÷(1+13%)]×0.03% =0.54万元 4）土地增值税计算过程如下： ①地价及开发成本为9000万元 允许扣除额=[9000+1462÷(1+9%)]×(1+20%) =12409.54万元 ④允许扣除的项目金额合计 =12409.54+1000+500÷(1+13%)+69.77+8.35+0.54 =13930.68万元 ⑤增值额=18200÷(1+9%)-13930.68 =2766.57万元 ⑥增值率 =2766.57÷13930.68×100％=19.86% (注：增值率未超过20%不交土地增值税。该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。) 5）企业所得税： [18200÷(1+9%)-9000-1000-(1462÷(1+9%)-500÷(1+13%)-69.77-8.35-0.54]×25% =1208.71万元 6）净利润： 18200÷(1+9%)-9000+1000+1462÷(1+9%)+ 500÷(1+13%)+69.77+1208.71+8.35+0.54] =3626.12万元 2 装修公司涉及税费分析: 1）增值税 2）应纳税金及附加 税金及附加： 95.24×(7%+3%+2%)=11.43万元 3）印花税 跟房地产公司签订装修合同按税率万分之三计算缴纳印花税。 印花税： [1462÷(1+9%)+500÷(1+13%)]×0.03% =0.54万元。 4）应纳企业所得税 企业所得税： [1462÷(1+9%)+500÷(1+13%)-1720-11.43-0.54]×25%*20% =2.59万元 5）净利润： 净利润： 1462÷(1+9%）+500÷(1+13%)- (1720+11.43+2.59） =49.54万元； 方案二的房地产公司和装修公司所交税费合计： 581.39+69.77+8.35+0.54+1208.71+95.24+11.43 +0.54+2.59=1978.56万元。 房地产公司和装修公司利润合计： 3626.12+49.54=3675.66万元。 ①方案二的利润比方案一所交的税费减少了： 2540.48-1978.56=561.92万元 ②方案二的利润比方案一的利润增加： 3626.12+49.54-2916.4=759.26万元 3 精装房涉税分析: 1）增值税 滨海房地产公司销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已包含在房价中。 因此，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不单独计价，与销售房地产一并按照9%税率计算缴纳增值税。 滨海房地产公司将销售精装修房和房中的家具、家电等不分别进行开票的，则精装修房及房中的家具、家电均按销售不动产适用9%的税率。 注：如果滨海房地产公司将销售精装修房和房中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用9%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用13%的税率。 政策依据 根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号 )《附件1：营业税改征增值税试点实施办法 》第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 2）土地增值税： 1.在计算土地增值税时，销售销售精装房应当按照取得的全部收入作为土地增值税应税收入。 2.在计算土地增值税扣除项目时： ①装修费用可以计入房地产开发成本，并可以加计20%的扣除。 ②对于装修中所使用的家具、电器等动产设施，计算土地增值税时可以据实扣除，但不得加计20%，并且也不得作为房地产开发费用扣除的基数。 ③从事房地产开发的纳税人可将取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的金额之和，加计20%的扣除 3、建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 政策依据 1.根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定： ①房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 ②开发毛坯房进行的装修构成不动产的组成部分，其发生的成本可以作为房地产开发成本，并且允许作为加计扣除基数。 ③上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。 2.根据《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔2002〕190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。 3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令[1993]第138号规定： 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的； 普通标准住宅：面积在140平米以下，单价1.44倍以下，容积率1.0以下房屋为普通住宅。 4、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。” 5、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。” 3）企业所得税 滨海房地产公司为精装房所购买的家具、电器等，属于统一“标配”，并且连同房屋一并销售给买家。 根据企业所得税收入与成本费用配比原则，装修过程中购买的家具、电器等应当予以资本化，计入开发成本，按照规定结转的成本，是允许按实在企业所得税税前扣除的。 政策依据 《企业所得税》 4）印花税 印花税是对对签订商品房合同的双方征收。 1.对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。 房地产公司销售的精装修房时，应以《商品房买卖合同》中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为印花税的计税价格。按产权转移书据适用税率万分之五计算缴纳印花税。 2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 政策依据 1.根据《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。 2.《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 后语 建议滨海房地产公司应选择均价18200元/平方米作为自己的精装房销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。 公司若采用方案二，净利润增加759.26万元，税费减少了561.92万元。 通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了895.09万元的土地增值税。 其他企业参考本案例时，请结合自身实际情况，最终以当地主管税务机关的意见为准。 |
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