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因房屋漏水引发纠纷看似属于比较简单的相邻权纠纷，但背后依然有许多值得研究的地方，如责任主体如何确定？到底以楼上业主为被告？还是可以将开发商、物业、供水或供暖等公司列为共同被告？损失如何确定？笔者将通过检索案例进行数据分析，谈谈此类相邻权纠纷案件的处理思路。 一、确定漏水的原因 楼上漏水引起的相邻权纠纷，首先需要确定漏水原因，根据检索相关案例总结楼上漏水的原因一般包括以下三种：楼上业主原因、开发商原因、物业公司原因。 （一）楼上业主原因 1、楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等行为，破坏了地面的防水设施； 2、楼上住户地板、水管等防水材料使用年限过长导致自然老化，超过质量保质期，在正常情况下的用水造成的房屋漏水。 （二）开发商原因 房屋漏水是因为房屋质量问题，如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水。 （三）物业公司原因 因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的，可向物业申请房屋维修基金予以修复。 （四）漏水原因需要鉴定 对于漏水原因往往会有争议，根据检索相关案例，绝大多数案件都会在诉讼过程中由专业机构对漏水原因进行了鉴定。部分案例中原告委托所在小区的物业对漏水原因进行鉴定，但基本不会被支持，所以建议原告在在诉讼过程中由专业机构对漏水原因进行了鉴定。当事人在申请人民法院对房屋漏水的原因进行鉴定时的鉴定事项包括漏水原因及持续时间；对于因漏水造成的房屋装修损失或其他家具的浸泡等损失应委托资产评估公司进行鉴定。 二、责任主体 在确定了漏水原因之后，才能进一步确定责任主体。在以上鉴定结果出现之前难以确定漏水原因，所以难以确定被告。因楼上漏水引起的相邻权纠纷，被告身份比较复杂，有相邻权人、房地产开发商，有时候物业公司、供水公司、供热公司也会成为被告，这些被告是否应该承担责任应依情况而定。但就漏水纠纷系相邻关系纠纷特点而言，一般原告多将因房屋漏水引起相邻方权益损害的被告初步确定为相邻房屋的所有权人和使用权人。最终承担责任的主体则在鉴定报告出来之后确定。 若鉴定结果为房屋漏水是因为房屋质量问题，如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水，由开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失；若鉴定结果为楼上业主装修或铺设水管造成楼下住户受损，则楼上住户应进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任；若因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的，可向物业申请房屋维修基金予以修复。 许多案例中原告申请将开发商追加为共同被告，但大多数案例中法院均不同意追加开发商为共同被告。不同意的理由有二： 1、申请人未提供证据证明房屋漏水与开发商有关； 2、原告因房屋漏水受损起诉不动产相邻权人属侵权法律关系，而被告与房产开发商间商品房买卖标的物（含附属设施）质量是否合格应属合同法律关系，二者不属于同一法律关系，不应在一案中一并处理，故对被告提出的追加开发商为被告的申请不予准许。 三、损失如何确定 确定房屋被淹受损金额，比较有说服力的方法是向法院申请对损失进行评估或者鉴定，法院会根据评估结果和被告过错程度确定赔偿金额。如果被告对评估结果有异议，可以重新申请鉴定或者评估。不论鉴定申请是哪一方提出的，法院通常会判决侵权责任人承担鉴定费用。 一般而言，利益受损的业主可以向侵权责任主体主张因漏水所造成的直接经济损失以及间接经济损失，直接经济损失包括：修复漏水部位所需要的费用、因漏水所损毁的物品的价值损失；间接经济损失包括房屋因漏水暂时不具备居住条件，因此产生的合理的租房费用等。具体而言，因漏水引发的纠纷，若在起诉时，漏水问题尚未解决，诉讼请求一般应当包括以下几个内容： 第一，排除妨碍，将漏水原因进行修复、且达到不再渗水的目标； 第二，赔偿原告因此造成的经济损失； 第三，赔偿漏水的修复费用；第四，赔偿原告的租金损失。 综上，楼上漏水的相邻权纠纷案件，相关当事人对漏水原因往往会相互推诿，且对受害方的损失不予认可，具体漏水原因、遭受的损失需要在诉讼中申请鉴定。受损方在起诉时可以将被告初步确定为相邻房屋的所有权人和使用权人，如没有证据证明房屋漏水与开发商有关则不能将开发商追加为被告，最终承担责任的主体则在鉴定报告出来之后确定。关于损害赔偿部分，受损业主可以向侵权责任主体主张因漏水所造成的直接经济损失以及间接经济损失。 【相关法律依据】 《中华人民共和国物权法》第八十四条 【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第九十二条 【使用相邻不动产时避免造成损害】不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 房屋质量保修期规定：建设部《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”。 关于保修期的长短：《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》（指《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”。 国务院《建设工程质量管理条例》第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一） 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二） 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年； （三） 供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期； （四） 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 |
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