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国有土地收购实施办法》的通知
各局办、各事业单位、各街道、各有关单位： 《苏州工业园区国有土地收购实施办法》已经2013年12月28日工委会审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。 特此通知。
二○一三年十二月二十八日 共印：8份
苏州工业园区国有土地收购实施办法
第一章 总 则 第一条 为整合苏州工业园区国有土地资源，盘活存量土地资产，提升建设用地节约集约利用水平，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地储备管理办法》、《苏州市土地储备实施办法》等法律法规的规定，结合苏州工业园区实际，制定本办法。 第二条 苏州工业园区行政区划内国有土地（以下称“土地”）收购工作，适用本办法。 第三条 本办法所称土地收购，是指苏州工业园区土地储备中心（以下称“储备中心”）依据本办法的规定，对土地及建筑物（附着物）及设施设备等进行收购的行为。 第四条 储备中心受苏州工业园区管理委员会（以下称“管委会”）委托，在苏州工业园区供地和土地管理决策委员会指导和监管下，代表管委会实施土地收购和出让的前期准备工作。储备中心可以委托苏州工业园区管委会确定的相关机构或全资国有公司组织实施。 第五条 土地收购范围： （一） 原土地使用权人主动申请储备中心收购的土地； （二） 土地使用权转让时，储备中心可以优先收购； （三） 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，由储备中心优先收购； （四） 管委会指定的其他需要进行收购的土地。 第六条 储备中心可以依照法律、法规及本办法的规定将依法收购的土地进行储备、融资、前期开发、出让和处置。 第七条 园区招商、经发、规划建设、财政、国土房产等管理部门应按各自职责，做好土地收购的相关工作。 第八条 土地被依法收购的单位或个人，必须按期交付土地，并做好土地收购的配合工作。 第二章 土地使用权收购 第九条 土地收购的一般程序： （一） 收集原土地使用权人信息。根据原土地使用权人主动提出的收购申请，或园区相关部门提供的涉及优先收购的具体单位信息，储备中心启动土地收购前期工作。 （二） 初步调查。以储备中心、财政部门、招商部门联合组成收购谈判小组，对拟收购的土地和建筑物（附着物）的面积、用途和设施设备、土地抵押、规划用途情况等进行初步调查，收集土地出让合同（土地转让合同）、企业入驻时的投资建设等相关承诺、享有的地价优惠、税收优惠、投资奖励等资料，了解原土地使用权人意向，并形成书面报告。 （三） 评估测算。储备中心委托评估机构拍摄影像资料、评估测算土地、建筑物（附着物）、设施设备价格的上下限及总补偿款上下限。 （四） 确定收购。收购谈判小组将书面报告和评估测算结果提交土地储备（含收购、回购）管理工作小组研究通过后，对土地进行收购。 （五） 收购协商。由收购谈判小组依据评估机构的评估测算结果与原土地使用权人进行洽谈，初步确定土地的补偿内容、补偿价格、收购时间、付款方式、标的交付、土壤修复（如有）等，协商一致后报土地储备（含收购、回购）管理工作小组。 （六） 方案报批。储备中心拟定正式收购方案和《国有建设用地使用权收购合同》，报园区供地和土地管理决策委员会批准。 收购方案应包含以下内容： 1. 基本情况。土地面积、建筑面积、原土地使用权人、位置、原批准用途、规划用途、已使用年限、剩余使用年限等。 2. 评估测算。评估依据、方法、结果等。 3. 谈判。谈判主要过程、谈判达成的补偿内容、补偿总价、付款方式、标的交付等。 4. 处置建议。收购土地的前期开发和利用的建议。 （七） 收购执行。储备中心与原土地使用权人签订《国有建设用地使用权收购合同》，并按照《国有建设用地使用权收购合同》约定金额、期限和方式向原土地使用权人支付补偿款。 （八） 权属变更。储备中心根据《国有建设用地使用权收购合同》约定支付收购首期补偿款后，原土地使用权人与储备中心共同向园区国土房产部门申请办理权属变更登记手续。 （九） 交付标的。根据《国有建设用地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和建筑物（附着物）及其他，土地交付时，储备中心可委托专业土壤检测机构进行土壤检测。如因原土地使用权人使用导致土壤污染、且须进行土壤修复的，修复费用从补偿款款中扣除。 第十条 收购补偿。收购补偿采用货币补偿方式，主要内容包括对土地及其建筑物（附着物）、设施设备的补偿。收购补偿原则上按土地成本计算。 （一） 土地补偿。土地补偿以土地成本为下限，以收购时点的评估价为上限，与原土地使用权人协商确定。 土地成本应为土地出让金、土地开发费、土地出让环节税费和利息的总和，并扣除土地已使用年限应付出的土地出让金及土地出让环节相应税费。 对以下情况，应区别对待： 1. 对原土地使用权人在取得土地时享受地价优惠、税收优惠、投资奖励的，或企业入驻后未能兑现投资建设等相关承诺的，应在补偿总额中考虑上述因素予以扣减，具体扣减金额由招商部门拟定，由收购谈判小组报土地储备管理工作小组最终确定。 2. 土地使用期限已满，原土地使用权人未申请续期或申请续期未获批准的土地不予补偿。 （二） 建筑物（附着物）补偿。被收购土地的建筑物（附着物）的补偿，以建筑物（附着物）清算价格为下限，以重置成本法评估价为上限，与土地使用权人协商确定。 （三） 设施设备补偿。被收购土地的设施设备，可以搬离的设施设备应由原土地使用权人自行搬离。不能搬离的设施设备的补偿以清算价格为下限，以重置成本法评估价为上限，与土地使用权人协商确定。 第三章 开发利用处置 第十一条 储备中心可以对收购的土地通过以下方式进行土地前期开发、利用和处置： （一） 前期开发。储备中心在收购土地出让前，完成收购土地的土地平整、基础设施配套等前期开发工作，使之具备供应条件。前期开发涉及土地平整和道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等基础设施建设的，可委托园区相关单位或管委会全资下属国有企业为实施单位，前期开发的土地平整、基础设施配套必须进行公开招投标。 （二） 土地利用。收购土地的前期开发完成后，可依法重新出让。 （三） 资产处置。 土地收购完成后，直接出让的，可由储备中心委托管委会指定的相关单位对建筑物（附着物）进行公开招标拆除和对设施设备进行公开拍卖。 土地收购完成后，近期内不出让的，将土地和房屋权属变更登记至国土房产部门或储备中心名下，由国土房产部门或储备中心委托管委会指定的相关单位按照《苏州工业园区行政事业单位土地及公有房屋管理实施细则》进行管理和出租。待土地需要出让时，由国土房产部门或储备中心委托管委会指定的相关单位按照《苏州工业园区行政事业单位国有资产管理暂行办法》对建筑物（附着物）进行公开招标拆除和对设施设备进行公开拍卖。 （四） 收购土地的开发、利用、处置，应当遵循公开、公正、公平的原则。 第十二条 收购土地的前期开发、利用、处置活动应遵守国家法律、法规、规章和有关规定，不得损害公众利益。 第四章 资金运作管理 第十三条 收购土地的资金运作受园区财政部门的指导与监督。 第十四条 储备中心的资本金由园区财政部门拨款，储备中心运作后的增值资金可以逐步充实资本金。 第十五条 储备中心的土地收购资金由园区财政部门拨付，也可以通过土地储备融资筹措。 第十六条 收购的土地重新出让后，土地出让金全额上缴园区财政。 第五章 相关单位职责 第十七条 储备中心负责土地收购的组织协调、委托评估、谈判、拟定收购方案和收购合同、合同签署、付款、收购地块开发和管理等工作。 第十八条 园区规划建设部门负责提供需要改变土地利用用途的规划依据及范围。 第十九条 经发部门和招商部门负责提供拟收购土地的信息或企业转让土地意向的信息，招商部门负责提供企业曾享受的优惠政策信息及企业入驻时的投资承诺信息，拟定地价补偿扣减金额，参与收购谈判，并配合储备中心做好联系和洽谈工作。 第二十条 国土房产部门负责提供被收购土地的出让合同，并负责土地面积、使用年限、房屋面积、土地抵押的界定工作，及对拟转让土地的交易价格是否明显低于市场价格给予认定。对有储备需要的土地，依据收购合同，报管委会批准后收回原土地使用权人的土地使用权，并将收购的土地使用权确权给储备中心。企业入驻时通过中新苏州工业园区开发股份有限公司以转让方式获得土地的，应由中新苏州工业园区开发股份有限公司提供土地转让合同。 第二十一条 财政部门参与收购谈判及负责监督储备中心资金运作、收购补偿资金的筹措和土地重新配置的土地收益分配政策。 第二十二条 经双方初步确定收购的，经发、规划建设、国土房产、环保、工商等部门暂停为其办理新建、改建、扩建、改变用途、析产、买卖、租赁、抵押、房地产公证、环保和工商营业执照等相关手续。 第六章 附 则 第二十四条 本办法由苏州工业园区国土房产局解释。 第二十五条 土地收购流程
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