1、租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效。
最高人民法院(2003)民一终字第55号民事判决书。
本案判决的意义在于确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则， 当事人将承担合同无效的法律后果。
2、房屋租赁合同的出租人是否必须具有产权证书？
最高人民法院 〔1999〕民终字第152号民事判决书
【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议） 的旁屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。
——肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编《中华人民共和国最畜人民法院判案大系》（民事卷一1999年卷），人民法院出版社2003年版，第380～383页。
3、在建房屋作为租赁标的物应否受到法律保护？
最高人民法院[2002]民一终字第75号民事判决书。
【说明】近年来．随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破了以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产开发领域的一种常见的现象。本案判决表明，人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的 《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
4、因租赁标的物违法而被人民法院或者仲裁机构认定无效的房屋租赁合同，不能因取得规划许可证或者有权机关批准转化为有效
【最高人民法院主流观点】因租赁合同标的物违法，违法原因消失后，转化为有效合同的前提是合同效力尚未被司法机关或者仲裁机构确定。如果法定机构已经对合同效力作出认定，即认定标的物违法的租赁合同无效，在此种情况下，不能因为取得规划许可证或者有权机关批准而再次转化为有效合同。原因很简单，因为有关部门作出的认定已经发生法律效力，不能逆转，当事人对人民法院或者仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向人民法院申请撤销仲裁裁决或者按照再审程序向上一级人民法院申请再审，此时，不存在合同效力转换问题。
----奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著 《最高人民法院关于宙理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第43-44页。
5、出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实的责任承担方式。
【最高人民法院民一庭意见】对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权：受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。
6、房屋租赁合同部分有效、部分无效的处理？
【最高人民法院司法解释】出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
——最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日，法释 〔2O09〕 11号）第3条。
7、合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应认定为房屋租赁合同。
【最高人民法院民一庭意见】 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第27条的规定．认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效，应不予支持。
8、“一房数租”合同中当事人的诉讼地位确定。
【最高人民法院司法解释】
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的，
（二）已经办理登记备案手续的，
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的关规定处理。
——最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法，重若干问题的解释》(2009年6月22日，法释 〔2009J 11号）第6条。
9、承租人与出租人恶意串通，签订房屋租赁合同并抢先交付承租人占有或办理登记备案手续的，其他承租人可请求确认无效。
10、 权属有争议的房屋租赁合同效力的认定。
【最高人民法院主流观点】
实践中，承租人因权属有争议而请求解除合同时，如何认定租赁合同的效力，是实践中必须注意的问题。当租赁房屋权属有争议时，意味着出租人有可能不是房屋的真正所有权人，如果出租人最后被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效；如果出租人最后被确认不是房屋的所有权人，则因其无权处分该房屋，导致房屋租赁合同无效。因此，在房屋确权之前，该租赁合同应是效力待定合同。
在租赁合同效力待定的情况下，对承租人要求解除合同案件的处理会出现以下两种情况：
１.虽然租赁合同效力待足，但因权属有争议已经导致承租人无法使用房屋，不能买现合同目的，因此，法院不用等待租赁房屋的权属确定，即可径行判决解除合同或者确认合同解除。
2.虽然权属有争议，但并未影响到承租人对房屋的使用，法院不应确认承租人的解除权，但此时也不宜直接作出判决，而应等待房屋确权的结果。如果出租人被确认为房屋的所有权人，法院则应判决合同不予解除。如果出租人没有被确认为房屋的所有权人，则应认定该房屋租赁合同无效。
——奚晓明主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法尧畏于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出板2009年版，第113-114页。
11、次承租人在转租合同履行期限内取得租赁物所有权的，应继续履行租赁合同。
【附录：司法信箱】
问题：在一起合同纠纷案件中，原告张某以4000元／月的价格租用某工厂门面，进行装修改造开始营业，一段时间后以8000元／月的价格转租给被告李某。 在该工厂破产中，对门面进行拍卖，结果被告李某竟买得该门面。被告李某遂不再履行与原告张某的转租赁合同，而张某要求继续履行合同，酿成纠纷。 一种意见认为，买卖不破租赁，转租合同应该继续履行；另一种意见认为，被告李某既然已经取得租赁物所有权，就不需再履行转租赁合同。
请问，原告张某的诉请可予支持吗？
《人民司法》研究组认为：来信所提到的案件中，张某是承租人，李某是次承粗人。李某在拍得其承租的门面房时，对于该门面房之上有租赁负担显然是明知的。根据买卖不破租赁原则，本案中租赁合同和转租合同的效力均不受租赁物所有权人变更的影响，因此两个合同约定的期限内，合同仍应被遵守和继续履行。所以，虽然李某在转租合同履行期限内购得租赁物，但其仍有
义务继续履行转租合同。因此，我们认为你院第一种意见是正确的。
——《人民司法?应用》2009年第15期（总第578期）。
12、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权。
【最高人民法院答复】
江苏省高级人民法院：
你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。
经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
一、从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租部分房屋； 如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
二、从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权，反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。
一一最高人民法院民事审判第一庭《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出售房屋时是否享有优先购买权的复函》(2005年7月26日，[2004] 民一他字第29号。
13、出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金， 承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。
最高人民法院公报案例 北京市第一中级人民法院二审民事判决书
14、同一租赁合同项下分期支付的租金应如何计算诉讼时效。
最高人民法院〔2011〕 民提字第304号民事判决书
【裁判要旨】对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算向来存在一定争议。在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。
