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【案情介绍】 甲乙签订房屋租赁合同，由乙承租甲所有的房屋，租金若干，租期2年。乙承租半年后，甲通知乙欲出卖该房屋。乙表示报价太高，要求降价。甲不允。5天后，甲便与丙签订房屋买卖合同，并到房产管理部门办理了产权过户登记手续。丙要求乙立即搬出房屋，遭乙拒绝，发生纠纷。 【问题】 丙是否有权终止租赁合同？为什么？ 【评注】 本案涉及债权物权化问题。债权的物权化是指相对性的债权具有对抗一般人的效力。债权的物权化主要体现在不动产租赁权的物权化上。租赁权本为债权，仅具有相对性，但不动产租赁，特别是房屋租赁，其与一般的财产租赁相比，具有不同的特点： (1)房屋租赁往往具有长期性，企业租赁房屋往往涉及生产和经营安排，对承租人而言，往往具有较长的预期，如果不考虑这一特点，对于承租人的生产经营的连续性具有较大的损害。个人租赁房屋往往涉及生活安排的方便性。相对固定的租赁关系是房屋租赁合同的基本特征。 (2)房屋租赁往往涉及承租人的居住权问题，而居住权既是最基本的人权，又具有绝对权的特征。任何他人，包括房屋出租人，均负有不得侵害承租人居住权的义务，因此，房屋承租权具有物权化的倾向。 为了解决房屋出租人和承租人之间的权利义务关系，我国现行法律依据房屋承租权的物权化原理作出了相应规定，如《民通意见》第119条第2款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此即买卖不破租赁原则，其目的在于维护承租人即房客的合法利益。 本案中，甲与乙之间存在有效的租赁合同，在甲要出卖承租房屋时，先行通知了乙，乙拒绝在同等条件下行使优先购买权。甲便与丙签订了房屋买卖合同。该房屋买卖合同合法有效，甲与丙之间办理了房屋过户手续。丙依法取得了该房屋的所有权。丙成为出租房屋的新的所有人。对于甲与乙之间的原租赁合同，丙应予以承受，直至该合同期限届满，因此在该合同的有效期限内，丙成为该租赁房屋新的出租人，应接受原租赁合同的约束，不得要求承租人乙搬家腾房。 |
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