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一、主要类型 1、因承租人拖欠租金引发的纠纷 2、因承租人擅自转租或改变房屋结构、使用功能引起的纠纷 3、因旧城、旧村拆迁改造导致合同无法继续履行引发的纠纷 4、因出租房屋存在质量问题或不符合约定的用途引发的纠纷 5、因出租人单方原因提前终止合同履行引发的纠纷 6、因租赁期内房屋所有权变动已发的纠纷 三、诉讼时效 1、一般情况下为2年 2、《民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 三、纠纷的主要类型及解决 房屋租赁合同效力纠纷 房屋租赁合同履行、解除纠纷 房屋租赁合同转租纠纷 优先购买权纠纷 （一）、房屋租赁合同效力纠纷 1、出租未经消防验收的房屋，租赁合同的效力问题 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 2、出租没有产权证的房屋租赁合同的效力 并不导致合同必然无效。 3、出租未取得建设工程规划审批手续、或临时建筑审批手续的房屋租赁合同的效力 房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑，当事人因租赁未经规划审批的房屋而签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前，取得相关主管部门审批手续的除外。 对于无效的租赁合同，出租人不得基于租赁合同取得租金，但公平起见，司法实践中允许出租人向承租人主 |
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