青岛房屋交易应当如何缴税[摘要]青岛地税局直属征收局权对于房产交易环节的相关问题进行答疑解释，涉及住房标准、住房转让、交易税费、优惠政策等一系列情况
青岛地税局直属征收局对于房产交易环节的相关问题进行了答疑，涉及住房标准、住房转让、交易税费、优惠政策等一系列情况，原文如下： 1．问：存量房交易涉及税种有哪些？ 答：（1）买方应缴印花税、契税。印花税税目为“产权转移书据”与“权利、许可证照”， （2）卖方应缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税、土地增值税等税收。 自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收“产权转移书据”印花税；对个人转让住房暂免征收土地增值税。 2．问：我市普通住房、非普通住房、非住宅现行标准是什么？ 答：普通住宅指的是凡同时符合单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住房；不符合上述条件其中之一的住房，则为非普通住房。 非住房指的是除了住房以外的非居住用的房屋，包括办公用房、商业用房、旅游、社区配套、工业用房、仓库、车库等。 3．问：存量房交易在什么情况下需要缴纳营业税？营业税的计算方法是什么？ 答：存量房交易营业税是在有偿转让及非直系无偿赠与房产所有权时取得营业额，需缴纳的一种税，税目为销售不动产。 营业税=计税价格*适用税率。例如：贾某2012年1月转让自有住宅一套，房产证日期为2009年1月，因持有不到五年，应全额缴纳营业税，该房产计税价格为80万，贾某需缴纳营业税为80*5%=4万元。 4．问：个人转让住房如何缴纳营业税？ 答：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税及附加。 个人将购买不足5年的非普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税。 5．问：职工购买公有住房如何缴纳契税？ 答：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。例如：某单位职工王某欲将一直租住单位房产使用工龄买断，按级别、工龄等因素王某享受标准面积为75平米，该公有住房面积为39平米，因此，按政策规定，该房产免征契税。 6．问：个人转让非住房应如何缴纳营业税？ 答：个人将购买非住房对外销售的，按照其计税价格减去购买房屋的价款后的差额5%征收营业税。（非住房指的是除了住房以外的非居住用的房屋，包括办公用房、商业用房、旅游、社区配套、工业用房、仓库、车库等）。例如：黄某出售一套购入价格200万，现计税价格280万的办公用房一套，办理产权需缴纳营业税及附加（280-200）*5%=4万元。 7．问：转让房产购入时间如何确定？ 答：房屋购入时间以房地产权属证书记载的时间和契税完税证明注明的时间，按照“孰先”原则确定；对按照国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。例如：王某出售自有房产一套，契税填开日期为2007年10月，房产证取得时间为2010年2月，因此，王某房屋购入时间可按照契税税票时间确定。 8．问：转让房屋营业税差额征收的扣除凭证是什么？ 答:在向地方税务部门申请按其转让收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，须提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的合法有效扣除凭证。为方便纳税人，2008年10月1日之前由房产交易中心代征税款，未同时开具发票给纳税人的，可直接由房产交易中心出具《收费明细表》或纳税人持营业税税票作为扣除依据。 9．问：契税的纳税人是怎样规定的？哪些行为需要缴纳契税？ 答：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照《中华人民共和国契税暂行条例》的规定缴纳契税。发生国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等行为需要缴纳契税。例如：李某购买新建商品房一处，在办理权属登记时，作为房产所有人，李某应按规定缴纳契税。 10．问：转让房产为通过变更、继承、直系亲属赠与等方式取得如何确定取得房屋时间？ 答：个人将通过变更、继承、直系亲属赠与等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购买时间按变更、继承、直系亲属赠与前的购买时间确定。需提交以下材料办理（1）房产证做过变更、补发手续的，需提供变更、补发之前的房产证。（2）房产是通过继承、直系亲属赠与得来，需提供继承、赠与公证书以及继承、赠与之前的房产证。 11．问：存量住房上手价格高或无法确认房屋原值的如何确定计税价格？ 答：存量住房交易计税价格标准低于上手成交价格的，以上手成交价格作为计税价格，即依据“孰高”原则确认计税价格；对于赠与类、遗赠类住房过户，无法确定房屋价值的按存量住房交易计税价格核定征收。例如：张某夫妻将自有住房无偿赠与其儿子，办理转移登记时缴纳契税的依据为存量住房交易计税价格。 12．问：个人购买住房，现行契税税率是多少? 答：我省现行契税税率为3%。自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税；对个人购买90平方米以上、144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按规定3%税率征收契税。 13．问：以按揭、抵押贷款方式购买房屋的在哪个环节缴纳契税？ 答：根据国家税务总局《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》[国税函号]的规定，购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。例如：贾某通过按揭抵押方式购买一套新建商品房，在房产部门办理抵押登记后，依法缴纳契税。 14．问：拆迁安置房产契税如何缴纳？ 答：符合拆迁居民因拆迁重新购置商品住宅的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，只对超过部分缴纳契税。例如：张某有拆迁房产一套，现已安置，被拆迁房屋价值为20万元，现安置房产价值为50万元，其中被拆迁房屋价值的20万元可作为减免项予以抵扣，张某名下另有住宅一套，办理产权登记需缴纳契税为（50-20）*3%=0.9万元。 15．问：李某与妹妹共同购买新建商品房一套，李某首次购房，妹妹不是首次，李某购买部分契税是否可以享受优惠政策？ 答：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房的，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房契税的优惠政策。如果李某与妹妹共同购买新建商品房为90平方米及以下普通住房，李某购买部分不能享受优惠，契税需按3%缴纳。 16．问：纳税人继承房屋如何缴纳契税？ 答：法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税，而非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。例如：孙某去世，签订遗嘱将房屋继承给儿媳妇，因为其儿媳妇非法定继承人，因此该遗嘱继承行为属于赠与行为，应按3%税率全额缴纳契税。 17.问：房屋交换如何缴契税？ 答:根据契税规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方按交换房屋价值差额的3%缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。例如：王某和李某将自有住宅通过交换的方式办理过户手续，王某房屋价值50万，李某房屋价值80万，契税纳税义务人为多交付货币方，即该交易纳税义务人为王某，需缴纳契税为（80-50）*3%=0.9万元。 18.问：二手房交易按差价收取20%个人所得税，有哪些扣除项目？ 答：根据国家税务总局有关规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房产原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。税金是指相关的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等；合理费用是指纳税人按规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 19．个人转让房屋个人所得税的计税依据如何规定？ 答：以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额计算个人所得税。《关于应用房地产评估技术加强存量住房交易计税价格工作的通知》，明确了买卖双方申报住房转让价格低于存量住房交易计税价格标准，以此存量住房交易计税价格标准作为计税价格。存量住房交易计税价格标准低于上手成交价格的，以上手成交价格作为计税价格。 20．个人转让房屋个人所得税如何办理减免？ 答：对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。符合个人所得税、减免条件的纳税人，需夫妻双方持身份证、结婚证、（单身需提交单身证明，离异需提交未再婚证明及离婚协议、离婚证）、户口薄、房产证及其他相关材料原件及复印件，到房地产交易中心开具《家庭唯一住房免税证明》后，到地税办理。 21．个人取得房产拍卖收入如何缴纳个人所得税？ 答：纳税人如可提供合法、完整、准确的财产原值凭证，可按“查实征收”方式计税；如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，根据《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》国税发号规定，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。 22．无偿赠与或继承房产如何缴个人所得税？ 答：根据财政部国家税务总局有关规定，以下情形不征收个人所得税： （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 
相关新闻
|
|
|
