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赠送面积在房产证上面不体现对吗？
网友问题：
最近看“公园道”这个楼盘的房子，听售楼小姐说一栋01户型赠送面积29个平方米，但是她说在房产证上面是不体现的。请问这样对购房人有没有什么不好的影响？
律师回复：
面对激烈的市场竞争，这两年来，开发商为了规避“90/70政策”，精心设计了“赠送面积”、“可变空间”、“超层高”作为楼盘卖点和促销手段。不论何种形式的“赠送面积”，开发商大都是利用阳台、露台、入户花园、空中花园或空中庭院计算半面积或不计算面积来做文章，而且，绝大多数的情况是，开发商并不会将赠送面积写入商品房买卖合同中，这样就更不用说在房地产产权证上体现赠送面积了。如此一来，一旦“赠送面积”的承诺出现缩水或出现在设计上存在质量隐患，或者日后遇到拆迁、转让、继承、评估、抵押等情况时，都可能存在一定的法律障碍。因此，购房者首先应当坚持要求开发商将赠送的面积写入商品房买卖合同，而且在约定价款时应规定是房屋总价而非按面积计价。还有就是要求开发商在商品房买卖合同附件一的“房屋平面图”上标注“赠送面积”所对应的区域、范围，从而保证“赠送面积”属于可以实际使用的面积。
当然，也并非将“赠送面积”写入了合同都一定能得到法律的保护。比如赠送楼顶花园的约定就是无效的，因为该部分属公共部分，开发商无权出售、赠予他人。另一方面由于赠送面积不计入产权证，会使得项目的总建筑面积大大超过了《建设工程规划许可证》核定的建设规模，实际容积率超过审批的标准，从而造成小区的人居环境品质下降，而开发商则可能利用“赠送面积”节省了报建费，或者从增加建筑面积中获得了利益。
还有一种可能的风险是，如果开发商涉嫌违规变更设计、私自更改规划，则可能会因为违规行为而导致该楼盘无法通过规划验收，从而最终无法取得《竣工验收备案证明》或者延期取得该证明，导致影响房屋交付或者房地产权证办理。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的预售广告和宣传资料属于要约邀请，只有当开发商将“赠送面积”的说明或者允诺载入商品房买卖合同时，才对开发商有约束力。否则，除非购房人能证明开发商的相关说明和允诺对购房人与其订立商品房买卖合同或者确定房屋价格有重大影响，才对开发商有约束力，开发商如果“爽约”才须承担责任。
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