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我想，中环广场这个概念最初或说较早应该源自国际大都市香港。 中环是香港的政治及商业中心，是很多银行、跨国金融机构及外国领事馆的所在地。即通常我们所说的CBD： 中央商务区(Central Business District)。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。 在城市化的进程中，无论开发商、城市管理者还是普通的市民，都在好大喜功地心照不宣地谋划一个又一个城市的地标和中心，描摹这对这个城市的各种想象与憧憬。而有多少开发项目真正成为这个城市的地标而不是沦为地产概念的搬演呢？ 福清也有一个“中环广场”。这个立志成为城市新核心的中环广场而今安在哉？让我们看看中环广场当前的现状： 1、总体商圈不景气，无法形成城市商业的重要一元。对于当前的福清消费者而言，大家会选择逛万达、裕隆汇、沃尔玛、新华都，甚至老城区的步行街，但是很少听说去逛中环广场吧，这实在令人费解。 2、单体商业不突出。除了亲民的永辉、立志做家庭量贩式KTV的agogo，其他商家真是乏善可陈了，实在想不出还有什么品牌商家。以全国性品牌入驻中环的苏宁电器，最终关门大吉，可见中环的诡异。 3、地段是一把双刃剑。以如此繁华寸土寸金之地段，经营一些低利润和低增长性的商业，高昂的低价和房租是中环广场不能承受之重。 店面都在转让： 环境脏乱： 这个当初定位为福清第一个城市综合体，城市CBD的“中环”广场甚至都没来得及经历它应有的辉煌就偃旗息鼓，草草收兵，以极快的速度退出城市综合体的竞争，并逐渐淡出大家的视野。不能不说是一个值得深思的现象。 从地点上看，中环广场处在西区的核心地段。在这个城市向西部新区发展的过程中，占据了桥头堡的位置。紧邻沃尔玛，新华都等老牌商场，周边酒店、银行林立。在福清西区发展的黄金十年里，以中环广场为中心开发了体量巨大的楼盘，包括阳光锦城、锦绣家园、龙旺名城、国际公馆、景观豪庭、冠发城、加州城等楼盘。楼盘入住率高，小区发育成熟，在短短的数年内，在方圆几百米的范围内入住了几千户家庭，大几万的人口生活在中环广场周围。应该来讲，这个商业业态已经非常成熟，虽然城市的发展进一步向西，以万达为中心的新的商业核心圈正在逐步形成，但是，该地段目前仍然是福清市区最繁华人口最密集的地方。如此有利的地理优势和商业环境，中环广场的没落就显得格外的令人费解。 从时间上看，中环广场开发于沃尔玛、新华都等老牌商业体之后，又在万达广场、裕隆汇欧尚等城市新贵之前。当前，无论是老牌的沃尔玛、新华都，还是新兴的万达、裕荣汇都吸引着这个城市的巨大人流，成为重要的城市综合体。而反观中环广场，无论是人流量还是商业规模，都乏善可陈。从城市发展的时间维度来看，新旧商业中心的传承与更迭总是需要一段时间的，老的商业中心在极度成熟的过程中慢慢经受新的商业核心的挑战，但是不会轻易被取代，而是和新的商业核心形成这个城市发展的多极，共同构建这个城市的繁华。所谓“你方唱罢我登场”，遗憾的是，中环广场在城市发展的这台大戏上，并没有唱出自己应该有的精彩，戏还没开始就收场了，实在令人遗憾。 无论是时间，还是空间，都给中环广场创造了极好的条件和历史机遇，可谓占尽了天时、地利、人和。正是这样一个令人充满遐想的集商业和住宅的地产项目，却早早地退出了这个城市的核心，个中缘由，值得深究。 分析中环衰败的原因，有以下几点： 1、定位不准确，运营模式不清晰。开发商最初想做成城市综合体的理念并不是非常清晰，为了尽快收回开发成本，急于将大部分物业售出。导致整个商场分割出售，各个店面之间各自为阵，无法形成统一的经营模式，无法形成商家联合营销的有效模式。整个商场业态良莠不齐，泥沙俱下，走向低端就不可避免。 2、体量、格局偏小，无法独立形成单体的商业综合体。 中环广场在原本不大的地块，硬是开发出了商业地产和住宅地产，体现了开发商深层次的小农意识——开发商一定从头至尾想着为自己和子孙后代留一些店面和住宅，好不容易混到自己盖房子卖，还不给自己留一点。这样的眼界和格局决定了这个项目先天的穷人乍富心态和小农的保守意识，这样的先天不足加上后天发育的不良，注定了中环最终的衰败。就像，一个有钱的乡下人人，在进程之后迅速地淹没于市井之中。本来嘛，成为城市人已经是几代人的梦想了。 3、配套的局限。只要看看马路对面的沃尔玛就可以明白中环的理想了，是那么小，那么小。早在二十年以前，当时的好又多入驻商展中心，就已经为现在的繁华留出了巨大的停车场和配套空间。而在这个城市发展最快的十年间建立起来的中环，到现在为止，连个像样的停车场都没有，这不能不说是投资者和开发商的短视了。 如此而言，中环的衰败与没落（其实根本没有发展起来，本无所谓衰败）是一种必然。所有关于中环、CBD甚至于对于遥远的香港的膜拜和模仿都是一种一厢情愿和妄自尊大，那些以为只要起个诸如“中环”“皇家”“贵族”之类的名字就能成为这个城市的主流，就能提升生活品质，就能优化家族血脉的想法，统统都是这个时代迷幻剂。 其实，中环的没落不是一个项目的失败。中环，是我们从农村进入城市过程中复杂的感受，那些包含着光荣与梦想、贫穷与屈辱、高贵与低贱，以及一步步融入这个城市的集体无意识的代价。 |
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