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房屋外墙漏水 业主维权手记 近年来随着商业社区的发展，物业服务这种新型服务业也逐渐融入到我们的生活之中，而且也发挥越来越大的作用，业主们对社区物业的服务要求越来越高，物业自身的专业服务也在逐步提高，物业费也一直在涨，从原先一开始0.5元/平方米到现在的5元/平方米，甚至更高。物业费是一个方面，社区内环境卫生、设备维修、房屋维修、社区安全等等问题已经使现在业主与物业服务公司之间的纠纷越来越严重。 本次是业主外墙渗水无人修理的问题，作为安徽电视台法治时空的嘉宾律师，跟随安徽电视台的记者参与了整个维权过程，包括与物业公司、开发商、施工方的谈判协商；以及向上级行政主管部门质监站、建设委员会、房产局、物管处等反映问题。 事情是这样的，合肥某小区的业主反映其墙面渗水严重，每到下雨天气就会“外面下大雨，室内下小雨”之现象。一开始我是不敢相信的，后来跟随记者的镜头来到业主的家里，实在让我大吃一惊。从肉眼我们就能看到外墙面屡次翻修的痕迹、雨水的痕迹、墙面石灰掉落等，据业主反映，他搬进这里已经4年了，从刚开始进来后就发现，房屋漏水严重，本来以为只是小问题，维修一下问题应该就能解决，所以就向物业公司申请了报修，但让业主没想到的是，该业主近4年时间内竟然报修50次之多，事后连物业公司也“懒”得修理，就这样事情一直到现在，双方已到了剑拔弩张的程度。经过我们了解，业主反映的问题也确实存在，物业公司也认可该问题，但物业公司坚持该维修义务应当由施工单位来翻修，施工单位却像我们反映，物业公司根本没有向他们如实反映问题，每次自己从外面找小工程队私下维修，然后扣施工单位的质量维修金，双向收费，另外业主的保修时间已过。另外本次事件中我们发现开发商的身影一直找不到，记者和我曾经试图联系开发商，但开发商负责人一直说在外开会，就这样三方各执一词僵持不下。私下找每一个部门协商时，却又互相推诿，为了尽早解决问题，准备组织三方协商，但到了协商时间，开发商又开始不露面，就这样一直无法协商。 首先我们就本次纠纷的法律关系进行分析：第一，业主和物业服务公司之间存在物业服务合同，业主有向物业服务公司缴纳物业服务费的义务，物业服务公司对小区的建筑、构筑物、设备有维修的义务，还有其他安全保障义务等；第二，业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，业主向开发商缴纳购房款，开发商应当保证房屋的质量问题；第三，开发商与施工单位是建设工程施工合同法律关系，施工方要确保工程质量以及工程质保期的维修义务。单从法律关系来看，与业主方发生法律关系的是物业服务公司和开发商。在此需做出说明的是物业公司的维修一般不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。所以房屋出现质量问题的时候，作为业主应当第一时间找到开发商，应当由开发商在保修期内承担保修义务。依据《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，房地产开发企业应当对其所销售的商品房承担质量保修责任，另外双方应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。另外依据法律规定保修期应当自交付之日起计算。 依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”由此可见，商品房的外墙渗漏保修义务应当是5年的期限。作为业主，我们可以与开发商协商维修方案和赔偿损失。如果在达不成协议的基础上，业主还有权利向人民法院提起违约之诉。当然诉讼的程序，相对简单，但在证据收集方面需要花一些时间，主要涉及到范围的鉴定事宜，房屋的漏水原因很多，需要通过简单才能确认责任主体。 业主也可以向相关职能部门提起投诉，比如建设委员会、质监站主管施工方的施工质量问题，因为一般在保修期内有一定的保修基金存放在政府账户中确保房子安全及其他瑕疵质量问题。业主也可以选择向主管开发商与物业公司的房产局物管处提起投诉，一般也能起到效果。 造成房屋渗漏的原因有很多方面，比如常见的房屋渗漏原因：开发商建房时因质量问题造成的；楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害；楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏。不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，这就影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，结果就会差之毫厘谬之千里。 在这里我对说房屋质量或瑕疵问题，难点在与确定责任主体问题。一般需要通过检测或鉴定来确认，责任明确的，应当由责任单位委托法定的检测机构进行检测或鉴定，责任不明确的，一般应当由工程的保修单位委托法定检测机构进行检测或鉴定，最后依据结论来确认责任主体。当然业主有权利去对房屋质量进行检测或鉴定，但费用方面可能需要自己先行垫付，当事人对检测结果有异议的，也可以委托省级以上人民政府建设行政主管部门授权的检测机构进行检测或鉴定，相关鉴定费用由保修单位承担。 |
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