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2018年度企业所得税汇算清缴工作即将开启，房地产企业作为一个特殊行业，国家税务总局专门为此发文，以明确房地产开发经营业务企业所得税处理办法。今天小编就和您聊聊房地产开发企业所得税汇算清缴不同于其他企业的那些事儿。 一、预售年度 房地产开发企业在预售期间销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 企业发生的期间费用，以及按预售收入预缴的土地增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加，准予在当期按规定扣除。其预售收入作为业务招待费、广告宣传费的计算扣除基数。 举例：某房地产开发企业开发A项目，开工日期为2017年4月1日，2018年7月取得商品房预售许可证，至2018年底取得预售房款11000万元，已预缴增值税300万元，城建税及教育费附加、地方教育附加合计36万元，土地增值税360万元。预计计税毛利率为20%，如何填列2018年年度企业所得税申报表A105010表？ 解析：A项目预计毛利额=11000÷（1+10%）*20%=2000万元； A项目实际发生的税金及附加、土地增值税=36+360=396万元。 A项目在2018年年度企业所得税申报表A105010表相关数据填报如下： 二、完工年度 开发产品在完工年度，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 完工条件 除土地开发以外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为完工：   1、 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、 开发产品已开始投入使用。 3、 开发产品已取得了初始产权证明。   收入确定 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 开发产品计税成本支出 1、计税成本支出的内容如下： △利息支出;房地产开发企业的利息支出按以下规定进行处理：  ①企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除，属于资本化的利息费用计入开发产品计税成本。 ②企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 2、计税成本支出的核算 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法选择如下：
3、除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本： （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 举例：某房地产开发企业开发B项目，开工日期为2016年6月1日，2018年11月取得建设工程竣工验收备案证明书，截止至2017年底取得预售房款331,497,715.00元，已预缴增值税8,959,397.70元，已预缴城建税、教育费附加、地方教育附加以及土地增值税合计10,345,648.71元。预计计税毛利率为20%，计算2018年度B项目未完工产品转完工产品特定业务的纳税调整额。 解析： B项目2018年度转回的销售未完工产品预计毛利额=331,497,715.00÷（1+11%）*20%=59,729,318.02元； B项目2018年度转回实际发生的税金及附加、土地增值税=10,345,648.71元。 B项目在2018年年度企业所得税申报表A105010表相关数据填报如下：
三、完工年度后 房地产开发企业在完工年度以后的年度，按销售完工产品取得的收入和对应的计税成本计算出实际毛利额，填入年度企业所得税申报表。 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税。 四、常见问题 Q1：某房地产开发企业在2018年9月11日取得建设工程竣工验收备案证明书，在做年度企业所得税汇算清缴时，开发成本截止日是什么时候？ A：根据国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。即企业可以在2019年5月31日前的任何时点，选择确认计税成本核算的终止日。 Q2：某房地产开发企业，在开发区内建造的会所、物业管理场所、幼儿园等配套设施，如何处理？ A：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 Q3：房地产开发企业如何核算地下车位？ A：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。实务操作中，地下车位有产权可对外销售的，其成本应当单独核算；如果是无产权的，应当作为公共配套设施进行处理。 Q4：房地产开发企业在完工年度，是否需要对完工项目出具专项报告？ A：根据国税发〔2009〕31号第九条的规定，在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 Q5：房地产开发企业的样板间装修费用可以直接在企业所得税前扣除吗? A：房地产开发企业样板间装修费用属于“项目营销设施建造费”，应当计入开发间接费用。因此，公司发生的样板间装修费用不得直接在税前扣除，应按成本对象归集计入开发间接费用，从而计入开发产品计税成本，待产品完工销售实际结转销售成本时在企业所得税税前扣除。 Q6：甲房地产开发企业与乙公司于2016年3月签订合作开发协议，双方合作开发A项目，甲以其取得的A地块作为合作条件，乙公司以5个亿的资金作为合作条件，根据项目最终实现的税后利润五五分成。2018年12月31日A项目利润5000万元，则乙公司分得的税后利润5000Χ（1-25%）Χ50%=1875万元如何处理? A：根据国税发[2009]31号第三十六条的规定，企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 |
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