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买卖不破租赁再解读---以租抵债仍应适用买卖不破租赁 作者：汪兴平 引发讨论的案例：在英联视公司与恒华嘉辉公司与豪力投资公司其他合同纠纷申请再审一案（(2014)民申字第215号）中，最高人民法院认为：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则。 笔者认为：最高人民法院的上述观点值得商榷，其对于买卖的解读过于狭义，不符合合同法买卖不破租赁的立法目的。 以下是笔者的分析： 买卖不破租赁，是指合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，严格来说，该条不是买卖合同不破租赁合同，因为买卖合同是买方（甲方）与卖方（乙方）之间的合同，而租赁合同是出租人即卖方（乙方）与承租之第三人（丙方）之间的合同，买卖不破租赁是买卖后租赁合同自动在买方（甲方）和原承租人（丙方）之间成立，原来的租赁合同已经因买卖而终止，成立的是一个新的租赁合同，或者说，原来的租赁合同的出租方已经将本方的权利义务概括转移给了新的出租方即买方，所以，从合同法的意义上来说，买卖不是不破租赁，而是已经破了租赁。所谓买卖不破租赁，不是指的原租赁合同的效力不变，而是承租人与租赁物的占有使用关系不因所有权的变化而变化，也就是说，不变的是承租人与租赁物的租赁关系，不是原租赁合同，因此，买方应承继卖方在原租赁合同中的权利义务，是故买卖不破租赁实则不应是合同法的原则，而应是物权法的原则，是买卖不破租赁物的占有与使用，其含义应该是“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁关系的效力即承租人对租赁物的租赁权。”由于我国的合同法制定较早，其中有些债权法的规则和物权法的规则因尚未有其他的法律予以规定，可能也包括当时我国的法律水平对物权（包括占有）和债权的区分也还不完全清晰，所以，在合同法中规定了很多物权规则的内容，如第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”买卖不破租赁规则就是如此，其中最有争议的当属合同法第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可能就是将合同行为和处分行为予以了混淆而出现的立法不当。 佐证笔者上述分析的有全国人大法工委编写的合同法释义，对于买卖不破租赁的适用条件，该书的作者认为要件有四：第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。上述这四个条件，远远超出合同只是当事人的意思表示这一层面，而是合同的标的即租赁物已经转移占有、并交付使用，其保护的不仅仅只是合同，而是承租人的承租使用权了，承租使用权物权化，其结果就是在先的承租权可以对抗在后的所有权，在后的承租权不得对抗在先的所有权。该书作者进一步认为，具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。因此，笔者在《对买卖不破租赁的深度理解----实则是对占有权的保护》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab8c15960102xkcd.html）一文中认为：买卖不破租赁所保护的不是合同的效力，而是保护在先的租赁权利，此是物权的先来后到规则在所有权与租赁权冲突的情况下的应用；买卖不破租赁并不是买卖合同与租赁合同的冲突规则，而是租赁权与所有权的冲突规则；买卖不破租赁保护的是承租权而不是租赁合同，在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权保护的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准。 买卖不破租赁保护的实质不是租赁合同，而是在先的承租权优先于在后的所有权，因此，“买卖不破租赁并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况，上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。”（详见合同法释义一书），承租权是否有对价，以及对价的高低以及对价的内容及支付方式都不影响在先的承租权的取得，所有权是承租权之后取得的，其取得所有权原本就应接受标的物此前的权利负担，其取得如果需要支付对价，其就要考虑扣除相应的权利负担的成本，其未对此周全考虑的，或者说其对此有误解的，那是其应该承担的风险和法律后果，在后的所有权人不能因为承租权是以租抵债取得的就否认在先的承租权，在先的承租权对抗在后的所有权，只要有承租权存在，只要承租权取得合法，该对抗关系就依法成立，要否定对抗关系，应该否定的是承租权的合法存在，而不是承租权的取得方式，以租抵债本身就是合法交易，其应受到法律的相应保护，而且承租权的存在方式是通过占有和使用而公示的。其之所以受到优先于在后的所有权的保护，不仅仅是因为其是债权，而是因为其还具有准物权的特性，以致其才受到类似于土地使用权般的用益物权的保护。 如果说以租抵债的租赁，由于没有进行他项权利登记，不能对抗（恒华嘉辉公司对豪力大厦所享有的）物权，那么，用金钱作为支付对价的买卖，其何尝又有他项权利登记呢，其为何又能对抗在后的所有权，因此，最高法院的判决在逻辑上是严重不周延的，陷入了不能自圆其说的逻辑矛盾。买卖不破租赁，这里的买卖，不仅包括支付金钱对价的买卖，也包括可以用金钱计量的其它财产或财产权利支付对价的买卖，甚至包括抵押这样的权利负担，其核心就是在先的占有使用权可以对抗在后的所有权，以此分析，以租抵债仍应适用买卖不破租赁原则。不过，买卖不破租赁的对租赁的保护，没有诸如登记这样周全的公示方式确实有些不妥，因为占有使用并不方便所有的利害关系人知晓，容易危及交易安全，但这不是以租抵债的承租人应承担的风险，法律上将这一风险分配给了买受人，以现金方式支付租金的租赁合同的这一风险同样存在，其风险承担人就是买受人，因此，以租抵债不是没有租赁的公示，而是与以租金支付一样的方式公示租赁，只是该公示合理妥当否，这是另一个问题。 在后的所有权要对抗在先的承租权，应从承租权的取得上寻找承租权的瑕疵，即从承租权取得的基础----租赁合同上寻找瑕疵或者从租赁权的公示----占有上寻找瑕疵，本案的以租抵债并转移占有，不论是在合同上，还是在转移占有上均无瑕疵，因此，在后的所有权不能主张废除租赁权。如果承租人的租赁权的取得不符合等价交换的原则，则是出卖人的债权人主张租赁合同损害了债权人的债权利益而撤销租赁权，如果是原出租人在出租合同里的欠缺真实意思表示，则撤销权是承租人的原合同相对人即出租人可以主张的权利，也就是说，不论承租权的取得有什么问题，除非损害了国家利益或者社会公众利益而致使以租抵债的合同无效，在后取得房屋所有权的新出租人都无权采取措施对抗在先的承租权，其最多只能在承租人违约的情况下取得以租抵债的租赁合同的解除权。 |
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