地产股投资第一课（3）囤地模式和快周转模式

全国8万多家开发商，最主要的两种开发模式（住宅，不含商业），就是囤地模式和快周转模式。

在房地产业内，两种典型的模式很普遍，一种是大家熟知的快周转模式，以万科、恒大等为代表；另一种则是囤地模式，以部分港资地产和广大小型开发商为代表。除此之外，还有以万达为代表的城市综合体（商业带动住宅）模式，以及华夏幸福为代表的园区开发模式等。本节主要讲讲地产企业周转快慢的优缺点。


先抛出观点（房价上涨速度超过融资利率，视为暴涨，否则视为慢涨）：
一、在房价慢涨，或横盘、慢跌的状态下，快周转的房地产企业优势非常明显；
二、在房价暴涨甚至抢房的状态下，房地产企业周转快还是慢，对利润的影响并不大。因为20%的净利周转一次，和10%的净利周转两次，差别不十分明显。（建议看看杜邦分析）
三、在房价暴跌，或销量下滑，融资（包括直接融资和间接融资）环境较为严峻的情况下，快周转企业的资金链受到较大考验。不排除瞬间崩塌的情况。但是与此同时，这并不意味着慢周转的房开商就能得以幸免，主要取决于开发商的资金链情况——慢周转不一定资金链健康。
四、在房价上涨阶段，一些能力较弱的开发商本身在成本把控、管理能力等方面并不具备优势，但由于房价上涨，越早拿的地越便宜，所以这些开发商如果囤地慢慢开发，反而可以用高涨的房价冲淡自身的劣势。
五、在房价平稳阶段，快周转的优势特别明显。首先是快周转的“鸡——蛋——鸡”模式可以更快速地扩大规模，其次是慢周转需要承担更多的融资成本。
六、在房价慢跌阶段，快周转可以低利润甚至亏损抛售物业，然后以更低的低价拿地，在后期的新地块赚取利润。而慢周转则面临不断新增的融资成本的尴尬局面，利润一步一步被时间侵蚀。
七、如果是长期囤地，则受到土地增值税的影响，以及融资成本不断累加等原因，即使早期拿地成本非常低，也并不能占到多大优势。
八、许多企业追求合理利润的快周转，正确处理利润率、周转率、土地增值税之间的关系。

有兴趣的朋友，可以比较一下2004年至2014年，这十年间在万科（快周转）和合生创展之间发生的巨大差异。2004年合生创展的销售额就超过百亿，比当时的万科还多。2014年万科销售额已过2000亿元（十一年增加20余倍），而2013年和2014年合生创展的销售额分别为112亿元和53亿元。

此外，我们还必须要认识到一个问题，就是快周转不是任何一个开发商都做得来的，因为这对企业的融资及资金统筹管理能力要求非常高，对设计、报批、建设进度等相关环节要求非常高，对楼盘的销售回款能力要求非常高（还必须使定位符合市场需求）。周转越快，越有点高空耍杂技的感觉，技艺不精就会摔下来。

如果是业内人士，分别呆过大型集团公司和本土小开发商（不排除一部分也很优秀）的，就会有很明显的感觉，两者在经营理念和管理能力上的差距真的是有十万八千里。

有些开发商是主动选择慢周转（囤地），但也有一些开发商却是不得以而为之，特别是广大的“本土”小型地产商。为何它们“喜欢”慢慢开发？极端的实例，某楼盘30多万方的体量，如果放在大型的快周转开发商，两至三年就能做完的楼盘，但这个楼盘居然花了7年还没开发完，预计至少还需两年。
这是为什么？
主要原因有：
1、许多“本土”小型开发商，多是当地几个老板凑一些钱，合伙就开始做起房地产，对于房地产的运营实际并不了解，而且“小富即安”的观念很普遍；
2、拿地能力很弱，因此半推半就也就守着一块土地干，做完一块地再做第二块；
3、资金量小，周转不开。10个锅7个盖，可以周转过来。但2个锅1个盖，则处处捉襟现肘。而且小型开发商的财务人员，不具备较强的资金管理能力，融资能力也弱。


$万科A(SZ000002)$   $保利地产(SH600048)$   $招商地产(SZ000024)$   $金地集团(SH600383)$ 

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