 1、房地产企业收入与成本的配比
问题：
老师您好：
（1）我公司为一房地产企业，开发项目已完工交付，达到入住的基本条件，但不少室外工程未完工，这时能确认收入结转成本吗？
（2）如果一个项目确认收入结转成本后又有以前未预见到的成本发生，如何处理这部分滞后成本？
专家回复：
依据国税发【2009】31号第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
专家分析：
1、对于第一个问题， 建议按以上规定处理。
2、对于第二个问题，待实际发生时，调整成本。
2、私募基金理财税费问题
问题：
公司买卖私募基金产品涉及哪些税费（营业税、印花税、企业所得税等）？私募基金理财收益需要缴纳哪些税费？其处置收益是否属于企业所得税征税范围？若属于，其收益是单独申报所得税还是汇算清缴申报所得税？
专家回复：
私募基金是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。针对私募基金在税务上无专门的文件规定。
买卖私募基金属于买卖金融商品，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条第四项要针对买卖差价缴纳营业税。
印花税，现行印花税条例并没有把私募基金列入征税范围。财税〔2002〕128号第三条第二款规定对投资者申购和赎回基金单位，暂不征收印花税。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
企业所得税，申购和赎回的差额需要交纳企业所得税的。这个相当于我们的投资所得。对从基金分配中取得的收入，是否征收企业所得税，税法并没有明确（财税〔2002〕128号第二条第三款只是规定了开放式基金可以暂免征收所得税），建议与税务机关商议处理，看是否可以适用财税〔2002〕128号。
处置收益属于企业所得税的征税范围，不需要单独申报，汇算清缴申报所得税即可。
|
|
|
