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随着城市化发展的不断深入，业主对物业服务的要求越来越高。然而，物业行业的发展未能完全跟上城市化进程的脚步，相对滞后的物业服务与日益高涨的服务需求之间的矛盾越来越凸显，主要表现为：物业费收取困难、业主与物业企业关系紧张、物业纠纷案件居高不下等。在审理物业合同纠纷案件中，当某物业公司以业主拖欠物业管理费为由将业主告上法庭时，常有业主以物业公司对房屋存在漏水等质量问题，物业公司不予维修，或虽多次维修但未彻底解决为由提出抗辩，那么，这样的抗辩能成立吗？ 在一起物业费纠纷案件中…… 被告上法庭的奉贤区龙华公寓一业主态度鲜明： 就是不付！ 理由很简单，其房屋外墙开裂渗水问题久拖不决，生活怎么办？被子都霉掉好伐？老人关节炎都犯了好伐？孩子头上长真菌了好伐？ ——当然，如果物业能够彻底解决漏水问题，“我们也是爽气人”，拖欠的物业费用“一枪头”就付掉的。 物业公司的态度也很明确： 房子不灵不是我的责任！ 房屋外墙开裂渗水这一质量问题应由开发商负责，开发商早就人去楼空了，这一问题解决不了。要修理？哼哼，维修基金可以用的呀， 怎么不用？ 双方就此一直争执不下，矛盾激化，吵起来非常带感了。虽然经过法官耐心调解，案件最终调解结案，但是业主心里也有一个大疑问—— 漏水这么严重，如果判决，我是不是妥妥胜诉？小贤眉头一皱， 发现事情并没有这么简单。 法官提醒 房屋质量问题不能成为拒交物业管理费的抗辩理由，业主应当按照与物业公司签订的合法有效的物业管理服务协议履行付款义务。对于房屋存在的问题，应当寻求恰当的途径予以解决。对商品房质量问题的处理应区分时段区别对待（敲黑板，划重点了！）： （一）对交房之前出现的质量问题，业主有权要求开发商立即整改，并可视情况选择拒绝接收房屋，待房屋质量问题整改完成并验收合格后，再办理房屋交接手续。若因开发商整改质量问题而超过合同约定期限交付房屋的，业主可追索开发商逾期交房的违约责任。 （二）在交房之后出现的质量问题，业主有权要求开发商在保修期内履行保修义务，保修期一般为五年。开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，开发商应承担由此给业主造成的包括质量问题和修复费用等在内的相关损失。但如果因房屋质量问题给业主造成其他财产或人身损害，业主应及时采取措施防止损失扩大，并积极协助开发商进行维修，否则，由此造成的扩大损失应由业主自行承担。 （三）如果房屋出现影响正常居住使用的严重问题，如主体结构质量不合格等，极大地威胁居住安全，致使业主居住使用的购房目的无法实现时，不论房屋交付是否完成、合同是否履行完毕，业主除了采取以上所述要求开发商整改、维修等措施之外，还有权选择解除买卖合同，并要求开发商赔偿由此造成的全部损失。 （四）已过保修期的房屋出现质量问题时，业主可向物业公司反映情况，由物业公司向房管部门提出维修基金使用申请。申请程序如下：业委会在小区内公示维修项目及预算资金→业主大会2/3以上相关业主表决同意→业委会向房管部门申请划拨维修费用→工程竣工后，据实结算，按户分摊。若物业公司与业委会不履行职责，业主可向房管部门要求协商解决，也有权向法院提起诉讼。 正所谓，安居，才能乐业。 物业纠纷案件不仅关系老百姓的切身利益，也关系社区的和谐安定，甚至整个城市的文明发展。如何妥善地预防和化解物业纠纷，不仅是法院在审判工作中面临的一大难题，也是促进社会和谐发展的重要课题。希望业主和物业公司都能切实全面地履行好各自的权利义务，形成良性互动，达成合作共赢。 |
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