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一、变开发毛坯房为开发中低档装修房的纳税筹划 筹划思路：我们把取得国有土地使用权时支付的金额与房地产开发成本的合计数简称为建造成本。一方面，增值额=收入-扣除项目金额=收入-（建造成本+建造成本×10%+建造成本×20%+税金）=收入-（建造成本×1.3+税金），由此可知，如果使建造成本增加a，相应地使收入增加a，会使增值额降低0.3a。另一方面，增值率=增值额÷扣除项目金额=［收入-（建造成本×1.3+税金）］÷（建造成本×1.3+税金）=收入÷（建造成本×1.3+税金）-1，由此可见，增加建造成本又会降低增值率。 这样，对于原本开发毛坯房的房地产开发公司，可以考虑开发中低档装修房，使得增加的装修成本计入房地产开发成本，从而加大建造成本，同时适当提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿（即装修成本恰好得到补偿或有一定的微利）。这样做一方面降低了增值额，另一方面降低了增值率，而增值率的降低又有可能导致适用税率的降低，从而达到双重节税的目的。 例1：某房地产开发企业开发中低档住宅支付土地出让金3 000 万元，若开发毛坯房，房地产开发成本为4 000 万元，若开发中低档装修房，需增加装修成本1 000 万元，建筑积为40000平方米。若开发毛坯房，则单价为4 000 元/平方米，总价为16 000 万元；若开发中低档装修房，则单价为4 250元/平方米，总价为17 000 万元。从金融机构借款利息为150万元，但不能够按转让房地产项目计算分摊。该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。其中，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%。请对其进行纳税筹划。 方案一：开发并销售毛坯房。 取得国有土地使用权时所支付的金额=3 000（万元） 房地产开发成本=4 000（万元） 房地产开发费用=（3 000+4 000）×10%=700（万元） 与转让房地产有关的税金=16 000×5%×（1+7%+3%）=880（万元） 加计扣除项目金额=（3 000+4 000）×20%=1 400（万元） 扣除项目金额合计=3 000+4 000+700+880+1 400=9 980（万元） 增值额=16 000-9 980=6 020（万元） 增值率=6 020÷9 980×100%=60.32% 适用税率为40%，速算扣除率为5%。 应纳土地增值税=6 020×40%-9 980×5%=1 909（万元） 方案二：开发中低档装修房。 取得国有土地使用权时所支付的金额=3 000（万元） 房地产开发成本=4 000+1 000=5 000（万元） 房地产开发费用=（3 000+5 000）×10%=800（万元） 与转让房地产有关的税金=17 000×5%×（1+7%+3%）=935（万元） 加计扣除项目金额=（3 000+5 000）×20%=1 600（万元） 扣除项目金额合计=3 000+5 000+800+935+1 600=11 335（万元） 增值额=17 000-11 335=5 665（万元） 增值率=5 665÷11 335×100%=49.98% 适用税率为30%。 应纳土地增值税=5 665×30%=1 699.5（万元） 二、拆分高档精装修房的纳税筹划 筹划思路：对于精装修房，若装修业务的利润率较高，导致计算土地增值税的增值额和增值率都较高，且导致适用税率较高，从而最终导致高额的土地增值税税负。我们可考虑将装修业务分立出去，成立一个独立核算的装修公司。这样，由房地产开发公司销售毛坯房，由装修公司提供装修劳务。由此，装修业务的增值额就不作为土地增值税的计税依据，且很有可能降低土地增值税的适用税率，从而降低了土地增值税税负。 例2：某房地产开发企业开发高档精装修住宅，支付土地出让金4 000 万元，房地产开发成本为8 000 万元，其中建筑成本5 000 万元，装修成本3 000 万元。可售面积为50000平方米，销售此精装修住宅售价为8 000 元/平方米，则销售收入总额为40 000 万元。从金融机构借款利息支出200 万元，不能够按转让房地产项目计算分摊。该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。其中，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%。请对其进行纳税筹划。 方案一：房地产开发企业直接销售此精装修房。 取得国有土地使用权时所支付的金额=4 000（万元） 房地产开发成本=5 000+3 000=8 000（万元） 房地产开发费用=（4 000+8 000）×10%=1 200（万元） 与转让房地产有关的税金=40 000×5%×（1+7%+3%）=2 200（万元） 加计扣除项目金额=（4 000+8 000）×20%=2 400（万元） 扣除项目金额合计=4 000+8 000+1 200+2 200+2 400=17 800（万元） 增值额=40 000-17 800=22 200（万元） 增值率=22 200÷17 800×100%=124.72% 适用税率为50%，速算扣除率为15%。 应纳土地增值税税额=22 200×50%-17 800×15%=11 100-2 670=8 430（万元）。 方案二：将装修业务分立出去，成立一个独立核算的装修公司。由房地产开发公司销售毛坯房，由装修公司提供装修劳务。 这样，原来8 000 元/平方米的售价相应地分摊为：毛坯房售价为5 000 元/平方米，装修价为3 000元/平方米，毛坯房的总售价为25 000 万元。 取得国有土地使用权时所支付的金额=4 000（万元） 房地产开发成本=5 000（万元） 房地产开发费用=（4 000+5 000）×10%=900（万元） 与转让房地产有关的税金=25 000×5%×（1+7%+3%）=1 375（万元） 加计扣除项目金额=（4 000+5 000）×20%=1 800（万元） 扣除项目金额合计=4 000+5 000+900+1 375+1 800=13 075（万元） 增值额=25 000-13 075=11 925（万元） 增值率=11 925÷13 075×100%=91.20% 适用税率为40%，速算扣除率为5%。 应纳土地增值税税额=11 925×40%-13 075×5% =4 770-653.75=4 116.25（万元）。 综上所述，对于装修房，第一种情况，如果增加的装修成本与房屋售价增加额相当的话，则会降低土地增值税税负。第二种情况，如果房屋售价增加额远远大于增加的装修成本的话，则会增加土地增值税税负。对于上述第二种情况，我们可以考虑将装修业务由装修公司承担，房地产开发公司销售毛坯房，装修公司提供装修劳务，这样可以降低土地增值税税负。 |
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