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太原市城中村拆迁改造正在火热进行中，各城中村正在根据实际情况分类施策进行改造，采取的改造模式主要有：与开发企业合作改造、村集体经济组织自我改造、政府托底改造等。每一个城中村的改造过程，都有着说不完的故事，近日，记者深入太原市城中村，记录下不同开发模式下的改造故事。 A 迎泽区郝庄镇王家峰村 先建后拆政府托底改造 “加快旧村改造积极融入城市改善人居环境”“人人互让事事好商量”……行走在太原市迎泽区郝庄镇王家峰村的大小街道上，随处可见这样的宣传语。王家峰村以确保村民利益最大化为原则的拆迁思路，使得该村成为迎泽区整村拆除工作中进展最快的村。 王家峰村地处迎泽区郝庄镇南部。全村共有1315户，3253人，550处宅基地，总建筑面积25万平方米。土地2193.9亩，划定“133”规划用地560.1亩。截至目前，王家峰村整村拆迁任务已完成70%。 整村拆迁怎么安置？改造资金怎么筹措？回迁承诺如何兑现……迎泽区郝庄镇王家峰村通过政府托底改造的模式，采取先建后拆加快项目推进等一系列创新举措，根据本村实际情况，科学研究制定整村改造方案，严格执行“四议两公开”的民主程序，确保村民利益最大化，破解城中村改造难题，取得了较好成效。 “群众利益摆在前”征迁难题迎刃而解 驱车驶入南内环东街，向其东延东环快速路方向开去，不远处就是王家峰村。 在今年的城中村整体拆迁改造大潮中，王家峰村的改造可谓与众不同。这个地处省城东部城乡结合处的村庄，在2007年的南内环街东延工程中，被南内环街东西横穿将其一分为二，当时90余户民房被拆迁。在2013年东中环路的建设中，东中环路南北贯穿村庄，与南内环街形成十字交叉，王家峰村被纵横分割成四块。 随着南内环东街的通车，曾有着诸多生活、交通不便的王家峰村，一下子成为交通四通八达的地产黑马板块。 7月7日，在位于太原市南内环街东延的建筑工地上，李保林手指着19栋高层楼房难掩兴奋之情。“这是我们村用于村民回迁安置的小区，目前已有回迁居民安置入住了。” 李保林是迎泽区郝庄镇王家峰村党总支书记。去年年底刚当选，一上任就接手了城中村改造这件事。“从小在这村里长大，邻里街坊都算是亲人。面对整个太原市城中村改造的统一部署，既要带领村民配合城市建设，又要解决好他们的后顾之忧，任务艰巨。”李保林向记者坦陈。 在与记者谈话间，不时有村民找李保林。面对村民提出的各类问题，李保林都耐心解答。“俗话说，火车跑得快，全靠车头带。”李保林告诉记者，在征迁一线，村里党员干部们以身示范，不仅带动了亲戚朋友支持征迁，也促使尚在犹豫观望的村民顺利签下了拆迁协议。 拆迁，改造，一个旧的村庄消失，一个新的社区诞生，是一次伴随着阵痛的浴火重生。李保林告诉记者，在推进拆迁的工作中，必须站在村民的立场上考虑问题，帮他们解决实际困难，“坚持‘群众利益摆在前’，村里的征迁难题才会迎刃而解。” 先建后拆回迁有保障消除拆迁对象后顾之忧 施工机械突突开进，又一处规划拆除的老旧房屋被实施拆除。马路对面，一栋栋新建住房拔地而起，多数楼房已封顶。“咱们村现在交通可真便利，出门就是东环快速路，去哪里都方便。而且据说未来地铁的规划也经过这里！”7月7日下午，几位村民在南内环东街与东中环交叉口处的建筑工地上，你一言我一语，畅聊畅想着不久后生活的样子。 城中村改造中最担心出现的问题是什么？一怕资金不能保证，二怕出现“半拉子”工程，三怕各种矛盾激化。化解这三大难题，正确、科学的决策和有效的保障和监管是关键。 王家峰村的整村改造，是由太原市龙城投资公司在实现成本测算平衡或微利的情况下，利用融资平台融资，负责实施改造。通俗地讲，就是太原市龙投公司融资进行回迁房的安置，由村里负责拆迁工作。记者了解到，在动迁过程中，村民们了解到有政府托底实施改造，都很有信心，认为有保障，配合程度高。 在城中村改造中，拆迁安置一直成为改造进程中较难的问题。“突破这一难题的关键，就是要以高质量的住宅和公开透明的办事原则，取信于民。”采访中，王家峰村两委干部纷纷表示，王家峰村此次整村改造，将安置房建设由“先拆后建”转变为“先建后拆”，提前启动安置房建设，让待拆迁村民看到已建成的高品质住宅，使惠民改造工作更有说服力。“而且，在动迁工作前期，我们反复多次召开村民大会、党员大会等，反复吸纳大家的建议，完善实施方案。”一位村两委干部说，这样扎实细致的制定改造方案，就是为了充分考虑村民的利益。同时，在整个拆迁、签订协议等程序中，全部做到公开透明。“先建后拆，以公信服人，就能消除拆迁对象的后顾之忧。” 跟随城市发展节拍为失地农民打造金饭碗 在王家峰村城中村拆迁指挥部，记者看到桌上摊开的回迁改造规划图纸上，王家峰新区所需的各类服务设施都将同步规划、同步建设、同步投用，满足新区居民的生活需求，住宅面积达到20多万平方米。“原来，要进入王家峰村，主要走朝阳街、双塔南巷、南十方街，这些路经常会在高峰期堵车，南内环东街通车后，很大程度上缓解了交通压力。”王家峰村村民老郭告诉记者，虽然王家峰村属于商业发达的迎泽区，但是曾受地势以及交通的限制，多年来一直飘忽于城市之外，房屋租金和商业都发展不起来。南内环街东延和东中环打通后，虽然老村子被拆得七零八落，但是一下子感觉离城市近了。他希望整村改造后，能给老百姓带来更多的机遇与商机，让老百姓融入城市、感受到城市的活力。 村子整村改造了，村民们之后该朝哪些方面发展，一直成为王家峰村两委干部们最为重视的事。王家峰村，原来由于特殊的地理位置，受交通制约，村民们多数以种地为生。如今道路通畅了，村里也随城市发展而改造。王家峰村两委干部们时常思考着，利用村里改造的现有优势，带动村民做些长远生活得到保障的事。 王家峰村两委干部们思考着，王家峰村未来的发展，就是要紧紧跟随着城市发展的节拍，做出一些长远的打算，为村民打造一个造福子子孙孙的“金饭碗”。 B 经济技术开发区杨庄社区 财政先垫付同时银行融资 杨庄社区是太原经济技术开发区整村拆除的7个城中村之一，然而由于邻近机场航道，楼房限高，致使改造招商难度比较大。为此，经济技术开发区党工委、管委会一边积极寻觅合作伙伴，一边做好了自主开发的准备。为确保整村拆迁目标如期完成，管委会在积极寻找资金的同时，决定先由区财政垫付3亿元作为拆迁启动资金，打消拆迁改造村民的疑虑。“经开区有个特殊情况，那就是没有乡镇街办，管委会直接对村子，大家擅长的是经济管理和开发工作，没有农村工作经验。”经开区城改办工作人员告诉记者，根据这种情况，经济技术开发区在城中村改造中首先完善了组织机构，成立了以管委会主任为总指挥，其他班子成员任副指挥的城中村改造指挥部。指挥部下设办公室，组建两个城中村改造工作组，抽调各相关单位人员充实到“城中村”改造指挥部，在人员、经费等方面给予了充分保障。 为完成今年的城中村改造任务，经济技术开发区管委会决定由经济区全额注资的开发公司太原经济技术开发总公司负责拆迁、补偿、安置房建设的融资及投资。目前，结合城中村改造拆迁安置补偿方案和杨庄社区实际情况，太原经济技术开发总公司分别与中国农业发展银行、平安银行、工商银行、建设银行、民生银行等多家银行接触，商讨融资方案，为城中村改造提前做融资准备。 经过与多家银行接触，最终与农业发展银行山西省分行、平安银行等确定了融资意向，目前已达成融资意向的相关银行所有资料已报送总行，等待批复。 杨庄社区共有203个院落。经过近三个月的前期宣传、摸底、动员、意见征集反馈、“四议两公开”等工作环节，制定出了保障老百姓实际利益，且符合目前房地产市场整体状况的拆迁安置补偿方案，并于2015年5月19日全面启动了整村拆除。截至7月1日，已领测量号152个，完成测量138个院落，签订拆迁协议123份，具备拆除条件的院落109个，累计拆除面积3.4万平方米。目前院落测量、协议签订工作正在有序推进中。 C 万柏林区下元村 四家开发商共同参与城中村改造 矗立于下元商圈的智诚·御河骏景，老年人休闲地享受着夏日时光…… 这一切，源于太原市正在推行的城中村改造模式。接地气的本土中小房地产企业，扎堆、抱团取暖，分解资金压力、开发风险，参与城中村改造，促进城中村改造项目顺利落地。 城改，回迁安置是基础，也是保障。下元村，拆迁安置和福利房分配住宅面积约为271881.96平方米，共计2339套。7月8日，下元村636套回迁房进行分房，9月，合作商还将交付927套回迁房，12月，又将交付776套。 投资背景全面了解城中村政策 郭尚文，1972年投身建筑、房地产开发行业，2000年创立山西智诚房地产开发有限公司，至今已从业43年。去年，诚信、踏实的郭尚文被推选为山西省房地产商会会长。 在谈及何时将投资方向转向城中村时，郭尚文告诉记者，这得先从对城中村的认识谈起。2011年左右，大多数人对城中村改造项目很模糊，上到国家，下到省里，再到市里，关于城中村改造项目的相关政策也不明朗。一提及城中村，人们的意识立马就与小产权、集体土地联系起来。 2012年，郭尚文对城中村改造有了新的认识。改造政策、村民宅基地、133用地、农村经济发展用地……在熟悉投资环境后，2012年下半年，郭尚文介入下元城中村改造项目。 同年6月，郭尚文在太原市国有土地下元城中村改造用地的转让合同上郑重签下了自己的名字。这意味着，太原史上首块城中村改造地块，通过变更性质、国土收储、公开挂牌等合法程序，正式成交。郭尚文也成为参与太原市城中村改造，第一个“吃螃蟹”的本土房产企业家。 这一次，郭尚文以1.84亿元竞得下元部分城中村改造项目。公告显示，位于虎峪河以南、气化西路以北、东西至规划路的一块国有土地挂牌出让，地块面积为24860.67平方米（约37.27亩）。 抱团开发城改可缓解资金压力、运营风险 下元村作为太原市城中村改造的重点村，目前共有4个开发商，分别是山西智诚房地产开发有限公司、南海集团、太原天泰房地产开发有限公司、山西金泽朝阳房地产开发有限公司。 郭尚文介绍，这种模式并不是四家开发商共同发起，而是下元村分别与四个开发商谈判，化整为零。其中，南海集团打造的公元时代城是万柏林区招商引资进入的，其余3个是通过公开招投标方式确定。 2011年5月，下元村开始拆迁，次年7月实现整村拆除，成为太原市第一个实现整村拆除的城中村，第一个回迁安置房实现五证齐全的城中村。 目前，太原市城中村改造项目的基本情况，还是以本土中小房地产企业为主。郭尚文表示，本土房地产企业更接地气，更了解当地政策和城中村的运作模式。 纵观整个房地产行业，消费市场疲软、近乎肉搏的市场竞争，还有城中村改造项目的种种困局，房地产企业如何破冰前行，如何与政府共同构建房地产行业发展的“新生态”，成为迫切需要解决的问题。 为此，郭尚文建议本土房地产企业可抱团参与城中村改造项目。他认为，这种抱团实际上是一种联合开发的模式，联合拿地、联合规划、联合开发，并采用紧密型或松散型等方式。 譬如，以下元村为例，城中村改造采取松散模式，一分为四，统一规划，各自开发。鉴于此，郭尚文建议，抱团开发城中村项目的开发商们，可以统一谈判、统一规划，统一模式、统一标准，分割拿地，之后分片各自开发。 项目完工8月10日前交房 在谈及本土房地产企业抱团取暖、一起开发城中村项目的优势时，郭尚文表示，在实际操作过程中，开发商们达成统一共识的情况下，抱团合作开发城中村改造项目，其优点是可以缓解资金压力、降低开发、运营风险、合理资源配置等，尤其是中小企业，可以有效缓解资金难题。 同时，通过精诚合作，使开发项目得以顺利实施，为准时、保质完成城中村改造项目打下基础。 7月6日，记者来到位于下元汽车总站附近的智诚·御河骏景。小区内，11幢楼已经全部封顶，部分楼房正在进行外墙粉刷。该项目用地约一百余亩，总建筑面积约36万平方米，总投资金额约17.4亿元，商业综合配套40000平方米，将建设成为以住宅为主，集商业、多功能生活配套设施于一体的综合体项目。 郭尚文告诉记者，参与此次下元城中村改造，公司创造出多个第一。2014年，太原市城中村改造“第一个以挂牌方式取得土地项目”，“第一个取得《销（预）售许可证》”的城中村改造项目，目前正在力争“第一个率先竣工”实现交房入住的城中村改造项目。 据介绍，智诚·御河骏景项目将打造成为太原市万柏林区十大重点标杆项目，建成后将成为下元商业圈提档升级的新品牌、区域城乡统筹建设的新标杆。项目将于7月底全部完工，8月10日前完成交房。 7月7日，下元启动村民安置工作，下元村开始进行第二小区（C区）安置，636套回迁房通过抓阄的方式开始分发。 D 小店区许东社区 居民自主确定改造方案 “被拆迁”“被安置”，居民往往成为城中村改造的客体。变被动为主动，征得居民的同意后，社区实施自我改造，改造项目实行单独立项、单独报批、单独核算，实行民主决策、民主管理、民主监督。“不敢想，5年前，我家还在村边的破平房里。”许东村民感慨地说。 补偿安置分到了两套住房 两年前，许东居民赵东升住进了村里给他安置的新房。 记者见到他时，他正在楼下乘凉，干净整洁的小区，合理分布着错落有致的楼房，漆着朱红色的墙面，楼层间嵌着乳白色阳台。“这里住着很多老伙计。”赵东升说，因为自己上了年纪，又不愿离开生活多年的环境，与这些老伙计闲坐、聊天成为他每天最快乐的时光。 赵东升告诉记者，以前他的家在村子后沟那片，放眼望去，到处杂草丛生，如果遇到下雨天，路面泥泞、坑洼不平，更是难走，为了方便出行，他们经常在路面上撒一些煤渣。 与之形成鲜明对比的是，城中村改造后，居民的住宅环境、出行环境得到了极大的改善，再也不用操心自己烧小锅炉取暖，水、电等基础设施配套到家。 更值得一提的是，2013年6月，赵东升分到了两套120平方米的安置房。“现在的生活，以往真是想都不敢想啊。”赵东升说，社区以宅基地证载面积为准，采取“住户＋商铺＋现金”的方式进行补偿安置。 利益最大化让居民得到更多实惠 翻看古代军事地图，许东在北齐时就已然形成了村落。许东村老村长、现今的社区书记赵俐回忆说，村子三面被其他村落包围，村里唯一进出市区的道路，也是新中国成立前就打通的唯一主干道，道路坑洼不平。“许东涅槃重生的时代来了。”赵俐说，2011年10月,许东村集体经济股份制改制完成，注册成立“山西锦东房地产开发有限责任公司”，同年，许东村被列入全市25个实施整村改造的重点村。 从行政区划来看，许东村位于小店区北营街道，东到太行路，西达太榆路，南至中环街，北靠龙堡街，整个村子的占地面积达到900多亩，涉及275户宅基地，村民近1300人。 城中村改造初期，改造形式成为大家最关心的话题，“居民的利益最大化”成为班子成员改造的主旨。赵俐告诉记者，如果引进开发商，居民的安置补偿面积将受到影响，同时，为了提高居民的自觉性，社区最终确定实行自我改造模式。“255户宅基地房屋分两期签订补偿安置协议。”赵俐介绍，在自主开发的金东中环城项目中，卖出大部分住宅后，利用回笼的资金进行居民补偿和再开发，先后投资了大约3亿元左右。 本月底前完成整村拆除 许东社区是太原南站片区控制范围内的主要城中村之一，截至6月1日，许东社区已拆除252户居民，拆除率达98%。拆迁过程中，许东村没有产生老大难“钉子户”问题，没有发生一起上访事件，顺利完成签约。 赵俐告诉记者，本月底前，争取完成整村拆除，制定出前沟、后沟、南沟、场儿上的旧宅基地补助办法，解决历史遗留问题。 |
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